黄嵩 Ronald Huang 从事地产投资多年，善于运用创意融资进行地产投资，有效管理出租物业，是专长于投资物业的地产经纪。微信公众平台：TorontoHomeFinder, 地产网站www.torontohomehunting.com. 《地产周刊》专栏作家，积极普及地产投资知识，分享实战经验。电话: 647-772-9936  微信: RonaldHuang2014

 
大部分做地产投资的人都会选择购买普通住房租出去，以租养房。因为这种投资方式丰俭由人，入门可以比较低。但是因此而来的租客问题却常常困扰着房东们。其实降低租金来留住好租客或者赶走不好的租客未必是最好的选择。下面就根据我的经验来同大家探讨一下。

降低租金显然会影响到房东的利益。驱赶坏租客更要花钱，出力，耗费时间和精力。除了租金损失以外，还要付出招租费，新刷漆，修理损坏的东西。驱赶一个租客所花的律师费用也不低，另外租客也可能在临走前故意破坏出租物业。

不管你是一个经验丰富的房东，还是准备第一次出租物业的新房东，了解坏租客的驱赶程序非常重要。即便你是一个好的房东，尽你的最大努力搞好房东房客之间的关系，在某些情况下，双方的关系也可能变得不好。与其说走法律程序把他赶走，还不如试试下面这些对付常见问题租客的雕虫小计。


1, 租客不付房租

租客不付房租可能因为各种原因，比如临时现金短缺，失业，有物业维护的争执等等。当遇到这些问题的时候，双方的及时勾通非常重要。尽可能了解真实的原因，试着协调解决。

作为一个房东，你应该意识到房客有时候有些临时的困难。一年里可以允许一次支付部分房租，尽快付清其余的，当然要付迟交费。也可以把欠的另一部分房租和迟交费平摊到合同里余下的月里还清。尽快让租客走上正轨，租客会感激的。我多次这么处理过。我的一个租客在危机过后主动提前付了两个月的租金，那是在去年年底，对我来说也是及时雨了。这种做法成功的关键是双方达成共识，设定严格的还款计划。

如果租客的经济条件变差，另外一个做法是让他们搬到你的其它便宜一些，小一些的物业。或者给他们提供新的室友共同分担租金。房东这样做给租客提供其它的选择，会得到租客的回报的。

如果以上的交流和勾通失败，你也可以尝试让租客自愿搬走。如果租客不能继续支付房租，跟他解释驱赶程序对他的信用和租房记录的长远影响。让他们知道自己主动搬走为上策。当然对那些非常懂法律和熟悉驱逐程序的惯犯除外。


2, 通过你的筛选程序来精选租客

简单的信用记录调查和租房申请表不足以说明租客以前的问题，它只是一个开始，还有很多事情要做。对租客进行背景调查，查就业信息，租房记录，信用纪录，面试所有的租客。房东在让租客看房的时候并不是要卖房，而是要搞清租客为什么要搬家找新住处，尽量了解租客的期待和要求是什么，为什么要租你的物业。

让租客在看房以后，如果满意当场验明他们的身份证件，填写申请表。如果让他们回去填好再交过来，你就给了他们机会去编造居住历史或让他们的朋友和家人充当前任雇主和房东的机会。当然大部分租客是好的，会如实填写。

同他的前几任房东交谈，看看前几任房东怎么说。如果可能的话，联系潜在租客所在公司的直接部门主管，而不是找人事部，部门主管更了解他们。

有时候信用记录不好的租客未必就是坏租客，要区别对待，但我建议新手房东开始不要碰。我做过很多先租后卖的案例，有不少信用不好的租客可以按时付租金，具体问题具体分析，要看信用不好的原因。他们有些也非常渴望快速修复他们的信用纪录。不少有名的企业家是经过数次跌倒破产后站起来的。对于这种租客可以变相的多收定金，具体可以电话同我探讨。

如果管理的是多单元住房，赶走坏租客之后，给其它租客一些小礼物，让他们推荐新租客，甚至让他们先帮你带租客看房，租客满意后你再约租客面谈。


3, 租客之间矛盾的处理

如果你租给两个以上的租客，租客之间有矛盾很正常。在这种情况下最好你先不要介入，让他们自己解决问题。在租约上加一条租客应先自行解决问题，声明如果你要介入，其中一个租客可能会不满意结果。如果租客同邻居有冲突，告诉他们可能的结果，比如被驱赶等。租客之间也需要一个磨合期，习惯后也会互相尊重。

如果租客之间的矛盾他们自己实在解决不了，你再介入。如果你没有经验，可以寻求专业帮助。


4, 换手率高的物业

这种情况要先从物业上找原因，是不是维护不善。维护不善的物业吸引的是差一点的租客，好的租客会离开。

另一个搬家的原因可能是租金偏高。搬家的目的之一是节约钱。你要时刻了解市场行情，如果租金市场不好，可以适当降低租金保留好的租客。


5. 提供续租的折扣

这并不是说续约就降低租金。我常用的办法是续约时按安省的标准涨租金，但新租约期满后，若每月按时付款，期满时提供现金折扣。这种做法的用意就不用解释了。


6, 驱逐是不得已的选择

某些情况下，驱逐可能是唯一的选择。房东可以给房客一次机会，但这不能发展成两次，三次或更多次。如果你认为将来可能要同某个租客上庭，存好你所有的通讯记录，尽量用电子邮件或短信，不要直接通电话，这些都可作为上庭的有力证据。

   

如果你不善于管理租客，也可以交给物业管理公司打理，我们提供这种服务，有兴趣可以电话联系。                                                                     如果你对出租物业的投资或其它地产投资的策略感兴趣，让你的钱为你工作，欢迎你光临我们的网站www.torontohomehunting.com, 或订阅微信共众号TorontoHomeFinder。每周有博客更新，普及地产投资的知识。不管你是主动还是被动的投资者，必有一种方式适合你。我们会根据你的情况给你提出建议。

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