今天下午一连接到三个咨询电话，都是询问卖房时，如何处理现有租客这样的问题。看来，这个问题普遍存在。于是就写了如下的文字，做个简要的解答。

先明确一点，房东在任何时候，都有权卖房，这是房东对自己物业的处置权，除非有法令不准出售此物业。有人说，房子租出去了，就不能卖，这是完全不对的。

下面就依照不同的情形，进行一些分析。

第一种情形。房东与租客的租约尚未期满。

如果房东这时卖房，而且又不想在售房期间保留租客，那么只能与租客商量提前解约。特别注意，房东这时只有权“商量”，而无权“要求”租客搬家。如果租客同意，双方应该签一份“解约协议书”，以保证租客届时搬离，以便进入后续的售房运作。

如果房东并不考虑售房期间租客这一因素，那么房东可以自行售房运作，包括带人看房时，必须提前24个小时，以书面通知，在早上八点至晚上八点之间进入，并说明进入的目的。有一点必须记住，买房的人必须承接现有的租客，租约中的任何条款都不可更改。产权过户时，买房的人与现有的租客自动建立房东与租客的关系。假如买房子的人表示对房子满意，但是对租客不满意，需要房东赶走租客，除非房东可以与现有租客顺利解约之外，房东不应答应该买房人的要求。也就是说，这位潜在的买房人将无法成为真正的买房人。

第二种情形。房东与租客的租期已满并变成了按月散租状态，或者租约本身就是按月租用的。

如果遇到买投资房的买家，往往买家继续保留租客。这样，房东大可不必劳神，只要关注顺利交接过户即可，当然，买家接手后，仍不可更改原租约中的条款，涨租也仍按民租法的规定，和管理局当年的限额进行。

如果遇到不打算保留租客的潜在买家，那么，房东有义务替这位买房人驱赶租客。这是最复杂的一种情形。法律怎么说？

Notice, purchaser personally requires unit

49 (1) A landlord of a residential complex that contains no more than three residential units who has entered into an agreement of purchase and sale of the residential complex may, on behalf of the purchaser, give the tenant of a unit in the residential complex a notice terminating the tenancy, if the purchaser in good faith requires possession of the residential complex or the unit for the purpose of residential occupation by,

(a) the purchaser;

(b) the purchaser’s spouse;

(c) a child or parent of the purchaser or the purchaser’s spouse; or

(d) a person who provides or will provide care services to the purchaser, the purchaser’s spouse, or a child or parent of the purchaser or the purchaser’s spouse, if the person receiving the care services resides or will reside in the building, related group of buildings, mobile home park or land lease community in which the rental unit is located.  2006, c. 17, s. 49 (1).

Same, condominium

(2) If a landlord who is an owner as defined in clause (a) or (b) of the definition of “owner” in subsection 1 (1) of the Condominium Act, 1998 owns a unit, as defined in subsection 1 (1) of that Act, that is a rental unit and has entered into an agreement of purchase and sale of the unit, the landlord may, on behalf of the purchaser, give the tenant of the unit a notice terminating the tenancy, if the purchaser in good faith requires possession of the unit for the purpose of residential occupation by,

(a) the purchaser;

(b) the purchaser’s spouse;

(c) a child or parent of the purchaser or the purchaser’s spouse; or

(d) a person who provides or will provide care services to the purchaser, the purchaser’s spouse, or a child or parent of the purchaser or the purchaser’s spouse, if the person receiving the care services resides or will reside in the building, related group of buildings, mobile home park or land lease community in which the rental unit is located.  2006, c. 17, s. 49 (2).

Period of notice

(3) The date for termination specified in a notice given under subsection (1) or (2) shall be at least 60 days after the notice is given and shall be the day a period of the tenancy ends or, where the tenancy is for a fixed term, the end of the term.  2006, c. 17, s. 49 (3).

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下面要详细说说。

• 买家必须明确声明，买家购入该物业后，完全用于自住，不做任何出租使用。
• 一定要先签妥了房产买卖合同，同时合同中明确载有如上（一）中之条款内容。
• 给租客的搬家日期，必须是在距离月末（指租赁月）之前最少六十天的时间。日期计算完全依照民租法规定以及房东房客管理局的规则，特别要注意送达期间的时间计算和日期预留。这是最容易出错的环节。

虽然上面这些我在许多场合已经说了许多，但还是经常遇到下面这些问题。现在就以问答，做个总结。

问：我要卖房，可以赶租客走么？

答：不能。您只能和租客协商，如果租客答应，无论您是否在租期之内，只要签了“解约协议书”，您都有届时“请走”租客的地位。如果租客拒绝协商，而且还是在租期之内，那么您参照我上面说的第一种情形。如果在租期外，或是按月散租，您参照上面的第二种情形。

问：我现在和租客是按月散租情形，我要卖房，能赶租客走么？

答：也不能。“要卖房”并不是能赶走租客的理由。

问：我现在和租客是按月散租情形，我要卖房，什么理由可以赶走租客？

答：“要卖房”永远都不是赶走租客的理由。按月散租情形下，需要买家声明购入房产后自用，不再出租，凭这样的买卖合同，才能通知租客搬家，并且必须留有距离月末（指租赁月）之前最少六十天的时间。具体时间计算见上文。

问：如果我的确和买家签了买卖合同，而且也带有“买家自住”条款。我也成功地赶走了租客。但后来由于买家原因，交易失败了（原因可能是验房条件未达到要求、贷款失败、买家毁约等），那么做为赶走了租客的我（原房东），是否有法律责任？

答：无法一概而论。我想，这要看这个交易流产是否真实，当初赶走租客的理由是否真实。我暂时还没遇到这样的情形。但是“真实性”是这类解除租约的根本要求。

问：我现在和租客是按月散租情形，而且卖房人不留老租客，我按规则发了通知，租客表示不搬家，我怎么办？

答：那就要进行听证了。用老百姓的话说就是要“打官司”。也就是由听证官凭借证据去判断租客是否必须搬家。听证官需要听取您的证据，如果采信了您的证据，听证官仍然有权按照一切应该考虑的因素，最后决定租客搬家时间。所以我建议这样的交易，产权过户一定考虑预留相当充足的时间，以完成整个清场过程。这是特别要留意的地方。

问：房东可以自己进行通知，上庭，驱赶么？

答：从来都没有要求房东必须聘用专业法律代理人，房东可以自己进行一切法律程序。但我愿意提醒房东，您应该考虑自己对规则的掌握、对环境的把控、对证据的收集、以及对物业出售过程的全面考量。解除租约，是民租法非常重视的一环，听证官对解除租约的申请，往往采取甚为谨慎的态度。所以做为房东，您应该考虑自己是否可以应付突如其来的各种变化和挑战。特别指出，一旦行动失败，驱逐申请会被驳回，租客会继续租住，房东房客关系也就变的不那么圆融了。更有一点，您的买卖房产的交易是否还能继续进行，是否还能最后成功完成，这些会成为一个大大的未知数。。。。。。

【如上仅为评点，不做为法律意见】

于戎伟 （安省律师公会 · 法律顾问）

*** 专业处理民用租务纠纷 ***

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