作者：Kathy Wang 王雷，MA经济学硕士，拥有十多年银行工作经验。现为Scotiabank Home Financing Advisor （置业理财顾问），竭诚为您提供便捷的服务、优惠的利率以及量身定制的住房贷款方案。诚信，耐心，乐于助人。
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贷款的摊销期（Amortization Period）通常是人们在选择贷款时容易忽视的一个因素，了解摊销期的长短和贷款利息支出的关系，才能合理选择摊销期，做到有效降低贷款成本。 

• 摊销期和贷款期的区别 

按揭贷款的摊销期是指你还清全部贷款所需要的总年限。目前市场上的房贷产品的摊销期一般为25或30年。如果你选择首付低于20% 的话，则贷款的摊销期不可超过25年。摊销期是不同于贷款期（Mortgage Term）  的，贷款期是指你跟放贷银行签订的贷款合同的有效期限，这个期限可以短至6个月直到长达10年。 

• 较长的摊销期的好处和成本 

多数人会选择较长的摊销期，因为这样可以降低他们的月供额：摊销期越长，月供额越低。月供额的高低决定着有些人买还是不买房子。然而，越长的摊销期也就意味着你需要更长的时间来还清贷款本金，也就是说你将偿付更多的利息，而这可能影响你在其他重要事项上的储蓄，例如退休。 

• 总利息成本跟摊销期长短成正比 

下面表格里的数字是按照贷款额$500,000，利率2.7%计算得出的。 

通过上面的比较很容易看出，随着摊销期的增长，所付利息的总额随之增加，这意味你为购买这套物业所付出的总利息支出也会增加。但同时，随着摊销期的增长，每月的月供额会逐渐减少，这样购买房子的可能性就大大增加了，因为供得起。 

除了按利息总额作比较，我们还可以换一种方法，用在前几年所还本金占总本金的百分比来比较。还是用上面的例子，我们按5年期结束时所偿还的本金比例，比较如下： 

我们看到随着摊销期的加长，前5年结束后所偿付掉的本金比例会减少。这也就是说你的贷款利息成本在最初的几年比例是偏高的。 

• 如何有效减少贷款的利息支出 

1）增加还款频率，尽量缩短还款周期。如果可以尽量选择bi-weekly还款，一来每两周与你的工资发放频率相符，不会造成供款不及时，再者，选择加速的bi-weekly还款，一次还半个月的月供额，因为一个月是长过两周的，所以你事实上多还的部分就直接用来支付本金了。我曾亲自试验过，改成bi-weekly还款后，我的30年贷款摊销期一下子缩短为25年4个月了。 

2）充分利用贷款合同规定的提前还款条款，一般银行允许15%+15% 提前还款，没有罚金。这就是说每年允许多还总贷款额的15%（一些银行规定必须一次性在年底还，有些则可以累积，请看清贷款合同中的条款，合理利用），此外还可同时选择月供额增加15%。在能力许可的情况下，增加供款额，多还的部分将全部用来偿还本金。这将有效减少利息总支出，缩短摊销期。 

3）在贷款期到期续签时，也去其它银行打听打听，看看续签后的条款是不是市场上的最佳选择，如果遇到有银行的促销利率，转换一下银行也将会节约很多利息成本呢。挑选银行除了看利率之外，也要综合考虑贷款期、提前还款条款和其它条件，同时也要核实转银行的相关成本。有些银行促销期内会帮转换银行的客户支付律师费、评估费、解除抵押的费用等，这无疑会使转换银行变得更加容易。 

摊销期直接影响贷款的总利息成本，了解摊销期和利息成本的关系，选择最适当的摊销期，才能用相对较低的利息成本来贷款买下心仪的房子。已经做了房奴的，今天就去看看，能不能在不增加支出的情况下缩短你的贷款摊销期吧。 

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