黄嵩 Ronald Huang 从事地产投资多年，善于运用创意融资进行地产投资，有效管理出租物业，是专长于投资物业的地产经纪。微信公众平台：TorontoHomeFinder, 地产网站 www.torontohomehunting.com. 《地产周刊》专栏作家，积极普及地产投资知识，分享实战经验。电话: 647-772-9936  微信: RonaldHuang2014

投资出租物业看起来很简单，买一个房子租出去，租金自动进账，其时并没有那样简单，在你打算买房出租之前，要考虑好出租物业的利弊，这里我要讲一下如何减小它的不利之处。

出租物业的好处：

出租物业有很多好处，你拥有的是看得见摸得着的资产，不像股票那样，一天可跌20%甚至破产到一文不值。出租物业可以获取租金收入以及今后卖房的收入，卖房的收入对大部分人来说可算做资本增值，对经常买卖的人来说要算做当年的收入。购买出租物业可以用资金杠杆的原理，你可以付很小一部分资金就可拥有一个投资物业，这大大增加了投资回报率。出租物业还有很多税务上的优势，如果你的租金收入减去你的花销为零，你就无须交税。如果你有两个以上的出租物业，很多项目都可以算做开销，比如说贷款的利息，房屋的保险，你的部分汽油费，手机费，上网的费用，房屋的折旧费，维护费，广告费，新买的家俱和电器的折旧费，因管理出租物业而购买的手提电脑，等等。

出租物业的坏处：

首先你要负有一定的责任，比如说你的楼梯扶手突然坏了，你的租客因此而摔伤。购买第三者责任险是非常重要的，还有你的出租物业一定要达到政府的标准，如防火标准，各种报警器等等。你可能会有意想不到的维修费用，有些甚至是紧急的，比如我遇到的户外水管道的破裂，那是在夏天，而且是在地下，属于市政府管，但费用是由房东支出的。就算找再好的房屋检查人员，这个也查不出来。其它的如热水器，暖气炉的问题，房顶的更换等等，像这些该花钱的地方一定要花而且有的还不能拖延。你还可能遇到不好的房客，拖欠租金，毁坏你的物业甚至法律的诉忪。在租客没找到或租客更换的期间可能会有房物的空置，你要有足够的资金来支付各种费用。

尽可能地减小出租物业的副面影响其时不难。
首先你对出租物业要有合理的期待，你的目标是拥有正的现金流。你是不是善于动手自己修理，是否善于自己管理物业，还是部分或全部包给专业的管理公司。我建议你在外包之前自己先做一下。

在购买出租物业时一定要雇用专业人员仔细做好房屋检查，了解短期和长期应该要做的维护项目。你的出租合同一定要合法，如果不合法，将来若与租客有纠纷会很麻烦。

一定要花时间打电话给房客的推荐人，前房东以及雇主了解房客的情况，如有可能，最好拜访一下房客的现住处，看看他们是怎样生活的。要通过 Transunion 或 Equifax检查他们的信用记录，要学会读懂信用报告。

联系你出租房屋所在区的其他房东，这样可以同他们共享资源，互相交流，比如谁有推鉴的电工，装修师傅等等。你也可以加入你所在地区的房东互助会，地产俱乐部，等等。如果有兴趣的可加我的微信号 RonaldHuang2014,大家可以多多交流。

如果你想不断地买出租物业，你需要建立自己的团队，包括律师，保险经纪，地产税务专业人员，装修师傅，懂地产投资者的贷款经纪，以及懂地产投资者的地产经纪，最好地产经纪本人也是地产投资者。

要有一定的应急资金，以应付紧急的或意外的开销。总之，如果你做好充分的准备工作，投资出租物业可以有很好的回报，毕竟出租物业是一个看得见摸得着的资产，如果房价下调，租金往往会上涨，从长远看房价总是往上涨的。

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