于戎伟，法律顾问。2000年移居多伦多，曾先后任本地中小企业法律顾问及合约谈判代表等职务，与本地律师及众多法律专业人士合作，为华人社区提供法律服务。2010年，获安省律师公会认证，成为持牌法律顾问（Licensed Paralegal），同年受聘於Cohen, Sabsay LLP，任法律顾问。2013年，於士嘉宝设立Cohen, Sabsay LLP（北区）分所，暨于氏法律服务所(R-Yu Legal Services)。主要代理民事诉讼、房东房客纠纷、轻度犯罪抗辩和移民受阻等出庭事务。

虽然《租务法》没有鲜明地说房东出租物业是一个标准意义上的生意，也没有鲜明地表明，房东就是为了收取房租而出租物业的。但是，从房东的所有表现来看，除去政府福利房以外，房东就是在以出租物业来换取房租的。

对于房东来说，这天经地义，没有任何人可以阻止房东这样做。所以，房东在《租务法》以及其他任何相关的法律、法规、政府附例允许的情形下的出租行为，都受法律的保护。

但是，法律认为，既然是收益人，那么，收益人首先要为收益做出行为，从而使得收益获得保障。换句话说，如果收益人不行为，那么他就很有可能不受法律的保护，而相反受到法律的惩处。法律还认为，为了获得收益而进行的活动是商业行为，商业行为会产生风险，经营人应该预料到这些风险的存在，并进行有效的规避。

为什么我在讲房东责任问题之前，要说这些呢？我是想向大家传递这样一个信号：法律认为，你期待获益，那么你就要先把自己的事做好。如果把自己的事没做好，即使你的行为本身合法，也很可能不受保护，甚至要予以惩处。这就是为什么《租务法》把对房东的管辖仿佛比对房客的管辖要“苛刻”得多的原因。

那么，什么是房东的责任？房东没尽到责任会有什么后果？房东是否可以因房客的行为而不用承担责任？下面我们来看案例，听评点。

【案例简况】朱先生租用房先生的一栋独立屋，因为某种原因，朱先生欠租一个多月。某晚，朱先生打电话给房先生说，车库的门打不开了，他的车开不进去车库。要求房先生尽快派人来修理。房先生说朱先生没交租，于是不负责修理等等。房先生可以这样做吗？

【案例评点】答案是不可以。房东有责任对物业进行维护，并保障物业处于良好可用状态。即使在房客进入以前，物业问题是潜在的、暂时没有发生的，房东也有责任进行维修。即使房东房客双方商定，并在租约中说明，修理维护由房客进行，房东仍然有责任对物业进行维修与维护，原合约此条款无效。

但是，房客有责任对使用有“通常人认为”的合理的限度，比如保持清洁、不故意损坏等。同时，房客有责任对自己或自己的客人造成的损坏进行维修与赔偿。

那么，朱先生欠着房先生的租金，房先生也有责任修这个车库门吗？可不可以让朱先生先把欠租交了，然后房先生才给修门呢？

答案是不可以。无论是否租客欠租，对物业基本使用的维护必须进行。至于欠租，房先生可以催讨，直至在房东房客管理局申请听证，由管理局的委员给出判决。所以，房先生应该尽快修理车库门，这和欠租无关。

【案例简况】朱先生感觉洗手间的洗手盆老旧，但是没有到了不能用的情形。朱先生发现HOMEDEPOT有洗手盆在打折，而且自己也会干上两手，于是就自作主张，换了一个新的。洗手间自然是漂亮了许多，但是银子也花了不少。于是朱先生找房先生报销费用。说自己搬走后，东西也回留下，所以房先生应该给他报销。但是，房先生拒绝支付。

【案例评点】首先要说明，如果物业没有发生坏损，房客对房东进行更新的要求有可能遭到拒绝。房客一旦发现需要维修，应该尽快找房东进行，为了避免日后的纠纷，我建议采用书面方式，给房东写个信，留个字条或者电子邮件，并保留底稿。如果这些要求是合理的，房东有意拖延或拒绝，房客应该向管理局投诉，寻求管理局的支持，而不应拖欠房租。

这好像有些矛盾。其实《租客法》对这种现象早就考虑了处理方式。如果发生“公说公有理，婆说婆有礼”的局面，管理局会要求房客将房租先交给房管局，由管理局保管，直到房东维修完成，并向管理局提交证据来证明完成，管理局才解付房租给房东。

【案例简况】朱先生租用房先生的地下室，自用地下室里的厨房和卫生间。一切都好，就是比较冷。夏天倒好说，就是冬天，地下室的温度才十五、六度。要求房先生改善，房先生说没办法。朱先生告到了管理局。

【案例评点】《租务法》规定从九月一日，到来年的六月十五日，室温不可低于二十摄氏度。这是多伦多区的规定，每个地区都有自己的规定，大家可到各区的政府网站上查找。房先生被管理局要求改善，并对过往几个月的租金予以部分退还。

【案例简况】朱先生与房先生签约，租用房先生的独立屋一年。签约后，朱先生以早前该处曾租给别人为由，要求房先生对全屋进行粉刷。房先生拒绝，朱先生自行请人粉刷，然后扣押租金以期抵偿。房先生告到管理局。

【案例评点】《租务法》对新入住时必须粉刷一事没有要求。故朱先生的要求不合法，不受保护。管理局要求朱先生支付欠租。

如上是对房东责任和一些房客的责任给出的浅显说明。实际业务中，房东房客的关系往往比较复杂，往往是一个纠纷连带着另一个，一个听证会又引发出下一个。所以，还是希望房东和房客和平相处，互相礼让，化干戈为玉帛，尽量妥善解决，把矛盾化解在最早期。一旦不能和解，应该尽快寻求专业指导，以防迁延，乃至以及寻求房东房客管理局的裁判。

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