固定利率vs浮动利率

Mortgage 贷款 利率
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Kathy Wang

借款人在选择贷款时最常遇到的一个问题便是：“我该选择固定利率还是选择浮动利率？”那么固定利率和浮动利率有什么不同，哪个更好呢？

 

  • 什么是固定利率（Fixed Rate）？

 

固定利率贷款让你能够在贷款合同期内“锁定”一个事先决定好的利率。市场上的固定利率产品大部分为1-5 年期限的。固定利率贷款因为在合同期内月供和利率不变，所以给你带来更安心、安全的感觉。这样可以让你更容易制定财务规划和预算。

 

  • 什么是浮动利率（Variable Rate）？

 

浮动利率根据借贷机构的贷款基准利率的变化而改变。浮动利率的利息通常以Prime rate – discount rate 来表示。例如：P-0.35，表示实际利率是基准利率减去0.35%，目前基准利率是2.7%，则实际利率2.7-0.35=2.35%。但当Prime Rate 发生变化时，你的实际利率就会随之变动，而折扣点则保持不变。

 

选择浮动利率贷款要对利率的变化多少有些财务上和心理上的准备。如果一想到利率上涨要每月多付几百块钱的利息就睡不着觉，那浮动利率显然不适合你。

 

  • 什么是贷款基准利率（Prime Rate）？

 

贷款基准利率是大银行在短期贷款定价时使用利率。基准利率直接挂钩加拿大央行的隔夜拆借利率（Overnight Rate），并可能按月波动。央行隔夜拆借利率和贷款基准利率都是由当前经济状况所决定的。

 

在过去25年间，央行曾经：

    • 平均每年6次改变隔夜拆借利率（直接影响贷款基准利率）
    • 每次变动为0.25%或0.5%
    • 同比年振幅为1.23%

 

  • 固定利率和浮动利率的比较

 

 

固定利率

浮动利率

定义

允许在封闭的贷款合同期限内锁定一个利率

根据Lender贷款基准利率上下浮动

优点

确切知道每个月的月供额

通常利率比固定贷款利率低。而月供额往往也是不变的，利率的变化体现为摊销期的增减。

风险

通常付较高的利息因为没有利率变动风险

担心利率上涨，会使月供增加。

对风险的容忍度

低

高

受什么影响

加拿大政府同期债券收益率

加拿大央行隔夜拆借利率

提前解约的罚金

三个月的利息与贷款剩余期限的息差（IRD）中较高者

三个月利息

运行情况历史

当前的经济环境非常特殊，因为固定利率一直偏低。很多国家仍在与高负债、高失业率和不健康的房屋市场作斗争。

Shulich商学院的教授Moshe Milevsky根据1950-2007的数据研究发现，选择浮动利率比选择固定利率更为节省利息的几率为90.1%。 每10万元15年期限的贷款平均可以节省￥20，630。

 

  • 应该只选择低利率吗？

 

固定利率和浮动利率之间的差别可能很大，那么是不是就应该总是选择低利率呢？

 

举例说明如下：

如果比较同样为5年期的固定利率（目前为2.49%）和浮动利率（目前为2.35%），利率差别是0.14%，月供额的差别是多少呢？我们按50万贷款，25年摊销期来计算，固定利率月供额为$2,237, 浮动利率月供额为￥2,202, 即每月相差$35，每年差$420, 5年合同期总共相差$2,100。

 

在当前的利率情况下，往往2年固定期限的利率是最低的。所以选择固定利率并不一定就会比浮动利率所交的利息高。因此比较固定利率和浮动利率就像那苹果与香蕉比。风险都是有代价的，如果你想利率不变，就要付出额外费用。目前尽管2年固定利率较低，但在两年后，需要续签的时候，利率会按照当时的市场情况进行调整，相对而言还是有风险的。如果月供稳定对你很重要的话，选择较长期的5年固定利率产品可能更为适合，你就把多付的利息当作保险费好啦。

 

  • 那么，究竟哪一种利率更好？

 

尽管研究表明在过去25年中从长期来看浮动利率比固定利率更为节省，但很多买房者还是选择了利息较高的固定利率。固定利率和浮动利率的利差有时会收得很窄，目前的市场便是如此。这种时候往往会让借款人更难选择浮动利率。目前2-5年的固定利率都低于贷款基准利率。

 

至于哪种利率“更好”则是你的个人风险偏好和贷款市场的当前状况所共同决定的。如果你对选择固定利率还是浮动利率没有很大把握的话，最好咨询贷款专家，他们可以帮助你决定哪种产品最适合你当前的需要。

 

 (本文仅代表个人观点)

 

如有问题欢迎随时致电Scotiabank房贷专家Kathy（王雷） 647- 291-7958，或加微信kathywl

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112条评论

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