“于大状有话说“ - 房东最应该知道的几件事  


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我很高兴看到房地产势头旺盛,不少朋友买房置业,出租业红红火火。同时,最近接到许多咨询,周末找一点时间,写了些文字,配合我的讲座,做为回答。敬请指正。谢谢。

 

房东可以要求那些押金?

民租法允许房东收取末月押金(金额不超过月租金)、钥匙押金(在交还钥匙时必须退还,金额等于重新配制钥匙的费用)。也有房东收水电押金,民租法对此不归管。也有房东收取多于一个月的末月押金,这个不被民租法允许的,一旦租客索还,必须退回,否则会有罚款。

 

一旦被欠租,房东应该如何开始讨欠?

唯一合法的讨欠通知书,就是N4表格。租客必须在规定的时间内清欠,否则房东有权向管理局申请听证会,获得判决而驱逐。那么就有三点要记住。

 

一是所谓的“规定时间”是多久?这个时间与送达方式有关。如果是亲手送达,是送达之后的第十四天。如果是平邮寄送,是寄出日之后的第十九天。

 

二是送达方式是什么?民租法给出明确的有效送达方式,包括亲手送达、门下推入、放进邮箱、特快专递、挂号信件、平邮寄送、传真发送、送交对方代理人。其中我主张用“亲手送达”或“平邮寄送”。原因我的司法实践证明,这是两个最简单、最有效的方式。特别记住:不允许使用电子邮件发送。

 

三是讨欠的内容是什么?N4的讨欠内容仅仅是租金,除去租金以外,在听证会上还可以讨要申请费(电子申请费是175元,面交申请费是195元)。除此以外,其他任何欠费都不被民租法和房管局管辖。

 

如果租客欠租,房东可以切断任何服务么?

绝对不可以。入住时有什么服务、设施,到租期结束前就要一直供应。

 

我想知道割草、铲雪是谁的责任?

除非是出租大厦单元(Condo),夏天草坪的护理,冬天车道、便道的铲雪,都是房东负责。

 

首先看主法,就是民租法。民租法第3条第一款说,本法中的条款,即使被其他的法规或协议所替换,本法的条款继续有效。

 

这就是说,无论协议,意即租约,如何安排,如果与本法矛盾、冲突或者不符,以本法为根本。

 

“3. (1)Application of Act – This Act, except Part V.1, applies with respect to rentalunits in residential complexes, despite any other Act and despite any agreementor waiver to the contrary.

 

然后再看配套的管理办法。安大略省管理办法,编号517/06,第26条第一款说:外部公共区域必须维护到适合使用的条件,必须没有危险。为此,如下物质必须清除。。。(5)不安全的积雪与冰。

 

“26. Exteriorcommon areas – (1) Exterior common areas shall be maintained in a conditionsuitable for their intended use and free of hazards and, for these purposes,the following shall be removed …(5) Unsafe accumulations of ice and snow.”

 

同时,房东可以将法律赋予他自己的义务,外判给他人。这一点,法律不禁止。(Thatthe Act does not prohibit a landlord from contracting with a tenant for snowremoval services does not mean that every provision that addresses snow removalby a tenant is consistent with the Act.)

 

也就是说,房东并不是被此法条所束缚,而必须亲自去执行这条法律给出的义务(铲雪),相反,他可以将这项义务安排给别人进行,这个“别人”可以是任何人,这个人与房东形成新的合约关系,如果这个人恰巧就是租客,也完全可以,房东与租客将形成新的合约关系,同时,此合约完全游离与租约本身,只要符合合同的成立要件,此合同有效。

 

见案例Montgomeryv. Van, 2009 ONCA 808。由安省上诉院法官R.G.Juriansz主审,J. Laskin法官与P. Rouleau法官合审。

 

这个案例告诉我们:

 

  • 铲雪是房东的法定义务,除草也是。
  • 房东不一定非要亲力亲为,可以外判。外判后,新合同关系成立。
  • 房东如果外判给了租客,应该支付服务费用给租客,租客从而成为服务商,自负风险。支付费用是,不要和租金冲抵。形成完完全全两笔账。
  • 不建议请自己的租客进行类似的维护,建议使用合适的第三方服务公司,以便减少不必要的摩擦。

 

关于终止租约,我应该知道什么?

