杰弗里(Jeffrey)，Managing Director of Prime Mortgage（盛源金融） ，曾就职于TD、CIBC、德勤、安永等金融服务机构超过16年，擅长自雇、低报税、留学生、多套物业，商业物业等疑难贷款，精通国语粤语英语，深耕Oakville，服务GTA。
电话：9056176218，微信：Jeffrey_mortgage，公众号：Prime Mortgage，网址：Prime-mortgage.ca
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近期关于翻建的讨论较多，特将网上案例进行测算分析供大家参考。

翻建成本包括土地价格+设计审批费用+建造费用+贷款利息+律师费用+税款。 其中最大部分是土地和建筑费用。

翻建的时间周期：粗略估计从购买地皮到获得重建许可约8个月，从动工到完工约8个月，另预留2个月的交易时间，总计18个月。

投资方式一：购买带旧房的地皮进行翻建

以下为2013年之前的网上案例：

以C14区的一个独立屋为例，一块50*120的地块目前市场售价约110万，如果建成约3800尺4房5卫双车库，市场售价约230-240万。

建房的总造价：

1，地皮费110万，外加土地转让税3.6万，律师费0.2万，计113.8万。

2，测量，方案设计，听证，施工图纸设计，施工许可申请等约1.5万。

3，建筑成本：每尺约180元（按中高档标准装潢）计68.4万。

4，室外园林绿化：4万。

以上费用总计为：187.7万。

从银行贷款还会发生一些手续费，贷款利息等，假定所有其他费用为10万。

投资毛利：240-187.7-10=42.3万

投资周期：18个月

现金投入：地皮首付+建筑成本首付+建筑垫资+建筑预留资金=110*40%+68.4*40%+68.4*20%+68.4*10%=91.88万

*税费及不可贷款的建筑费用如拆旧等折算入首付。

**如果按照2016年每尺250元才能达到的中高档装修标准，投资成本将进一步上升。

提高翻建收益的方法

1、缩短翻建周期：如非整体拆除重建，保留主体结构进行内外装修，但此方式受限现有房产格局，不容易提升房屋档次；

2、降低现金投入：买入低价地块并控制翻建成本；

3、提高翻建质量：整体提升房屋档次，从而获得更高销售溢价，但重建成本包括时间和现金投入随之提升。

另一种投资方式：利用同等现金直接购买现房持有

可购买房产价值=91.88/40%=229.7万（税费按照总价5%计入首付，首付35%倒推可购买房产价值）

只要在18个月内房价上升4.48%(240/229.7-1=4.48%)，购买房产的资产价值即可达到利用同等现金翻建的房产资产价值。

而且，上述情况未考虑18个月内的现房租金收益。

启示：

翻建投入的时间成本和个人精力远高于现房投资，而且对房屋的重建升级如何产生超额收益关系到翻建整体收益能否跑赢大市。

能把旧屋翻建成街区标杆并带动整个街区的房价才是翻建的意义所在，但这涉及到的专业领域显然需要更加专业的团队才能顺利实施。

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