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我的手机从来不关机，办公室的电话会在周末转接到手机上，以方便周末被警察逮捕的人士，及时获得法律援助。今天凌晨三点我接到一个电话，但不是从警局打来的，而是从国内某城市打来的。

电话里是一个焦急的父亲，说是“多伦多房东群”一位朋友，把我的电话给了他。因为事情非常紧急，所以需要我马上给予援助。我支撑起来，从卧室走到书房，一边安慰焦急万分的老兄，一边请老兄告诉我发生了怎样紧急的事情，同时我提醒老兄，现在是加东地区的星期天凌晨三点。老兄仍然坚持事情急迫，要我立即行动。因为她22岁的女儿在安省某大学城，“惨遭无良房东欺骗”，我用了半小时的时间，断断续续听完了老兄的讲述。并用如下文字，在今天早晨，以电子邮件的方式，做了书面回复。

【事由简述：22岁的女儿，就读于安省某大学，租住某房东的出租物业中之一间，与房东签有一年的租约，入住时，交给房东当月房租和末月房租。现因不满大学的某些课程设置，准备于寒假后，转学其他专业，并离开本城，故而需要与房东解除租约，要求退还押金。此要求早与两月前就向房东书面提出，但是房东不予同意。】

以下是我的回复（节选）：

XX先生：

首先我要声明，我如下的回复不是我的正式法律意见，不对造成的后果负责，仅仅是对您的描述给出的评论。同时，您不是当事人，您的女儿（成年人）是当事人，她有自主权。但是我没有被她直接咨询，所以，这些回复就更不具备法律上的准确性。

首先，我剔除您有关“欺骗”之说，并就这一点，不做评论，因为我看不到这里面有能令我认定为欺骗的元素。我仅对租客的履约义务做个简单的概括。

租客与房东自主签约，起租2015年8月1日，完租2016年7月31日，租约将历时12个月。由此租约，房东有权期待12个月的租金收入，房客有义务完成12个月的租住。在这12个月中，双方没有任何权利终止租约，除非双方同意解约。

因为我没看到租约，所以不愿就该租约本身给出评点，但是仅仅对您说认为的“提前两个月通知房东”一语提出我的看法。的确，租约一般是有“提前两个月通知房东”的条款，但是提前什么的两个月呢？一般租约认为是在租期届满之前的两个月，而不是任意一个月的提前两个月，除非租约另有规定。试问，如果是任意一个月的前两个月，那么为期一年的租约，岂不是从开始就是个不确定的约定了吗？举例来说，如果在租客完成了第一个月的租住，就要搬走时，那么，租约仅仅三个月的生命期，这样把房东的利益放在了哪里？房东还有什么意义去规定一个12个月的租期呢？

话又说回来，房客真的要住满12个月吗？也不是，房客一旦要提前搬出，房客有完全的义务去找新人来顶替，这叫做ASSIGNMENT。房东要尽量配合，并不得无故不允许转租顶替。如果转不出去怎么办？从合同法和先前判例上看，租客有义务继续支付租金，即使她放弃了使用。当然，房东也应该积极寻找新房客，以便将各方的损失降到最小。法律不考虑租客违约的原因，除非极为特殊的原因，难以界定。

说到目前这个情况，租客本人有义务继续履行租约，或者转租给新人。如果不这样做，房东有权申请管理局的判决支持向租客追讨未完成月份的租金，当然房东也有自主避免更多损失的义务。一旦管理局的判决对租客不利，租客自然面临债务，如果债务不被偿还，那么租客的信用记录会受损。至于租客是留学生，那么对她的入境签证、学籍保留、移民前途等是否会因此而造成影响，我不敢做出评论。只是愿意指出，租客有义务完成租约，违约者要承担法律责任，除非能说明租约本身不合法，或者特殊情形可以使得租客以免责而解约。当然，不排除租客同意支付一些罚金做为对房东的补偿，借以换取房东对解约同意。

希望您明白了我的解释和评论。谢谢！

【编后语】先放下那位焦急的父亲不说，衣食住行中，居住这个环节最为复杂。租住就更为复杂，牵涉面广，有法律介入其中，更有租约、条件等等保护与规范各方。在我的实务实践中，发现尤其涉及“解约”时，出现的问题良多。我准备在后面几期公众号文章中，重点谈谈有关解约的问题。比如：

• “我和房客的租约到12月31日到期，他1月1日就必须离开”，对吗？

• “为和房东有个租约，租期为一年，但是我只要提前两个月向房东提出我要搬家，我就有权搬走”，对吗？

• “我虽然没有完成租约，但是房东也答应我可以提前搬走了。但是我又改主意了，不想搬走。所以，我可以仍然像以前一样还继续住着”对吗？

• 我是地下室的租客，房东把楼上租给了一对小夫妻，他们天天晚上不消停，呼天号地的。。。我夜夜无眠啊。就算我的租约不到期，我也要搬走，而且房东还要赔我”。对吗？

• “我因为丢了工作，所以欠房东两月的租金。他告诉我欠的租金就算了，他也正好要收回来给他女儿住。他要收回去给他女儿用，于是我没交租就走了。后来我发现他根本就没女儿，我住的那间他又租给别人了。我有什么权利么？”

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这些都是房东和房客经常遇到的话题，我后面会结合我的案例，结合法律，仔细和大家聊聊。当然，这些都不是法律意见，聊天罢了。

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