所谓“终止租约”,一般来说是指房东提出,要求租客搬走的意思。这种情形占了“终止租约”的大部分。

 

在实际出租业务中,房东会说,我不想再租给他了,想让他搬走。这就是我们这里说的“终止租约”。“我的家,我让他走,难道不可以吗?”如果您真这么想,也有这样的打算,那么您应该认真阅读这段文字。

 

注意,本文不是法律意见,只是对归管民用出租业务的《民租法》的一些评点。同时,还请读者注意,《民租法》并不完全归管所有的民用出租业务,与小房东最相关的是“房东或其家人与租客共用厨房或者卫生间”的情形。这种情形《民租法》没有管辖权,如果打算赶走租客,房东要去警察局,而不是房东房客管理局。见我以前的文章《警官,您真的到过民宅里,去驱赶租客吗?》。

 

下面就分若干种情形,说说“终止租约”的事。

 

第一种,虽然租约还没到期,但是由于种种原因,房东说服租客,或者应允一些好处给房客,双方同意提前解除租约。这种情形的关键是“双方同意”,只要双方同意,签了书面的协议,哪怕还有十个月才期满,租约也可以提前解除。一般地,要求房东有比较好的谈判技巧、比较诱人的补偿条件、租客也通情达理。

 

有一次,房东找我,希望我能代理他,和租客谈提前走人。当时租约是一年,才刚刚过了三个月。租客按时交租,房子也打理的体面,但是房东家庭变故,一定要收回出租屋,可租客的工作单位就在出租屋不远的地方。提前解约对租客有些不便。但是经过谈判,晓之以理,诱之以利,租客还是提前走了。

 

第二种,租约没到期,房东希望租客提前走,房客不走,而且也没有任何过失。这是最难的,一般成功率不高。一旦提出赶人,关系恶化的概率较大,提醒房东慎重处理。

 

第三种,租约没到期,租客有过失,比如欠租、破坏、违法等,房东必须按照《民租法》的规定和房东房客管理局的流程,采用“二部制”,即“先通知,后听证”,来获得管理局的判决,然后由法警执行驱逐。房东是万万没有权利自己去换锁、搬东西、驱逐房客的。小心被反诉,我代理了几起,都是付了代价,租客才罢休的。

 

第四种,租约到期了,租客继续住下去。这里插一句,租约到期,并不意味着租客必须搬出。房东想让房客走人,一般有三种原因可以提出。

 

  • 房东要把出租屋收回自己用、子女用、父母用、配偶的子女、父母用、或者照顾这些人的人用;
  • 房东把出租屋挂牌卖出,新屋主要把这间屋自己用、子女用、父母用、配偶的子女、父母用、或者照顾这些人的人用;关键是要已经卖出;
  • 房东打算落地重建,申请了建筑许可。

 

这些都有不同的通知期要求以及证明材料来支持停止出租的原因。

 

总之,一般地,房东不愿再租给现租客了,都是因为这样或那样的原因。如果租客有过失,情况比较好办。如果租客没有明显过失,而只是房东单方面地希望租客走,是最难的情形,一定要谨慎处理。

 

我代理的案子里有相当一部分情形,是租客没有明显过失,而房东不希望到期后继续租给该租客的。比如房东嫌租客“事太多”、租金太低了,即使涨租也不低于现行水平、租客“太恶”、自己就是“不喜欢他”。。。等等。

 

这个和租期有关系,我一直建议不要签一年那么长的约,俗话说,“花无百日红,人无千日好”,如果是个“零售租约”,按月计的,大不了几个月就能有机会结束租约。有的房东期待稳定性,我见过一签就是五年的,我真替房东担心。谁又能保证谁“半道不变心”呢?

 

说到这里,还是想跟大家说,我们的房东和小房东出租业,还很不成熟,大部分房东与租客的关系还没拿捏好。应该摸着石头过河,您可以大手笔买物业,因为无论怎样,它都是你自己的物业,但是不要大手笔随便招租客,应该谨慎对待住进您斥巨资买下的物业。

 

有的房东曾经尝试请追债公司去讨要欠租,这样做对吗?

因为民租法有明确的规定,任何与民租有关的纠纷一律由房东房客管理局管理,其他任何机构无管辖权,所以,追债公司的追债行动可以进行,如果租客知难而退,幸莫大焉。但是,追债公司并无此行动的任何依据。如果租客置之不理,房东仍然要在房东局进行追讨。

 

哪里有“坏租客记录”么?房东局有记录么?

根据隐私法,房管局不会公开这些记录。判例中也是用名字缩写。

 

希望大家妥善处理自己的租务纠纷,及时寻求专业意见。

 

如上文字不做为我的法律意见,而只是对有关法律的基本理解,请与我联系咨询具体事,以便给出准确建议。敬请指导,谢谢大家。

 

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