杰弗里(Jeffrey)，Managing Director of Prime Mortgage（盛源金融） ，曾就职于TD、CIBC、德勤、安永等金融服务机构超过16年，擅长自雇、低报税、留学生、多套物业，商业物业等疑难贷款，精通国语粤语英语，深耕Oakville，服务GTA。
电话：9056176218，微信：Jeffrey_mortgage，公众号：Prime Mortgage，网址：Prime-mortgage.ca
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不少投资人看到房地产市场持续高温，对新房楼花的热情也日渐高涨。近期频频听到奥村附近楼花销售火爆的消息，出现类似国内的排号抢房200套楼花发出400个号的新闻。楼花投资初期资金占用小，如果投资判断正确，可带来相当可观的投资收益，但楼花投资的几个风险不容忽视：

1、新房延期交付风险

加拿大开发商从楼盘发售到交房，时间大约为20层的需要2年, 30层的约需3年左右, 40层的 4年左右, 50层的4到5年左右。近期随楼市日渐火爆的独立屋楼花，交房时间也在3-5年左右。根据周边朋友的反馈，楼花延期交付的情况并不少见，开发商声称的slightly delay可能长达18个月！

2、贷款政策变动风险

开发商在发售楼花时往往要求买家获得银行贷款预批。但是，贷款预批后并非意味着房屋交割时银行必定可以放款。银行还会根据当时的贷款政策、利率等进行重新审批。由于从楼花发售到最后交房的时间可能长达5年以上，银行的信贷政策极有可能发生变化，因此应对自身财务状况进行详细规划。

3、新房过户税费高昂

楼花在新房过户时产生的税费可能大大高于二手现房，包括律师费、搬家费、管理费、HST等等。另外，开发商承担的开发费用也不断上涨，包括销售税﹑土地转让税﹑申请及手续费﹑建筑批准费﹑新屋保证费及其他收费，尽管政府是向建筑商征收﹐但费用通常会转嫁给买家。个别新房交接时产生的税费甚至可能高达房屋总价的5%-10%，这是很多楼花买家在购买之初没有预料到的！

因此，在购买楼花之前以及购买楼花的十天冷静期内，应尽早与律师沟通确认相关费用细节。

除了考虑购买现房需要考虑的问题之外，购买楼花应考虑的几个问题：

1、购买目的，是自住、出租还是转让，直接影响未来税费高低。如果考虑未来转让楼花，还应向开发商了解清楚是否允许建成前转让。虽然购买楼花时可能排长队火爆异常，但二手楼花的交易并没有发售时这么供不应求。

2、开发商的实力和过往开发记录。由于楼花是远期投资，只能从图纸了解的未来房子的情况是远远不够的，开发商实力不济可能导致房子品质难以保证甚至延期交割。

3、房产交割时的工作情况和家庭现金流情况。工作变动情况可能影响最终贷款，家庭是否预备足够的现金流应对未来的负债及利率上涨，也应提前考虑。

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盛源金融（PRIME MORTGAGE）是TMG The Mortgage Group(Lic#: 10315)旗下信誉卓著经验丰富的团队。我们的团队成员拥有银行、财务、税务和战略咨询行业背景，金融从业经验均超过10年，帮助数千名客户获得各种金融机构的抵押贷款。

基于对各金融机构审批政策的深入了解，我们能帮助客户更好的满足银行的要求，从而提高获批率。依靠行业领先的系统和技术以及良好声誉，我们成功地与各大银行，贷款机构，信托公司和私人贷方建立了紧密的合作关系。

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