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房贷怎么谈 ?
因为管着一个房贷投资基金,最近参与了不少地产融资的项目,感受良多。好事儿就不说了,最头疼的地方,就是很多 Borrower 朋友“不知己也不知彼”,还爱耍小聪明,效率非常低下,甚至上当受骗。
根据项目特点设计融资方案
很多 Borrower 一见面,就问我:“利息能给我多少?”一听这话,我就知道:又遇到一个不懂行的了 - 幸好他遇到我了,要是遇到心狠手辣的,不知道要被玩儿成啥样呢!
每个地产物业或项目都有自身的特点。因此融资方案要依据这些特点,按照“风险和成本匹配”的规则制定。
比如:
- 负债率:即便是相同的负债率的房子,不同的地区、不同户型( Condo、一般House、豪宅)、不同状态(现房、翻建、新建房)、不同用地性质(住宅、商业物业、小农场、加油站)、不同债权人结构等因素的不同,风险也不一样。
- 估值方法:虽说加拿大的评估员比天朝的要靠谱得多,估值方法还是会有偏差。特别是对豪宅、商业物业、前期开发工程、在建工程的估值,有经验的 Lender往往需要把估值报告“大卸八块”,做估值重构。
- 持有人(owner,也是 borrower)的背景:生意人的 credit score都不高,原因需要仔细分析;如果 Borrower是西人,怎么理解他们的融资需求和还款计划。
- 持有人(owner)的法律结构:即便是个人作为持有人这种最简单的情况,也有很多特殊问题,如配偶共同财产、是否本国居民等;如果是公司、合伙人、信托等法律结构,那需要追查的地方就更多了。
用专业的态度做好和 Lender 的沟通
资金永远是稀缺资源。越是实力雄厚的 Lender,越能帮到 Borrower,翻过来对 Borrower的专业性要求也就越高 - 有谁喜欢和不靠谱的人打交道呢?
常见的Borrower的错误行为有:
1, 过分 Shopping around,结果浪费时间,甚至“赔了夫人又折兵”。
其实大多数 Borrower问来问去,无非就是想利息低一点点;而愿意在一点点“便宜”上花很多时间和 Borrower扯皮的房贷经纪或 Lender,要么是没有实力(比如根本就没有钱),要么就是想“宰肥羊”。我见过的最狠的一个“宰肥羊”的例子,是一个房贷经纪“好心”帮 Borrower借款,满世界群发申请材料,把 2nd mortgage 的申请材料发到了银行那里(明明知道是这个银行在做1st mortgage),结果把已经谈好的1st mortgage生生搅黄,然后逼着 Borrower付出高昂的利息和手续费,全部从这个房贷经纪那里融资。
2, 把忽悠当本事,低级借口满天飞。
比如一个Borrower(非华人)的房子明明是夫妻共同资产,却以“办spousal consent要多花200加元律师费”为由,想免掉 spousal consent——这个借口也太低级啦!严重鄙视!还有一个Borrower更好笑,向我们基金借钱,偷偷跟我说:“ 你们基金只要放弃这个风险控制条款,我可以给你个人一点好处。"
3, 过分依赖“好友贷款”。
有的 Borrower 有贵人相助,可以用很好、很随意的条件借到钱。但是经常这样做,会有以下负面效应:
(1) 万一出了什么事,很多事情反而说不清楚
(2) 融资渠道单一,见识和人脉太窄,自己的专业水平上不去,做不大。
其实,说到底这个世界是很公平的。爱占小便宜的人,成不了什么大事。占便宜太多的人,早晚会连本带利吐出来。昂首挺胸走阳光大道,永远是最好的选择。还想空手套白狼?别忘了现在都已经二十一世纪啦!
Frank Wang 王富嘉, Sales Representative, Highyon Reality Inc. Brokerage
(以上内容不构成任何具体投资建议。具体个案,欢迎来电垂询王富嘉 6474000186 或电邮 wang_fu_jia@msn.com)