杰弗里(Jeffrey)，Managing Director of Prime Mortgage（盛源金融） ，曾就职于TD、CIBC、德勤、安永等金融服务机构超过16年，擅长自雇、低报税、留学生、多套物业，商业物业等疑难贷款，精通国语粤语英语，深耕Oakville，服务GTA。

电话：9056176218，微信：Jeffrey_mortgage，公众号：Prime Mortgage，网址：Prime-mortgage.ca

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长期通胀预期之下，加杠杆投资房产获得更完善的养老保障已成为很多人的共识。财务自由、被动收入是很多人追求的目标，然而对房产投资的复杂性估计不足，往往容易在隐性成本上吃亏。

1、  自雇人士盲目交税换贷款

对于自雇人士，例如以佣金收入为主的地产经纪、保险经纪以及销售人员，五大行通常采用扣掉费用之后的报税净收入计算借款人的偿债能力。大银行往往会告诉客户，如果报税收入不高，可能会影响房产投资的贷款，所以为了能在大行获得贷款，多报税吧。

按照目前五大行贷款金额为报税净收入5倍的经验数字，要获得100万贷款，自雇报税净收入需达到2年平均20万。而年佣金收入20多万的自雇人士，报税净收入可能仅5-6万。6万和20万报税收入的税款差额有多少呢？20万自雇收入需要缴纳所得税$74,090，6万年收入的缴税额为$15,574，差额达$58,516。举个例子：

借款人为了获得1.5%的利息节省，每年在含税总成本上要多支出$40,000。即使将贷款成本提高至6.5%，税务支出仍高于低息贷款省下的利息。此外，投资房的贷款利息还可以抵税，算上税务抵减，利息支出节省的差额还将进一步缩小。

有人说：先做两年高收入，在大银行拿到低利率再降低报税是不是更省？长期来看的确是，但这个长期是多长呢？按照上面100万贷款额的案例，在五大行贷满12年，省下的利息才有可能高于申贷前两年多支付的$117,032税款。如果考虑利息还可以抵税的因素，需要贷满17年才能省回缴纳的税款。很大一部分客户投资房的持有年限都在5年左右，省下的利息还不够交税。

还需要注意，并不是税单上的所有收入都被银行认可，比如税单上的其他收入，很可能白白贡献了税收还无法贷款。

2、  盲目归还自住房贷款在投资房上加杠杆

一种观点认为：投资房利息可以抵税，因此加速还清自住房贷款在投资房上加杠杆。

先看税务成本：假设3年前以100万价格买入房产（两种方式：一套100万自住房，或者两套50万投资房），现在市价150万，资产增值50万，家庭收入20万，如按投资房卖出，比自住房多交资本利得税$77,500。这意味着，案例中的每套50万投资房，在三年中每个月都必须有$1076净租金收入，才能抵掉投资房多交的资本利得税。当然，税务处理上可以有100种办法降低投资房的资本利得税，但进一步考虑空置、维修费、地税、保险、出租房管理成本之后，净租金收入仍有可能无法弥补资本利得税。自住房没有资本利得税，且自雇人士自住房的贷款利息和各项费用也可以部分抵税。因此，投资房在税务成本上并不一定占优。

其次看资产增值，自住房在地段、社区环境、学区等方面的考虑往往比投资房更周全，而且越是长期投资，地段和地块本身的溢价就越明显，投资房在资产增值上也无优势。

再次看管理难度，管理两套投资物业和一套自住物业，需要投入的时间精力完全不同，需要根据个人的工作生活习惯进行安排。如果投资目标是拥有十套物业，要么自己成为专业人士要么聘请专业人士打理，这两种方式的成本都不低。

最后看变现能力，有人说自住房增值不能变现。除了downsize，仍然有多种方式可以将房产增值部分贷款变现。与卖出投资房变现收入相比，这部分贷款资金不但不需要支付资本利得税，产生的贷款利息还可以抵税。

因此，盲目将自住房贷款转移至投资房，在投资收益上并无明显优势。

3、  提高首付追求正现金流

在讨论投资房现金流的时候，有一种观点认为不存在没有正现金流的房子，如果现金流为负，那就提高首付。当以获取正现金流为主要目的，而投资标的需要提高首付才能获得正现金流时，说明要么房价偏高要么租金偏低，同时还损失了将首付款投资于更好标的的机会成本，应该更换更标的。检验正现金流含金量的标准是：在用足杠杆的情况下仍能实现正现金流，才是真・正现金流。

4、现金返还促销的claw back 条款

不少银行会给客人现金返还的促销，享受此类促销往往需要客人选择期限较长的3年或5年term。而且这些现金返还促销的背后可能含有claw back条款：如果客人在term到期前卖房或把贷款转到其他银行，需要按照违约年限或全额退还当初获得的现金优惠。曾经有客人签订5年固定利率按揭获得现金返还优惠，在第四年卖房提前还贷时不但需要支付罚息，还需要全额退还当初获得的现金优惠。

5、  罚息

关于罚息的计算，浮动利率是三个月利息，而固定利率是看IRD和三个月利息孰高。固定利率的罚息比浮动利率到底高多少？最近的一个案例：客人选择五年固定利率，在第四年需要换房。按照浮动利率计算三个月罚息为$4000，而银行按照IRD计算的罚息高达$9000多。最近某著名银行推出了10年term的固定利率贷款，除非有二到三年之后转open的条款，否则又将成为另一大坑。

归纳几个要点：

1、逐步升级自住房或者投资多套出租房，都可以实现资产增值保障养老。对于家庭来说，升级自住房不但意味着资产的增值，更是生活圈子的逐步优化，投资房应该是在此基础上的锦上添花。

2、税单不是获得杠杆支持的必要条件，付息还是交税，需要根据个人情况仔细计算。

3、  关于自雇或低报税人群的贷款，在申请前三个月到半年开始准备，可以有效提高贷款成功率及降低贷款成本。

4、签约前请专业人士详细了解合同内容，合理安排卖房时间，尽量避免贷款罚息。

5、突破对低利率的执念，从总成本和总收益角度考虑投资策略，是成为成熟投资者的必由之路。

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