投资物业，以房养房。

风起云涌，蔚然成风。

风险利益，共存共荣。

为求自保，略说一二。

“我要签个租约吗？”

虽然《民用租务法》（以下简称“民租法”）不要求房东和租客之间必须有个书面租约，但是实践证明，有胜于无。租约可以很简单，租客全名、租金、交租日、起租日，租期就足够了。条款不可与民租法相抵触。用中文，手写都算数。

“我和租客共用厨房或卫生间。”

【注意：如下其他各段都不是指“共用物业”，仅此段指出此种特别情形。】

这样的情形就更要签约。因为民租法和房东房客管理局（以下简称“房管局”）不受理这样的情形。任何刑事类纠纷（打架、威胁、骚扰、恐吓、驱逐等），报警处理；任何民事类纠纷（欠租、损坏等）有小额法庭受理。既然民租法和房管局不管，那就更有必要用和租约，保护各方的利益。租约的内容全凭双方意愿。

“我希望能签个一年的租约，这样省事。”

年约是好，省事。但是实践证明，租客如果想在中途毁约，这份年约几乎没有什么可以有效地保护房东的功能（租客搬走了，不容易再找到）。相反，房东却被牢牢地栓在了一个“365天”的租期里，万一房东期间有什么变故（事实上经常有），房东打算约内“撵人”，那可不是一般容易完成的动作。所以，短约比较灵活。多短？房东要根据自己的情形考虑。

“租客拖欠了房租。”

我在若干个微信群做客。经常遇到群友哭诉“我被租客欠租仨月啦！咋办呀，亲！”我的建议是在租金拖欠的转天，就应该提出讨欠，讨欠有一定的程序。写信发短信微信电邮都无效。白白耽误时间，要用房管局规定的表格N4进行讨欠。房管局给出了清晰的指引。

“我的租客很坏，经常捣乱影响我或者其他租客。”

不可姑息迁就，应该立即介入，义正言辞地指出租客的不妥之处，并给予房管局规定的通知书，限期改变，否则驱逐没商量。

“我不想给收据。”

不要贪小便宜！有的房东希望获得现金，以便隐瞒收入。这样做的大有人在，但是如果租客一旦索要（一年内），你仍然要给出收据，不给收据是违法的，租客告你也没商量。收据内容很简单，房东名字，地址，收租金额，哪个月的租金。中文，手写都可以。

“我要撵走他！”

这样的要求不绝于耳。但是，租客不是商品，无法说“撵”就“撵”。相反，租客是某种意义上的“弱势群体”。如果租客没有过失，即使租期结束，租客仍然有权利继续以月为单位租住。“撵”要有道理，有原因，有程序，有法可依。

“我和他都是口头说的。”

“人无千日好，花无百日红。”房东租客本来就是一对微妙的关系，不是冤家不聚头。尤其是一旦关系有了裂痕，后面指不定会发生什么奇葩的故事。所以我建议，一旦有了不善的苗头，出去口头以外，更要有文字沟通，一来可以缓和场面，二来有了书面记录。重要的事情不是“说三遍”，而是打印出来。别告诉我你新换了手机，以前的东西都不见了。

“我的房子租不出去，急死我啦！”

我劝你等这交房贷，但是还是要慎选租客，一时租不出去，好过一时“撵”不走恶人。如何慎选，仁者见仁，智者见智。记住出租物业是“放账”生意，租客的信用、质素和人品，占了很大程度的决定性。什么是好租客，什么是赖租客，这个要凭经验，当然也凭运气。

“我怎么才能做好出租屋业务？”

我见过上百个房东不止。总结一下，业务顺利的房东都有这样的特点：博爱精神（视人人平等，凭信用说话）、不轻信人（大胆假设，小心求证）、谨慎经营（遵守法律、品德优良）。这也正好和我的执业原则吻合，LoveAll.  Trust a Few.  Do Wrong to None。

一样的生意百样地做，百样的生意一个道理。只要心态平和，处变不惊，无论出现什么问题，都没有什么大不了的。“目远如鹰，胸阔似海，心定若磐，手实为地。”这是我一直推崇的做事的准则。

我不定期地在社区举办与租务法律有关的免费讲座，敬请关注我的朋友圈和公众号。

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