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从全球地产市场看多伦多
大多伦多地区房价可谓是“芝麻开花节节高”。咱们在高兴之余,也不免犯嘀咕:多伦多房价涨这么快,会不会太特殊了?以后会不会崩盘?
最近笔者查阅了一些关于全球地产投资的报告,在这里分享一些体会,希望对大家能有帮助。
大都市房价傲视群雄是全球普遍现象
大家都知道,在“全球化+实体经济疲软+货币超发+超低利率”大环境下,世界各国正在经历着痛苦转型,局势愈加动荡不安。在这种形势下,大量的人口、资金必然向大都市转移——既包括北京、上海、纽约、孟买这些“大国中心城市”,也包括伦敦、日内瓦这样的“万国之都”,还包括洛杉矶、墨尔本、温哥华、多伦多这样的“移民中心”。进一步讲,既然股权投资缺乏基本面支持、国库券等传统固定收益投资的价格已经到顶,这些人口、资金就会不可避免地涌向这些大都市的不动产,推动地产价格强劲上涨。
具体来讲,出现了两种看似矛盾的房价上涨效应:
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越贵越涨。
房地产有很强的资本品属性。越是好地段,人口增长越快(或者供不应求的情况越显著),房子的保值升值能力越强,就越受到投资者的追捧,形成持续上涨的形势。比如说,多伦多的几个老牌豪宅及周边社区,全世界的有钱人都喜欢,自然供不应求。又如,多伦多downtown的人口增长率达到了35%/ 5年的速度,自然造成Condo造价越来越贵、HOUSE稳步上涨。
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挤出效应。
房子当然离不开满足居住需求的基本社会属性,也就是所谓的“刚性需求”。那么,在“老牌”好地段房价越来越高的情况下,很多人选择了搬到周边房价更便宜的地区,带动了这些外围地区房价的上涨。以Newmarket、Burlington为例,独立屋房价4、5年里,就翻了一番!
“并力一向,千里杀将”。最近几年来,海外华人的数量不多,但是都集中在大都市的好地段好房型,而且火力强,对大都市房地产的升值起了关键性的作用——在温哥华、多伦多如此,在悉尼、墨尔本如此,在美国也如此。如下图,在美国,华人买家的平均房价比其他买家高70%。在温哥华,华人买家占了2015年总交易量的1/3。在多伦多,华人买家占了2015年总交易量的14%。“买房跟着华人走”已经真正是一个“放之四海而皆准”的事实!
买房真的要跟着华人走
顺势而为,投资、放贷两不误
“全球化+实体经济疲软+货币超发+超低利率”的大环境,在短期内控难改变,因此多伦多房市近期难言见顶。把多伦多的房地产市场看做一个封闭的系统或者孤立的案例,恐怕是逆势而行、自讨苦吃。
天予弗取,必受其咎。对于想“顺势而为”的投资人,在资金的运用上,可以有以下几种互相补充的打法:
- 手里面钱多,那咱就选好地段、户型,买房去。切记:在多伦多,买投资房一定要买好地段的freehold single family home,既有独立屋、半独立屋,也包括面积大、户型好的townhouse。
- 首付差一点?没关系,咱们华人信用好、会挑房,可以找私人贷款补足首付,房子的增值一般都能cover贷款成本。
- 买房讲究节奏,或者钱还没攒够,因此手里的钱需要闲一段时间?那您可以把钱放出去做抵押贷款啊!等您想出手买房的时候,再把抵押贷款收回来,或者反过来向房贷基金申请抵押贷款(前述方法2)。这样可以大大减少资金闲置成本。
- 有很多RRSP,想取出来做首付买房,但是又想降低所得税?您可以把RRSP投资到一些有RRSP资格的房贷基金,然后再由他们按照贷给你现金,净融资成本也就年化3%左右,等于是拿到了大银行的便宜贷款。
Frank Wang 王富嘉, Sales Representative, Highyon Reality Inc. Brokerage
(以上内容不构成任何具体投资建议。具体个案,欢迎来电垂询王富嘉 6474000186 或电邮 wang_fu_jia@msn.com)