黄嵩 Ronald Huang 从事地产投资多年，善于运用创意融资进行地产投资，有效管理出租物业，是专长于投资物业的地产经纪。微信公众平台：TorontoHomeFinder, 地产网站www.torontohomehunting.com. 《地产周刊》专栏作家，积极普及地产投资知识，分享实战经验。电话: 647-772-9936  微信: RonaldHuang2014

当你的地产投资达到一定阶段，你会发现银行不再给你贷款，因为你的贷款已经达到极限了，你已经有太多的投资物业了。

合资合作就是用别人的钱或别人的贷款额度来买投资物业。合资合作的双方往往是互补型的。人们考虑合资合作的目的无非就是两种原因：资金不够或经验不足。

首先我们看一下资金不够的情形

在你地产投资的旅程中，你总会遇到下面这种情况。你好不容易找到了一个好的投资机会，但你已经没有资金去买了。这可能是因为你的资金套在其它的物业里，也可能是你把钱都用完了。

寻找合资合作伙伴是解决这个问题的途径之一，你可以同有资金的人一起合作。

下面这种方式很常见

合伙人 A: 提供首期付款

合伙人 B: 出力维修或管理

合伙人 A和合伙人 B将物业产生的现金流和资本增值50/50平分。

注意这里合伙人 A和合伙人 B是互补型的，合伙人 A拥有资金，合伙人 B拥有技能，管理或维修的经验。合伙人 A同合伙人 B进行了价值的交换。

很多刚开始投资地产的人想通过合资合作的方式来起步，因为他们既没有启动资金又没有经验。在这种情况下，你无法给你的合作伙伴提供任何有价值的东西，很难合作成功。如果你觉得你在这种尴尬的情况下，那你最好先存一些首期付款，等你有一些钱再开始投资。

我们再看一下合作的另一种情况 - 缺乏经验

有资金的投资者想通过合资合作的方式来投资，主要是因为他们没有经验。同有经验的人合作可以少走很多弯路。

比如说，如果你从没有购买和管理过20个单元的小型公寓楼，你不敢一下子投入。有很多东西要考虑，比如割草铲雪，停车位的管理，公共走廊和楼梯的清洁，垃圾的处理，招租客，赶走不良租客等等。对于这种规模来说，雇一个全职的物业管理员又不值得。如果你可以找到一个能做以上项目的人，不妨考虑同他合作，用你的一部分现金流和资本增值同他专业的日常管理进行交换。

如果是买房，翻新再卖呢？

如果你想买一个破房，翻新再卖，那你的合作伙伴可以是一个装修工，你出钱，他出力，最后你们按事先定好的比例分成。

当然，还有一种常见的合资合作方式

这就是双方或多方都出一样的资金，并共同分担责任。不少刚入行的地产投资人选择这种方式。经常是两三个，或更多人一起合作投资。

但你要知道，参与的人越多，做起决定来也越复杂。合作方的人数，合资的比例可以有很多种不同的组合，每一个交易都可以不一样。

合作要以书面合同的方式来约束，这样才可以保持良好的合作关系。合作的合同最好要合作方的律师看一下，并且就项目而言，要听取专家的意见。

你一定要了解你的合作伙伴，看看从财务角度上看合作关系是否牢固？合作方有没有足够的资金以应付延迟，超出预算，不可预测的事件，利率的变化，市场的变化等等。一定要做好最坏的打算。要事先把这些讲清楚，写在合同里以免日后有纠纷!

当你最开始寻找合作伙伴时，一般都是从家庭成员或朋友开始，然后再到你的工作伙伴中寻找。这是因为他们已经熟悉你而且信任你。等你有更多成功的例子了，其它人自然会跟风而来，成功的投资者自然会吸引更多的资金和合作伙伴。

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