房东房客问题 第六讲:关于租金的收据


mmexport1447388025586 (2).jpg于戎伟,法律顾问。2000年移居多伦多,曾先后任本地中小企业法律顾问及合约谈判代表等职务,与本地律师及众多法律专业人士合作,为华人社区提供法律服务。2010年,获安省律师公会认证,成为持牌法律顾问(Licensed Paralegal),同年受聘於Cohen, Sabsay LLP,任法律顾问。2013年,於士嘉宝设立Cohen, Sabsay LLP(北区)分所,暨于氏法律服务所(R-Yu Legal Services)。主要代理民事诉讼、房东房客纠纷、轻度犯罪抗辩和移民受阻等出庭事务。


每年的这个时候,都是税务居民的报税季节。这和房东和房客有什么关系吗?有的。

先看一个案例。

小朱租用了房先生的一处物业,做为自己的住所,双方有个很简要的租约,说明租期为一年,从去年的四月一日,租用到今年的三月三十一日,租金是每月一千三百元。这是个一室一厅的单元,很舒适。房东房客相安无事。到了今年的二月底,小朱准备报税,报税的人告诉小朱说,需要房租的收据。小朱说房东从来都没有给她开过收据,而且她每个月都是用现金交租,于是小朱就联系房东索要收据。

房东房先生接到了小朱的电话,说不给收据,因为租约中没提收据的事。如果非要开收据不可,要给他补税,也就是说每个月要补一百六十九元。小朱不解,几次索要不果,于是找到了我。。。

今天我就这个问题,要和房东、房客两方面都说一说。

出租房屋,被看做是房东的一项生意;收取租金,就是生意的收入,有收入就一定要报税,这是税法规定的。具体如何缴税、有哪些抵扣,生意人应该寻求财务人员的指引,这里就不细说了。我们只说收到租金以后,房东是否有责任开出收据给房客。我们看看法律怎么说。

《租务法》(Residential Tenancies Act, 2006

Receipt for payment

109. (1) A landlord shall provide free of charge to atenant or former tenant, on request, a receipt for the payment of any rent,rent deposit, arrears of rent or any other amount paid to the landlord. 2006,c. 17, s. 109 (1).

Former tenant

(2) Subsection (1)applies to a request by a former tenant only if the request is made within 12months after the tenancy terminated. 2006, c. 17, s. 109 (2).

什么意思呢?我大致解释一下。《租务法》的第一百零九条的第一款说,房东在房客要求时,必须免费向房客提供收据,收据是为租金、租金之押金、迟付的租金或任何支付给房东的金额而开具的。接着,同条之第二款的意思是说,如果当时房东没有给出收据,房客也没有索取收据,那么房客仅能在租住期满之后的12个月内索要。

房东开具的收据要载有那些内容呢?一般地,要有物业的地址、租客的姓名、每笔收到的金额、收到的日期和用途、房东姓名以及房东或者代理人的签名。

那么房东是否可以因为租约中没有说到需要提供收据,而拒绝提供呢?不能。因为这样的条款,或者遗漏,与《租务法》相抵触,从而这种辩解无效。所以,房东必须提供收据。

是否需要补税呢?租约中的金额应该被认为是租金的全额。补税就意味着房租上涨,与租约相违背,故而要求补税是没有理由的。

如果房东拒接提供收据,房东会面临什么后果呢?

Other offences

234. A person isguilty of an offence if the person,

。。。

(h) fails to provide a tenant or former tenant with areceipt in accordance with section 109;

《租务法》的第二百三十四条的(h)款说,不给租客或原租客提供收据,是违法行为。

那么这种违法行为有什么后果呢?

Penalties

238. (1) A person, other than a corporation, who isguilty of an offence under this Act is liable on conviction to a fine of notmore than $25,000. 2006, c. 17, s. 238 (1).

《租务法》的第二百三十八条之第一款说,除去公司以外,如果是个人违法,罚金可达两万五千元。

这对出租物业的房东来说,可是个不小的数字。当然,我在实际的业务中,虽然代理过类似这样的指控,但是罚金也从来没有过这么高。然而,如果事实被证明,指控成立,那么罚金还真是避免不了的。

无论房东还是房客,要注意什么呢?

首先说房东。(1)确定好租约中租金的金额,是包税还是不包税。(2)收取租金后,马上开出收据,内容见前面所述。收据可以是打印,也可以手写。可以是个印就收据单,也可以就是一张纸随手写成,格式不拘。(3)一旦房客在租期届满12个月之内,索要收据,房东应该尽快提供。不能以任何理由拒绝。如果兴讼,房东可能会面临罚款。

再看房客。(1)仔细和房东确认租金所包括的项目,尤其提出税款问题。(2)每次交租时,及时索要收据。如果房东拒绝,不要发生冲突,应该继续用书面索要,保留往来信函、电邮等做为日后的证据。(3)如果租期届满后12个月内,房客没有索要原收据,您已经没有地位再次索要了。(4)如果房东拒绝,可以向房东房客管理局申诉,要求听证委员给出法令,迫使房东在限定期内,出具收据。(5)切勿自己伪造收据。

如果双方发现沟通尴尬,应尽量避免单独会面的场合,如果必须会面,应有人陪同,以便日后产生纠纷和诉讼,有证人作证。双方的协商应一直秉持友好合作的态度,不要产生不必要的纠纷甚至触犯刑法。这在以往的实践中,我也遇到过因此产生的打斗,还叫了警察。

祝房东和房客能够友好相处,大家愉快。

(专为多伦多房东群 房东网供稿,转载请注明作者和出处)


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