最近处理了一件纠纷，想和大家分享个中要害。于是就那天早上就写了这样的一段话，鼓励大家讨论。

【应用题】出租屋里有租客，还有半年才期满，房东已经委托经纪卖房，也按律发出通知，告诉租客有人看房。租客仍百般阻挠，甚至挡住屋门，不准经纪及看房人进入。问：房东有何对策？

这是个目前经常出现的，而且很敏感的问题。倘若房东及或房东的经纪不清楚如何处理如此的情形，同时目场看好，房东出货心情迫切，就恐有不当的处理，最后房东有可能遭受损失。

今晨这段文字一经刊出，一时间各群讨论大作，我的朋友圈反馈在一小时内也达到百余条。我大体分了一下类别，发现主要有如下几种思潮。

“投降派”。说房子价值很大，卖房更要择定时机，所以要付出一些代价，敬请租客配合。这些代价包括，请客饮酒吃饭喝咖啡送礼金卡免月租等等，不一而足。期待换取租客的谅解与配合。

“强硬派”。认为屋子是我的，我要卖房，你凭什么不让我进？那好吧，我把你的东西扔出去！还叫人削你一顿，看你老实不老实。

“靠谱派”。说是既然房东已经按照法律要求做足了功课，租客还是不让进，那法律应该管一管吧？可是怎么个管法呢，不大清楚？

“人类犹如一个孩童，他走进一个巨大的图书馆。他知道那些书一定是按某种规律排放的，但他不知道那个规律是什么。我们一起去发现它。” -- 阿尔伯特·爱因斯坦

首先考虑法律是否支持房东及或其经纪的进入。

既然界定了这是个法律问题，我们就要先确定是哪部法律管辖它。不难发现，这是一个民宅的买卖，发生冲突的双方是房东和租客，那么在安省，《民用租务法》（Residential Tenancies Act, 2006）是唯一有司法管辖权的成文法律。

再进一步思考，租客不允许房东及或他的代理人进入，那么这便是有关“进入权利”的环节。于是，我们就去研究《民用租务法》中对“进入权利”的规定。

我们发现《民用租务法》对“进入权利”分为了两种情形。一是“紧急情形下的进入”，一种是“非紧急情形下的进入”。紧急情形指的是正在发生水火等灾害，这里没有涉及。于是，我们就只需要考察“非紧急情形下的进入”。

27 (1) A landlord may enter a rental unit in accordance with written notice given to the tenant at least 24 hours before the time of entry under the following circumstances:

。。。

Same

(2) A landlord or, with the written authorization of a landlord, a broker or salesperson registered under the Real Estate and Business Brokers Act, 2002, may enter a rental unit in accordance with written notice given to the tenant at least 24 hours before the time of entry to allow a potential purchaser to view the rental unit.  2006, c. 17, s. 27 (2).

Contents of notice

(3) The written notice under subsection (1) or (2) shall specify the reason for entry, the day of entry and a time of entry between the hours of 8 a.m. and 8 p.m.  2006, c. 17, s. 27 (3).

这就是著名的《民用租务法》第二十七条第二款。这一款说明了“非紧急情形下的进入”。它特别地赋予了房东，及或地产经纪如何进入出租屋的条款。说穿了，第二十七条给出了“非紧急情形下的进入”房东及或其地产经纪进入的权利。同时也规定了进入的四个要素。

1. 必须书面通知。书面意味着纸笔打印机。房东及或其经纪必须以书面形式，将通知送达给租客。送达方式可以是邮寄、传真、亲手递送。特别地，这是唯一一种可以贴在门上的通知。
2. 必须提前至少24小时。
3. 必须指明进入时间是在早上八点到晚上八点之间。
4. 必须说明进入的目的。

