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RRSP在地产投资中的妙用
RRSP在地产投资中的妙用
黄嵩 Ronald Huang 从事地产投资多年,善于运用创意融资进行地产投资,有效管理出租物业,是专长于投资物业的地产经纪。微信公众平台:TorontoHomeFinder, 地产网站www.torontohomehunting.com. 《地产周刊》专栏作家,积极普及地产投资知识,分享实战经验。电话: 647-772-9936 微信: RonaldHuang2014
时间过得真快,刚过完新年,春节,家庭日,转眼要到二月底了,那是一年一度的RRSP购买截至日期。什么是RRSP?它是加拿大人的一个退休储蓄的工具,叫做注册退休储蓄计划。买RRSP可以抵扣当年的收入,达到延税的目的。
谈起RRSP的投资,很多人会想到基金,那是由银行的基金经理来管理的。一般人认为投资基金很安全,很省心,很简单,其实并非如此。把费用算上,很多基金常年来并不赚钱,反而亏钱,基金经理不管你的基金是赢利还是亏损,他总是赚钱的。你不理财,财不理你。有些人在RRSP里买卖股票,风险虽高,毕竟你自己可以掌握你自己的命运。我建议投资要多样化,最好不要买基金。
那些在银行工作卖基金的金融顾问,他们真的会为你着想吗?他们是拿提成的销售人员,他们要卖给你的是一个产品。不同的产品有不同的提成比例,他们当然会首先卖给你有比较高的提成的基金。很多卖基金的金融顾问,他们自己都不买那个基金,或者根本不懂得投资。那你为什么要听他的?你有没有问问他自己是怎么投资的?
那么RRSP还有没有别的投资选择呢?当然有,你可以用RRSP做地产投资。
用RRSP做地产投资主要有以下几种方式:
第一种方式叫做Home Buyer’s Plan,这是加拿大给首次购房者的一个优惠计划,它允许你从你的退休储蓄金里最多借出$25,000,用以购买或建造你个人用的住房,或给有残疾的亲属。如果是一个家庭,你可借出最高$50,000。这个计划有一定的限制,它只适用于首次置业者,而且要在今后的15年里还回,它的好处是无息贷款。这只对一部分首次置业者有帮助,对地产投资者没什么帮助,因为地产投资者已经有了他们的第一个物业。
第二种方式叫做None Arm's Length Mortgage。大多数人需要从银行借钱购买投资物业。那些拥有一个物业以上的投资者,那些已经还了部分房贷的投资者,可以考虑把房贷放在RRSP里。加拿大政府允许个人以房贷的方式做RRSP 的投资。举个例子,如果你有300,000的房贷,你还有200,000的RRSP,你就可以把你的普通房贷减到100,000,另外的200,000就可以放在RRSP里。这样你的房贷的利息就在你的RRSP里增长,等你的房贷还完,你那200,000的投资也会有显著增长,付给自己RRSP的利息当然要好过把利息付给银行。这个利息也有一定的限制,不是你想定多高都行的,一般要用银行同期公布的利率。大多数金融机构都可以做None Arm's Length Mortgage,比如TD Waterhouse的self directed RSP。
第三种方式叫做 Arm's Length Mortgage。它是指把房贷放在RRSP里,不是投资于自己的物业,而是投资于其他人的物业。现在能这样做的金融机构很少,市场上主要是Olympia Trust在做。它可以用于第一,第二或第三房贷,物业的种类可以是民用住宅,商业,工业或土地开发。最关键的一点是你所投资物业的拥有者要与你没有血源关系。
简单来说,Arm's Length Mortgage 就是你把你在RRSP里的钱借给地产投资者,地产投资者像付给银行那样付给你利息和本金。你在RRSP里投资的资金是以物业为抵押的。如果不是第一房贷,你可以定高一些的利息。只要物业里有一定的资本,你的投资就是安全的。
Arm’s Length Mortgage 可以非常灵活地运用RRSP的资金。它是一个非常有用的投资策略,值得推荐给地产投资人。很多人都想做地产投资,但苦于没有资金。其实资金的来源有很多渠道,比如我前面提到的先租后买,让租客给你付一部分首付。还有BFRR,把部分首付通过房价增值而拿回来。有些情况还可以向卖方借款,叫VTB或STB。再结合用你的信用贷款(HELOC)。不用自己的钱买投资物业乃王者之道。
我对如何有效运用资金做地产投资颇有研究。如果你想了解如何更好地利用你有限的资金做地产投资,让你的钱为你工作,欢迎你光临我们的网站www.torontohomehunting.com, 或订阅微信共众号TorontoHomeFinder。每周有中英文博客更新,普及地产投资的知识。不管你是主动还是被动的投资者,必有一种方式适合你。我们会根据你的情况给你提出建议。Ronald Huang 647-772-9936
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