RRSP在地产投资中的妙用

黄嵩 Ronald Huang 从事地产投资多年，善于运用创意融资进行地产投资，有效管理出租物业，是专长于投资物业的地产经纪。微信公众平台：TorontoHomeFinder, 地产网站www.torontohomehunting.com. 《地产周刊》专栏作家，积极普及地产投资知识，分享实战经验。电话: 647-772-9936  微信: RonaldHuang2014

时间过得真快，刚过完新年，春节，家庭日，转眼要到二月底了，那是一年一度的RRSP购买截至日期。什么是RRSP？它是加拿大人的一个退休储蓄的工具，叫做注册退休储蓄计划。买RRSP可以抵扣当年的收入，达到延税的目的。

谈起RRSP的投资，很多人会想到基金，那是由银行的基金经理来管理的。一般人认为投资基金很安全，很省心，很简单，其实并非如此。把费用算上，很多基金常年来并不赚钱，反而亏钱，基金经理不管你的基金是赢利还是亏损，他总是赚钱的。你不理财，财不理你。有些人在RRSP里买卖股票，风险虽高，毕竟你自己可以掌握你自己的命运。我建议投资要多样化，最好不要买基金。

那些在银行工作卖基金的金融顾问，他们真的会为你着想吗？他们是拿提成的销售人员，他们要卖给你的是一个产品。不同的产品有不同的提成比例，他们当然会首先卖给你有比较高的提成的基金。很多卖基金的金融顾问，他们自己都不买那个基金，或者根本不懂得投资。那你为什么要听他的？你有没有问问他自己是怎么投资的？

那么RRSP还有没有别的投资选择呢？当然有，你可以用RRSP做地产投资。

用RRSP做地产投资主要有以下几种方式：

第一种方式叫做Home Buyer’s Plan，这是加拿大给首次购房者的一个优惠计划，它允许你从你的退休储蓄金里最多借出$25,000，用以购买或建造你个人用的住房，或给有残疾的亲属。如果是一个家庭，你可借出最高$50,000。这个计划有一定的限制，它只适用于首次置业者，而且要在今后的15年里还回，它的好处是无息贷款。这只对一部分首次置业者有帮助，对地产投资者没什么帮助，因为地产投资者已经有了他们的第一个物业。

第二种方式叫做None Arm's Length Mortgage。大多数人需要从银行借钱购买投资物业。那些拥有一个物业以上的投资者，那些已经还了部分房贷的投资者，可以考虑把房贷放在RRSP里。加拿大政府允许个人以房贷的方式做RRSP 的投资。举个例子，如果你有300,000的房贷，你还有200,000的RRSP，你就可以把你的普通房贷减到100,000,另外的200,000就可以放在RRSP里。这样你的房贷的利息就在你的RRSP里增长，等你的房贷还完，你那200,000的投资也会有显著增长，付给自己RRSP的利息当然要好过把利息付给银行。这个利息也有一定的限制，不是你想定多高都行的，一般要用银行同期公布的利率。大多数金融机构都可以做None Arm's Length Mortgage，比如TD Waterhouse的self directed RSP。

第三种方式叫做 Arm's Length Mortgage。它是指把房贷放在RRSP里，不是投资于自己的物业，而是投资于其他人的物业。现在能这样做的金融机构很少，市场上主要是Olympia Trust在做。它可以用于第一，第二或第三房贷，物业的种类可以是民用住宅，商业，工业或土地开发。最关键的一点是你所投资物业的拥有者要与你没有血源关系。

简单来说，Arm's Length Mortgage 就是你把你在RRSP里的钱借给地产投资者，地产投资者像付给银行那样付给你利息和本金。你在RRSP里投资的资金是以物业为抵押的。如果不是第一房贷，你可以定高一些的利息。只要物业里有一定的资本，你的投资就是安全的。

Arm’s Length Mortgage 可以非常灵活地运用RRSP的资金。它是一个非常有用的投资策略，值得推荐给地产投资人。很多人都想做地产投资，但苦于没有资金。其实资金的来源有很多渠道，比如我前面提到的先租后买，让租客给你付一部分首付。还有BFRR，把部分首付通过房价增值而拿回来。有些情况还可以向卖方借款，叫VTB或STB。再结合用你的信用贷款（HELOC）。不用自己的钱买投资物业乃王者之道。

我对如何有效运用资金做地产投资颇有研究。如果你想了解如何更好地利用你有限的资金做地产投资，让你的钱为你工作，欢迎你光临我们的网站www.torontohomehunting.com, 或订阅微信共众号TorontoHomeFinder。每周有中英文博客更新，普及地产投资的知识。不管你是主动还是被动的投资者，必有一种方式适合你。我们会根据你的情况给你提出建议。Ronald Huang 647-772-9936               

58fd.ca 房东群，立足大多伦多地区，辐射北美中国，为广大房东提供交流场所和服务平台。现有12个微信群，及房东网网站 58fd.ca。5000多位房产投资人，24x7 随时随地不间断交流房产投资信息。同道中人倾诉心声，各路专家出谋划策，每日话题精彩纷呈。快扫描二微码加入，和5500名房东一起钱进！