管理局并没有给出过固定的通知格式，但如果通知内容包括了如上各点，而且送达方式合法，那么进入就是合法行为，受法律保护。

至此，上面的分析基本回答了【应用题】中的房东及或其经纪进入是受法律保护的。

顺便说一句，即使租约尚未到期完结，房东也有完全的自主权出售自己的物业，这个决定用不着和做为非物业拥有者的租客去商量。但是，买房子的人，在获得产权后，与现有的租客立即自动建立房东与租客关系，而且买主必须继续承接此租客，原租约中的任何条款均不得改变，包括租金。租金的上涨和业主的改变没有关系。租金上涨仍然按提前起码九十天通知、涨幅跟从管理局规定的百分比等具体条款。

那么现在看看，一个合法的房东，受着法律的保护，却面临着不合法的拒绝进入。有什么措施可以使房东行驶他的权力？

我们还是要去研究这部唯一具有管辖权的《民用租务法》，我们发现第六十四条第一款与此有关。

Termination for cause, reasonable enjoyment

64 (1) A landlord may give a tenant notice of termination of the tenancy if the conduct of the tenant, another occupant of the rental unit or a person permitted in the residential complex by the tenant is such that it substantially interferes with the reasonable enjoyment of the residential complex for all usual purposes by the landlord or another tenant or substantially interferes with another lawful right, privilege or interest of the landlord or another tenant.  2006, c. 17, s. 64 (1).

我们做进一步的剖析并发现，如果租客或其他被租客允许的住客（1）实质性地打扰了房东合理的享用，及或（2）侵犯了房东的合法的权利、权益及利益时，房东可以发出“终止租住的通知”。

大概说穿了就是，此时房东就可以使用管理局规定的书面形式，通知租客说，你的行为是违法的，应该立即修正，否则我可以去管理局申请听证，请听证官去裁决，是你可以继续为所欲为，还是我有权凭法令，请法警，赶你出门。如果获得对房东有利的裁决，问题就会迎刃而解：租客停止打扰，或者租客被赶出屋门。

具体的操作稍微有些复杂，这里就不展开讲了，大家可以参考管理局网站有关“因为被打扰而驱逐租客”的那一部分。

说到这里，做个小小的提醒。大凡出售带有租客的出租物业，都不是一件容易的事。租客不配合，无法做房屋美化拍摄，难以做公开展示日等等。同时，买家必须承接租客，也是对买家选择的限制。所以要关注与租客打交道的每一个细节。

当然，在招租时，租约中如果能对未来售房时，租客应该如何配合，在不违反《民用租务法》的前提下，做些具体的规定，比如什么时候可以插牌、如果配合拍摄、可以做几次公开展示等等细节，房东会主动得多。

诚然，保持良好的租赁关系，提前与租客沟通，及时感谢租客的配合，给予适当的补偿，都是善意的动作，最后房东自己会受益。但是一味地迁就讨好，租客并不一定投桃报李，也许会得寸进尺。所以，房东应该自己把握尺度。

最后说说我处理的那个纠纷。

当我们发现租客对房东卖房很反感时，我告诉房东不要立即就带着有强烈购房意图的买家前去看房，相反，要带着自己的亲戚朋友同学相识去火力侦察（当然，这些也是潜在的买家，所以并无误导成份）。

果不其然，第一次上门，就遇到租客的老母亲立马横刀做门神状，于是我们拍照留念，记录在案。连续去了三次，积累了足够的事实证据。于是立即向租客发出了通知，要求修正其错误的举动，我们也预料到了不会有效果，于是继续循环往复，最后导致听证。听证官在庭上严厉申斥租客的行为是“无聊的而且是无视法律的举动、险些就使得听证官给出驱逐的判决”，只是考虑到老母亲的身体，才延迟日期。但不可再有下次，否则定赶不饶。

此后，我们就开始一系列的预约、拍照、看房、公开展示。经纪仅花了七天的时间，就使得吉屋以超出一成的价格，成功出售，同时，买主愿意承接租客。签约当晚，租客和买卖双方亲切合影留念。

谁说有租客不能卖房？谁说租期未满不能卖房？谁说卖有租客的房要将就情况？法律并不偏袒任何一方，它始终是那个蒙着眼睛的美人，就看你如何博得她的芳心。

【非法律意见，仅为探讨使用】

于戎伟

（安省律师公会 · 法律顾问）

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