黄嵩 Ronald Huang 从事地产投资多年，善于运用创意融资进行地产投资，有效管理出租物业，是专长于投资物业的地产经纪。微信公众平台：TorontoHomeFinder, 地产网站www.torontohomehunting.com. 《地产周刊》专栏作家，积极普及地产投资知识，分享实战经验。电话: 647-772-9936  微信: RonaldHuang2014

地产投资基本上归结两大类：资本增值派和现金流派

衡量投资是否成功的基本之一是看你是从哪一个方向入手，一般人会选择一个为主，也会兼顾另一个。

资本增值派

资本增值的艺术就在于买低卖高，获取利润，比如说$200买进一支股票，然后$250卖出。要想在资本增值上获利，就一定要在买的时候就有很大的折扣。在地产投资里经常说的买的时候就要赚到钱就是这个意思，要在有潜力的小区找有潜力的物业。

一个成功的资本增值派投资者不会只是买来然后祈祷它增值。买一个投资物业时，一定要搞清楚为什么买，你看中的是它独特的增值潜力。不能只等它随大市慢慢涨，房价不会一直上涨，总会有回落的时候。

因此你买投资物业时一定要找有潜力的地区，看看哪里有大的基本建设，哪里有新的大公司落脚，哪里不断有净增人口。这些都意味着那个区的物业在今后几年会有很好的增值。

资本增值最关键的策略是在价格的低洼地购入有潜力的物业，当价格的优势不存在时把它卖掉。

现金流派

简单地说，现金流派就是买一个投资物业并长期持有，让它每个月产生固定的现金收入，这主要是以收租金的方式来达到的。其核心就是通过每个月固定的现金流来积累财富。这种方式是非常稳妥的，可以不用理会房市短期内的升降。现金流派的投资方式一般是为退休做准备的，只要你的收入大于支出，买足够多的物业就可以提前退休。

这种模式也适用于资本积累，因为它保证你有不断的定期收入。因为要长期持有物业，一般不会在意短期的市场波动，你可以安心地睡觉，高枕无忧。

以资本增值为目的的投资往往拥有比较高的风险，因为你看中的是资本增值，很容易过高地估计市场行情。为了那个投资还贷款，每月还要往里贴钱。一旦你没有足够的资金支撑，只好被迫把物业卖掉。

以现金流为目的的投资风险低，你不需要精确估算物业将来的价值。只要物业有不断的正向现金流，就当物业升值是蛋糕上的奶油。

另外一个现金流派更安全的原因是你不需要在市场里投机，有时很难找准合适的时机。你投资一个物业不仅仅要看它当前的收入，还要看是否能把首期投入的资金收回。

当你购买以现金流为主的物业时，也要考虑将来可能在那个区发生的事件是否会影响你的收入，这样你才可以做明智的选择。

比如说，买房要买在那些比较和平的区，那样的区吸引好的租客，这可以保证不断有好的客源。如果你买在一个比较乱的区，尽管短期内你找到了租客，但不稳定，有很大的空置风险，因供需关系从而导致租金下调。

现金流派一个最大的误导是只要买并长期持有就可以，其实也不完全如此。你也要看你投资的基石是否稳定，不要只是看现在的现金收入。如果基石有根本的变化，也要考虑卖掉它，再去找更好的投资项目。

如果你在为退休做准备，建议考虑现金流派的投资方式，因为它保证你有固定的收入。

资本增值派投资，适合你现在有固定收入，比如稳定的工资收入，并且你还很年轻，还不准备退休。你的稳定的工资收入可以帮助你实现资本增值投资的计划，这期间需要你控制投资的风险。

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