Kathy Wang

买房子申请按揭贷款，首付款（包括定金或交房前的阶段性付款）的来源是需要经过核实的。那么究竟哪些资产可以当作首付款来源，银行又是如何核实的呢？

首付款来源可以分为四大类：

第一类：客户的自有资源

• 个人银行账户：检查存折或银行对帐单，核实资金已经存了一定的时间（一般需要至少30天的交易记录，而对于购买了违约保险的客户，需要提供3个月的交易记录）。如果有大额资金为近期存入，则需要确认资金是从哪里转进来的。交易记录和对帐单上必须要有客人姓名和日期。
• 购房定金：要求确认在申请贷款前付的超过1000元的定金来源，贷款申请前60天内已付的定金可以用银行对帐单的记录核实，未付的定金要求看到帐上有足够资金支付。对于用卖房款来支付首付款的则由文件证明卖方收到的资金足够支付全部首付款即可。
• 经过验证的资产：指客户拥有的随时可以变现的无负债资产。房产的产权和没有负债的金融资产均可以作为首付款来源。房产的产权我们在第三类来源中还会另加陈述，这里先讲一下金融资产。可以作为首付款来源的金融资产包括：GIC、存款证明、债券、国库券、股票、抵押担保债券、共同基金、RRSP、人寿保险的现金价值、其他可流通债券，等等。*请注意，股票期权、私人物品、商誉、海外资产、未使用的税收抵免是不能用作首付款的。
• 所得税返还：由于缴纳RRSP、其他减免政策或超额付税而造成的所得税返还是可以用作首付款的。
• RRSP：RRSP可以用来作为首付，但要注意提前取出是要缴纳所得税的。政府的HBP项目允许用15年时间将取出的RRSP重新存入，可以暂时不交所得税，但HBP取款金额仅限每人$25,000。此外还可用RRSP贷款或通过Line of Credit来取出资金用作首付款。

第二类：售出资产

• 售出不动产：需要通过售房合同核实售价、卖方与新买房的贷款申请人相同、交房日期，卖房价格减去佣金后的净资金可以用来作为首付款。
• 售出非不动产：需要核实出售合同/卖契/所售物品的收据，并获得出售项目获得资金存入客户银行的证明。

第三类：其他借款

• 产权出售（非贷款标的物业）：客户可以选择出售其所拥有的其他物业的产权来支付首付款。可以通过再按揭或Line of Credit来取得首付款资金。
• 第二按揭贷款（贷款标的物业）：无违约保险的传统贷款，客户需要最少10%的首付来自自有资金或赠与。剩余的首付款可以通过对标的物业的第二按揭贷款来获得，当然由此产生的月供是要计算入负债率的。*请注意，很多特殊的贷款项目，例如：新移民贷款、自雇人士贷款、非居民贷款是不允许使用第二按揭贷款作为首付款的；而且，使用了第二按揭的贷款是不可以注册为双重抵押贷款的，也就是说不可以再有Line of Credit的额度。
• 过桥贷款：当需要用卖房资金作首付，而卖房交房日晚于所买房子的交房日的情况下，就需要申请过桥贷款来进行过度。申请过桥贷款需要提供买卖房合同和两套房子的物业保险。

第四类：其他来源

只要达到最低自有首付款金额的要求，其余的首付款就可以用借来的资金支付了。

• 生意或生意账户：自雇人士是可以从他们的生意或生意账户中来支付首付款的。除了要证明生意账户上有足够资金外，还需要客户提供其拥有支配生意资金的权力的文件，例如：生意注册文件、会计师出具的财务报表等等。
• 先租后买：在先租后买模式下，卖方允许买方在产权变更前进入物业居住。购房合同中除买价和其他标准条款之外，还包含一个特殊条款，写明租金金额、到期日和租用期限。在出租期间支付的租金可以全部或部分作为购房的首付款。
• 赠与资金：除特殊贷款项目（如新移民、自雇人士、净资产）另有规定的以外，不需要偿还的赠与资金可以全部或部分用来支付首付款和/或交房产生的其他费用。赠与基金必须来自家庭成员（父母、孩子、兄弟、姐妹、祖父母、监护人，或不同为贷款申请人的配偶）。赠与资金可以通过签署赠与函来证明，函中需要填写赠与人的姓名、地址、电话、与受赠人关系等信息用以核实查证。
• 首付款资助：需要出具贷款/资助协议复印件，需要有资助机构的名称。资助贷款机构只能作为第二债权人，位列贷款银行之后。

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