黄嵩 Ronald Huang 从事地产投资多年，善于运用创意融资进行地产投资，有效管理出租物业，是专长于投资物业的地产经纪。微信公众平台：TorontoHomeFinder, 地产网站www.torontohomehunting.com. 《地产周刊》专栏作家，积极普及地产投资知识，分享实战经验。电话: 647-772-9936  微信: RonaldHuang2014

管理出租物业并不一定像图中的这位老兄那样头疼，对他来说，他的出租物业主宰着他的生活，他的房客牵着他的鼻子走。这期我来谈谈如何有效地管理出租物业，做一个轻松愉快的房东。

上一期我谈了如何挑选房客，有效管理出租物业的前提是挑选一个好的房客，如果没有好的房客，再好的管理方法都没有用。这里我假设你已经有一个好的房客。

房东和房客之间最好有书面的租赁合同，房屋的出租一定要合法，这样一旦有纠纷，双方可有法律保护。在租赁期间，房客享有不被打扰的权力，最好的情形就是房东和房客不住在一起或分门出入。房东都希望房客按时交租金, 有些房客因为各种原因要拖欠，如果能拖几天，那为什么要按时交租呢？所以对于按时交租的房客应给于奖励。比如说对于某些直接出租的客户，在每一个签约周期，即十二个月后，只要每月按时付租金，给他们1%的租金回扣，同时按安省的规定增加下一年的租金。对有些直租的客户，送上一个50 元的节日礼卡即可。和房客保持良好的关系是非常重要的，这样房客才会长期住下去，减少空置率。对于先租后买（rent to own) 的客户，每月给他们出示积累的option fee是非常重要的,那是他们如果购买租赁房的首付，只要他们每月按时付款，一般每月可以加送40元的option fee，这样他们会很高兴地看到他们的首付在不断地增加。以后我会用实例来介绍先租后买的运作。

还可以提前五天给房客发一个付款通知 （Invoice）,等租金进账后再给他们发一个收倨(Receipt)，这样看起来很正规，实际上是对他们的一个提醒，以免他们善意地忘记。

如果房客超过五天还不付房租怎么办？ 这时应给他们发一个N4 的通知。他们可能由于种种原因忘记，这个 N4 对好的房客来说是一个提醒和威吓，他们收到一次后以后往往会准时交。 N4对于不好的房客另当别论，以后我会专门介绍。

安省不像美国可以收安全抵压金（Security Deposit），只能收一个月的租金作为最后一个月的房租，但是可以收钥匙的压金，法律规定最高收两百元，很多房东都不知道，它可以写到合同里。

房东应同房客一起做一个入住检查（Walk in Inspection）,对房屋的现状拍照并让房客在照片上签字，每一个房间逐相检验，如需要这方面的表格的可同我联系。

房东应该给每一个房客一个入住手册, 包括各种情况下的联系方式。房东应该租用邮局的邮政信箱，把它写到合同中做为房东的联系地址，这样的话房客就不知道房东的真实住址。邮政信箱的租费是每年一百多元。房东最好不要直接把自己的手机好给房客，以免房客随时打扰，主宰房东的生活。可以申请一个1800 的号码，Ring Central有这个服务，一个月才十元，房客可以在那里留言，一天24 小时，留言会自动转成电子邮件的附件，MP3 的格式，这样你有空时在电脑或手机上读取即可。Ring Central也同样可以把传真自动转成电子邮件的附件，JPG的格式。

除了租金的问题，另外一个常见的问题就是房屋维护。在你的每一个出租物业都应该有维修申请表，应该把它放在入住手册里。租客如有维护申请，需要填写维修申请表，通过电子邮件或传真发送给房东。对于少数不用电子邮件或没有传真的房客，可让他们打你的24小时1800的电话留言或到Business Depot 的商务中心发送传真。当你收维修申请表，在根据情况决定优先级，安排你信得过的维修人员去维修。为了避免租客为了一点小事麻烦你，在你的租赁合同里，可规定租客支付100 元以下的维修费，超过100 元的部分由房东支付。对先租后买的租客，这个金额可以增加到300 元或更多，因为他们把出租物业当做自己的家一样。

出租物业应该当做一个生意来经营，只要有一个完善的系统，当房东其实是很轻松的。当然，这不排除会遇到不好的房客，正如概率论，接触的房客越多，越有机会遇到不好的房客，以后我会根据我的经验谈谈如何处理。

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