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房东房客问题第三讲:一定要有书面租约吗?
于戎伟,法律顾问。2000年移居多伦多,曾先后任本地中小企业法律顾问及合约谈判代表等职务,与本地律师及众多法律专业人士合作,为华人社区提供法律服务。2010年,获安省律师公会认证,成为持牌法律顾问(Licensed Paralegal),同年受聘於Cohen, Sabsay LLP,任法律顾问。2013年,於士嘉宝设立Cohen, Sabsay LLP(北区)分所,暨于氏法律服务所(R-Yu Legal Services)。主要代理民事诉讼、房东房客纠纷、轻度犯罪抗辩和移民受阻等出庭事务。
在我的执业实践里,经常遇到房东或者房客说,自己非常吃亏,因为没有签租房合同。其实,您不必着急,有办法。
的确,一个有可能会影响生活的重要举动,应该有一个文件来记录细节,来表达双方对所有约定的认可,做为记录,以备日后万一。租约就是其中之一。
但是,管辖房东房客的租务问题的《租务法》并没有规定房东房客一定要有一个书面的租约。相反,这部法律表示,租约可以是书面的、可以是口头的、甚至是可以用行动来代表的。粗看起来,好像这样太儿戏了吧?其实不然,相反,这正彰显着普通法法系“公证与实际”的精神。为什么这样说呢?
如果非常强调书面租约,才能代表着租赁事实的存在,那么,在某种情形下,书面租约又未能及时完成,而租赁事实先存在了。而正是在这种情形下,万一发生了纠纷,难道法律要教条到“非书面不可,否则不予受理”吗?普通法法系,包括了我们加拿大的法律,更具体说,我们安省的法律,并不这样去处理。
《租务法》聪明而巧妙地,规避了这个“风险”,可见租务法,起码在这一点上,即保护了房东,也保护了房客。只要有口头商定,那么,租赁事实就成立了。甚至,即使没有口头商定,有人从“偶尔来一下的”客人,变成了“登堂入室”的租客,那么这位租客,也受《租务法》的管辖,这样的“被房东”也受《租务法》的保护。下面举个例子,让大家方便理解。
朱先生和房先生是老乡,朱先生刚刚来到多伦多,还没打算长期定居下去,于是,就向房先生租用他的地下室,做个暂时的住处,一来可以慢慢了解多伦多,一来也有个固定的居所。房先生很大度地说,老乡嘛,住进来就是了,什么签约不签约的,说个钱数就好了。
于是朱先生一家就住进房先生的地下室。起初的几个月还好,朱先生按时交租,两家人算是相安无事。但是过了三、四个月,朱先生的银钱渐紧,加上一家人都在靠积蓄生活,工作也没个着落,于是房租就开始拖欠了,起初一个月,房先生还不介意,再过了一个月,还是没见租金。房先生心里不高兴,但是也没有表现出来。可房太太开始不高兴了。几次三番催房先生去讨租,要说房太太说的也是有道理,这地下室租给谁,一个月也能进它好几百啊,况且地点好,条件好,出租给一个小家庭,一点都不费事啊。可现在。。。
房先生终于和朱先生撂下了“最后通牒”,老弟啊,我也难啊,你欠了两个月的租啦,眼看就欠三个月啦,我要是租给别人如何如何。。。朱先生说,不对啊,我不是你的租客啊,我是你的朋友,临时住一下,以前给你的那些钱也不是租金,是我做为老乡的一点点表示云云。。。这下可把房先生给说楞了。。。
后面的话不用说了,总之是房东房客来到了“公堂”。朱先生说他从来就没有和房先生签过租约,所以不用交租金等等。长话短说,房东房客管理局的委员,看过了以前交钱的证据,听取了双方的证词,当场判定,租赁事实成立,以前曾有交租记录,而且租金合理。于是,判决房客朱先生在十五天内,支付欠租以及房先生的听证会申请费170元,否则房先生可以驱逐朱先生。
这个案子就是告诉我们,租用靠事实,而不仅仅是靠租约。即使这样,我还是建议您在出租或承租时,签一个租赁合同。这个合同可以用任何文字书写,也不用什么律师公证(我经常听有人说,要去找律师做公证,真是没有这个必要,也没有这个所谓的程序要求)。万一发生纠纷,而需要把合同做为证据提交法院,到时候再找认证的翻译,把原合同翻译成英文就是了。我相信,您写用中文写合同条款,比用英文写,方便多了吧?当然,我是说房东房客都懂中文的情况下了。
租约要包括哪些内容,没有一定之规,也没有固定的格式,但是起码要包括这些:
· 双方的全名(用法定名,和驾照或护照一致的名字),
· 房东的地址和通讯方式(房东有可能不和房客住在同一个物业里,但是房客要能方便地找到房东),
· 租金的金额,并注明是每月,还是每周,
· 起租日和到期日,
· 租金说包括的使用内容(水、电、取暖、停车、通讯、电视网络等等),
· 租金缴费方式(哪天交,支票还是现金等等)
最后,简单说一下房租收据。《租务法》规定,房东必须向房客提供租金收据。否则会有罚则处理。收据可以非常简单,不拘式样。说明谁收了谁的多少钱,是哪个月的房租就可以了。自己留下一份存档。
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