杰弗里(Jeffrey)，Managing Director of Prime Mortgage（盛源金融） ，曾就职于TD、CIBC、德勤、安永等金融服务机构超过16年，擅长自雇、低报税、留学生、多套物业，商业物业等疑难贷款，精通国语粤语英语，深耕Oakville，服务GTA。

电话：9056176218，微信：Jeffrey_mortgage，公众号：Prime Mortgage，网址：Prime-mortgage.ca

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关于贷款准备的一些共性问题，包括首付、利率、贷款品种如何选择等，是许多客户和合作伙伴关心的内容。结合最新政策变化及审批案例，我们将不定期总结相关内容供大家参考探讨。

准备首付资金，是进行贷款申请筹备的第一步。首付准备的三个核心问题：

1、 最低需要准备多少资金

2、资金最晚需要何时到达加拿大账户

3、资金来源如何证明

1、 最低需要准备多少资金

需要准备多少首付资金，首先取决于申请人的身份和借款人的收入高低。对于新移民、非居民和留学生，首付比例一般为房屋购买价的35%。对于本地收入申请人，如果收入足以支撑还贷，首付比例可以低至房屋购买价的5%。

此外，房屋购买价也可能影响到房屋的首付比例。以TD为例，TD对首付款比例的计算需要使用sliding scale，房屋价值在0-125万，最高可以贷款房屋价值的80%，125万以上最高可以贷款房屋剩余价值的50%。其计算方式类似增值税累进税率的算法。上述比例存在冲突时，往往取低值计算。

举个例子：

购买180万房子，如果是收入足够的本地客户，首付比例最低为：

125*20%+（180-125）*50%=52.5万

如果是新移民客户，首付比例为：

125*35%+（180-125）*50%=71.25万

另外一些影响首付比例的因素包括：

房屋类型：Cottage最低首付比例为50%，房子的区域过偏也可能需要支付较高比例的首付。

信用分数：特定产品比如多套物业，银行要求信用分数730分以上，首付比例才有可能低至20%，730分以内，最低35%。

除了上述要求之外，对于新移民和非居民，银行一般还会要求一年按揭还款额和交易税费也需要在申请时到账。而且一年按揭还款额是按照qualify rate计算，比实际月供要高出不少。这部分额外资金大约为房价的5%-8%。

对于海外投资者，申请人还需要额外准备15%的海外买家税，这部分资金也需要在申请前到位。

2、资金最晚需要何时到达加拿大账户

不同银行要求略有区别。五大行中，TD要求贷款申请前30天到达借款人加拿大账户；BMO、CIBC的要求是15天，另有个别银行要求90天。

需要注意的是：银行通常要求首付和一年按揭还款额要在申请前到账，因此需要申请人提前做好资金安排。在最近的审批案例中，在借款人首付款和一年按揭还款额没到位的情况下，审批人无法进行先行审批，因此相关资金应该尽早转入加拿大账户。

3、资金来源如何证明

银行在审核首付款时，不光要看到金额足够， 还必须通过一定条件验证资金来源属于个人合法收入。因此，个别对首付款要求特别严格的银行如TD，CIBC等，需要客人解释从申请日往前倒推30天的银行交易记录，大额进出帐记录都需要说明。

最理想情况，境外个人同名账户汇入加拿大账户，无需额外解释。

他人账户汇入，需要解释汇款人和收款人的关系。如果属于直系亲属，可以作为赠与解释。如果属于一般朋友汇入，则可能需要更多文件支持。

通过汇款公司汇入，也需要遵循上面一条原则。通过汇款公司汇入时，需要填写详细汇款人信息，这部分内容应该与申请贷款的信息保持一致。

现金存入的首付款属于高危来源，很难被银行接受。

因此，在准备首付款时，尽早把资金汇入个人在加拿大账户是第一选择，如果来不及，最好也要选择直系亲属进行汇款。

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盛源金融（PRIME MORTGAGE）是TMG The Mortgage Group(Lic#: 10315)旗下信誉卓著经验丰富的团队。我们的团队成员拥有银行、财务、税务和战略咨询行业背景，金融从业经验均超过10年，帮助数千名客户获得各种金融机构的抵押贷款。

基于对各金融机构审批政策的深入了解，我们能帮助客户更好的满足银行的要求，从而提高获批率。依靠行业领先的系统和技术以及良好声誉，我们成功地与各大银行，贷款机构，信托公司和私人贷方建立了紧密的合作关系。

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