黄嵩 Ronald Huang 从事地产投资多年，善于运用创意融资进行地产投资，有效管理出租物业，是专长于投资物业的地产经纪。微信公众平台：TorontoHomeFinder, 地产网站www.torontohomehunting.com. 《地产周刊》专栏作家，积极普及地产投资知识，分享实战经验。电话: 647-772-9936  微信: RonaldHuang2014

如果你买一个投资物业，大部分情况下是会选择出租的。如何有效地快速找到合适的租客，这里面也有很大的学问。这里我会根据自己的经验谈一下如何有效地做出租物业的广告。

一个好的广告会帮你很快找到租客，物业空置太久可能会对你的财务造成影响。广告就是让尽可能多的人知道你有房出租。在你打广告之前，一定要有一个广告的计划，比如说，什么时间，在什么地方打广告才可以把出租信息传递到你潜在的租客那里。你要想清楚下面几点：

1. 你的物业在哪里？

物业的地点决定了你在哪里打广告会更有效。

2. 你的物业有什么突出特点？

比如学区房，交通方便，近购物中心，全新电器，有游泳池。好社区等。

3. 你的房租是否有竞争优势？

一定要了解你租房区的市场价位，根据情况制定你的价位，不要定价过高。

4. 你的租约要求多长时间？

一般租约是一年，如果你愿意提供6个月，那是你的优势。其实6个月对房东会更有利，这里不细说，可电话咨询。

5. 有时候最好的广告是你的其他租客口传出去的。
6. 一定要在物业处插一个广告牌。

很多情况下，租客是看这牌子找来的。

7. 多在网上做在线的广告。

在这个网络的时代，很多人会首先通过网络来看房。

有经验的房东一般都自己做出租物业的广告，自己招租。有人会说招租有什么难的，找个地产经纪在地产局的MLS系统上一挂牌，不就行了吗？其实没有那么简单。一般的经纪在MLS系统上挂牌，守株待兔，看上的人自然会联系。这种方式非常被动，大牌经纪不愿意做，新经纪又没有经验。很多情况下，通过双方经纪找的租客，房东都没有机会同房客见面。租客提供给租房经纪的信用记录和其它的资料也不一定可靠。

其实我认为作为经纪，帮客人出租物业是一个与客户之间建立信任的过程，如果做得好，做得漂亮，将来客户的房屋买卖自然会找你。除了在MLS系统上挂牌以外，还要根据出租物业的特点，潜在的租客群，有针对性地做宣传。不要单方面相信租客自己提供的信用记录，最好让租客授权由你去查。除了信用记录外，还要调查租客的工作记录，确认租客提供的其它资料。在网上也可以搜索一下，比如脸书，领英等，专业人士往往有领英的页面。

如果面向的是华人租客，也应在华人常用的媒体上打广告，比如51.ca, YorkBBS 等。还应该用微信来推广，微信营销在华人里有很大的市场。西人已经了解到了微信的强大功能，我的微信朋友圈里已有一部分西人朋友。

如果面向的是西人租客，应该在kijiji.ca, viewit.ca，craiglist 上打广告。广告词不应该照搬MLS。用词一定要突出重点，显示出你的物业的优势。

在其它媒体上做广告，一定要尽可能多地放照片。像kijiji.ca 允许十张照片，你就应该放九张，另外一个留给录像用。有人说出租物业没有必要放录像，其实放录像绝对可以起到事半工倍的效用。录像可以是30张以上照片的连贯组合，让人可以有一个整体的印象。录像的长度一般以两分钟为宜，一定不要超过两分半。太长了人们就不太愿意看了。

照片最好横向照，像上MLS那样，广角镜最好。下面我简单介绍一下如何把拍好的照片制作成录像。

首先申请一个YouTube的免费账户。如果你用的是Windows的电脑平台，先用微软的Office Picture Manager 把所有照片的尺寸缩小，另存一套小号的照片。这套小照片是用于上MLS或kijiji.ca的，因为他们对于照片的尺寸有限制，小一点的照片在网络上的速度会快很多。原来那套没有缩小尺寸的照片是用于制作高清晰视频的。用微软的Movie Maker 把所有照片按顺序一个一个加到新的Project 里。记住不要超过两分半的长度。再下载一个节奏比较慢的轻音乐，加到背景当中，贯穿所有的画面。然后以高清晰的MP4的格式存储。最后再登陆到你自己的YouTube账户，把这个MP4格式的录像上传上去，这一般要用十几分钟。上传完毕后，YouTube会给你生成一个链接，至此，你成功地制作了一个你的出租物业的视频。恭喜你，你可以把它放到MLS或kijiji 上。

根据统计，有视频的物业比没有视频的物业在网上的点击率要高很多。租客看了视频可以有更直观的感觉，这跟客户买房是一样的。宣传到位，自然你的物业会很快租出去。

购买我的投资物业的客户，我会提供免费的找租客的服务。在大部分情况下，物业还没有交接，租客已经找好。

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