于戎伟，法律顾问。2000年移居多伦多，曾先后任本地中小企业法律顾问及合约谈判代表等职务，与本地律师及众多法律专业人士合作，为华人社区提供法律服务。2010年，获安省律师公会认证，成为持牌法律顾问（Licensed Paralegal），同年受聘於Cohen, Sabsay LLP，任法律顾问。2013年，於士嘉宝设立Cohen, Sabsay LLP（北区）分所，暨于氏法律服务所(R-Yu Legal Services)。主要代理民事诉讼、房东房客纠纷、轻度犯罪抗辩和移民受阻等出庭事务。

在以前的几讲中，我们曾经提及，《租务法》相对而言，在更大的程度上，保护着租客的利益。虽然近几年律政界有许多不同的声音，认为租客本身的历史信誉应该可供房东调查，这样可以使得房东在出租之前，了解租客的租务历史，最大程度地保护自己，免受“租霸”的困扰。“大多区房东协会”曾经期待一个类似“信用记录”一样的“租务历史记录”能够公布“租霸”名单。但是经过许多讨论，这个计划始终没有实施。我认为在相当长的时间里，也不容易实现。所以，了解如何终止与房客的租赁关系，是房东应该了解的内容。

《租务法》给出了房东如何终止租赁关系，如何驱逐房客的法律规定，我在这里仅仅给出一些说明，但和往常一样，这里的解释都是介绍性的、概括性的。不做为标准意义上的法律意见。如果您有具体的事务，请安排一对一的咨询，以便我给出准确的咨询意见。

租约可以是书面的、口头的、甚至是事实性的。我们假定房东和房客的租约是书面的，那么这个租约应该起码带有起租日和终止日这样一个条款，这个期间可能是一年、半年或者几个月。普通地，租约的期限是一年。

那么，在一年届满的时候，是不是房客一定需要搬离，或者说，房东是否有完全的权利，完全终止租约，勒令房客离开呢？

答案：不。

房客仍然有权继续租住，房东无权迫使房客离开。如果房东和房客在租约中明明订立了“我在某月某日必须搬离此处”这样的条款，房东是否就可以百分之百地赶走房客呢？

答案：不是。

为什么？因为这样的条款违反《租务法》的基本条款，故而该条款无效。

那么，租期届满，房客还可以居住多久呢？理论上说，如果房客无过失，房客并没有必须搬离的期限，但是房客在租期届满后，是以“月”为单位，逐月租用的，而不是继续按上一个年租期。这样，就为房东有可能以某种特别的原因，最终终止租赁打开了一扇小小的方便之门。那么这扇门是什么呢？我们在下一讲会用一个专题来讲。这一讲，我们只讲普通情况下，如果解除租约。

首先，房东房客在双方同意的情形下，可以自然解除和租赁关系。为谨慎起见，应该在双方同意的前提下，签一个“同意终止租赁协议书”（AGREEMENTTO TERMINATE A TENANCY），以资日后万一有争议时，做为依据。

其次，还有一种可能，就是房东有意解除，但是房客不同意解除租赁关系，这种情形比较普遍。而这种情形又分两种情况。一是在房客有过失的情况下，二是在房客无过失的情况下。

在房客有过失的情况下是什么意思呢？就是房东因房客的过失，而有权终止租赁。这些过失包括：

· 欠租

· 毁坏物业

· 对其他房客或房东造成骚扰

· 在租用地点实施非法行为

这些行为是房东可以终止租约的依据，房东应立即通知房客，准备终止租约，如果房客的过失没有及时修复，房东可以向管理局提出听证，通过举证，获得管理局委员的听证意见，有可能最终以“驱逐”的方式，终止租赁。

在房客无过失的情况下是什么意思呢？就是房客并没有做出什么不妥的事，但是房东仍然执意解除租赁关系。这里非常重要的一点是，即使房东有权利解除租赁，也必须是在租赁期满后，具体说是在一个房租支付期之后，才有可能进行。“明天就给我走人”的做法是完全不可能实现的。那么哪种情形可以在房客无过失的情况下，房东也可以收回物业呢？注意，前提是租赁期满，支付期之后。

· 房东有必要进行大举整修，而且整修需要获市府建筑许可证

· 房东本身，或其家庭成员及他们的看护人员需要搬入并使用该物业

· 房客已经同意出售该物业，而买主（新房东）打算自己使用，或其家庭成员及他们的看护人员需要搬入并使用该物业（某些条款有限定）

经过仔细分析，结合我的业务实践，有如下几点，请大家注意。

一、如果真是需要整修，那么清空物业势在必行。所以，如果获市府许可证，房客必须离开。

二、房东收回自用一节，必须非常谨慎，原因必须坚实、确实、可靠、无恶意。在实践中，我的确发现过，房东所谓收回自用的原因是编造的，没有道理的，我曾经说服管理局委员，房东行为属恶意。为房客保证了居住权利。所以，一旦使用这个理由，委员也会持谨慎态度，来考察其真实合理性。

三、说房东出售了物业，而驱逐房客，其实非常难以实现，一是新带有房客的房子不容易卖掉，二是一个不配合的房客，也会不配合房东，使得看房、卖房的过程出现不可预知的困难，导致无法成交。我遇到了不少。

所以，当房客无过失，而房东执意解约时，尤其需要小心审慎处理。为此，下一讲，我们会以这样一个故事开始，引出房东如何安全、有效、低成本地收回物业。

故事是这样的。。。

房先生自己住一个两室一厅的CONDO，另外还有一个小独立屋，做为投资，出租物业，租给了一家人。租期从一月一日，到十二月三十一日。房东房客的关系也没有什么大不了的问题。到了圣诞节期间，租客说，他们会继续住下去。房先生也就顺水推舟，没有新签租约，于是租务继续了。要知道，这时，这个租务的租期就是以月为单位了。到了春天，房先生喜得贵子，岳父岳母要来探亲，伺候女儿和小孩。于是房先生通知租客尽快搬离，以便岳父岳母使用，但是房先生做的不得法，甚至告到了房东房客管理局，房先生的请求也没得到委员的支持，以至于房客可以继续租住。最后，岳父岳母不得不和房先生夫妻、大女儿、新生儿一大家六口人，挤在一个两居室的CONDO里，生活多有不便。那么房先生哪里做得不周到，而没得到房东房客管理局委员的支持呢？他应该怎样做呢？我们下次再说。

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