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招租面面观:“出租有风险,招租须谨慎”
这篇新闻近日飘遍了多伦多中文英文的大小媒体,各微信群更是义愤填膺。
新闻说的是一对年轻的南亚裔夫妇,将自己投资的CONDO租给了一个律师,不久这个律师开始欠租,于是房东将律师租客告上了房东局,案情虽然平直,但是过程漫长难捱。
本来已经尘埃落定,等候驱逐,但房东发现这个欠租的律师向地区上诉院递交了上诉申请,使得驱逐中止,更因为疫情而由省府宣布的“暂缓驱逐令”,使得上诉案也无限期停顿。更有甚者,这对南亚裔房东发现这个律师早有欠租的“前科”,如此的故事早就有了前一季,甚至律师公会对他的纪律聆询也早在进行中。。。
似曾相识的故事,大家一定还记得这张脸。。。
为什么貌似精明的房东们屡屡遭遇“滑铁卢”?我也写过许多文章,试图从各个层面分析各种问题,同时,我也发现这样的房东与他们的族裔、文化、背景都没有太直接的关系,并非只是华人房东连遭不幸,其实只要是房东,迟早会遇到不顺心的事,还是“群体免疫”吧。
今天这篇不做长篇大论,仅以“大道至简”的笔触,用“点式表达法”直接给出提示。
本文仅谈一个问题:从招租到入住这个过程。
• 投资一个出租屋,要先知道这个区域的居住人群,它吸引什么样的人来这一带居住。
• 租金收入除去一切还贷和相关费用后,必须预先提留一定比例的“风险备用金”,以备不时之需。
• 除去每个月预先提留的“风险备用金”之外,每套出租屋都要有相当与起码三个月租金的“运营预备金”,以应空置或欠租。
• 物业上市前,必须对物业进行彻底的卫生清理、设备整修。起码做到窗明几净、地面清洁,无跑冒滴漏、无垃圾、前院干净安全、后院无杂物遗留,两侧通道整齐,车库无业主遗留物品。见附件一。
• 招租广告切勿表达出租急迫,切勿夸大其词,切勿留有歧视性词语。必须使用申请表,并要求附带各种文件,比如带有照片的政府颁发的身份证明文件(驾照、护照等)、近三年的报税文件、雇主证明(表明收入用)、信用报告、现房东及前房东的推荐函等等。
• 接收寻租电话或电邮。仔细留意与寻租人的电话或电邮之讨论过程,揣摩寻租人语调中或者笔调中带有的意味。
• 对目标寻租人发出详细规范的“寻租申请表”,RECO的就很好,见附件二。并要求提交附带的文件,接到材料后,对寻租人提供的各种信息进行表面关联性比对,包括:
o 各段时间的居住地方是否中间有断档,是否有未提供的信息;
o 使用谷歌对名字、电话号码、电邮地址等一切细节进行检索;
o 使用社交媒体平台,比如FACEBOOK,LINKED-IN 等对寻租人的各层面进行深入调查;
o 联系雇主,比对网上的公开联系方式是否与所提供的联系方式一致;
o 与雇主、与现房东及前房东通话,内容可参见附件三;
o 收入与报税情况是否相符;
o 信用报告中含有的信息、收入与支付租金是否匹配等等。
• 约见通过这次筛选的寻租人。注意与寻租人的预约过程,寻租人赴约时间是否准确,是否无法赴约时,礼貌性地通知,通知提前了多久。
• 无论房东自己招租,还是委托经纪招租,必须与寻租人面对面。注意:不是与寻租人的经纪,或者寻租人的“朋友”,而是与即将同你签约的那个人。有的寻租经纪阻挠本方经纪与他的客人见面,这时应该告诉寻租经纪,出租与买卖不同,买卖交割后,买卖双方基本不再有过多的瓜葛,可以说从此“大路朝天,各走一边”了。但出租正好相反,一旦成交,“欢喜冤家从此结下不解缘”,所以“丑媳妇必须先要见公婆”,严禁“包办婚姻”。欢迎寻租人带上孩子,一家人一起来看房,越多越好。
• 与寻租人见面时,你必须穿戴整齐,严禁着装邋遢随意,必须释放低调而有内涵的外在信息,以“商务会议装”为标准。言谈举止必须职业化,严禁口无遮拦,严禁给出任何个人隐私,比如“我经常不在本地、这是我第一次招租、上一个租客欠了我三千块钱跑路了”等等。记住:把这个会面当做是在和你的投资人谈生意。
• 不要在招租现场向寻租人做出任何决定性答复,包括好的还是坏的答复。第一次会面只是“面试”,而不要带有决定性质。
• 必须与寻租人亲自面对面交谈,对寻租人的言谈、举证、遣词、用句、表情、眼神、同来人关系、乃至寻租人的穿着、打扮、发型、首饰、气味、袜子、汽车、手袋等等一切的一切,都要仔细认真观察。不放过任何疑点,及时对怀疑的环节进行策略性询问。注意礼貌,举止必须得体大方,不卑不亢。
• 与寻租人(包括与他们同来的人)交谈不少于半小时,不限于房子出租这件事,可以谈任何轻松的话题(注意不要谈有争议的话题,比如病毒是人造的,还是来自某国的),时常微笑。仔细记录交谈过程,把对话中他们的信息与申请表、支持性材料与他们的言谈举止进行比对。这是第二次筛选。
• 送走寻租人时,要特地说一句,还有几个人在看,也还有几个人正在途中,暂时无法决定租给谁,一旦决定,会立即通知。如果在某天之前,没接到我们的通知,那就意味房东不打算租给您,而且也没有理由要给出。
• 可以把若干个看房的预约连在一起,造成你走他进的繁忙情形。但不建议同时几家一起看房,注意时间掌握,如果发生“撞时”,应礼貌地请后来的人稍等。
• 只与通过第二次筛选的寻租人谈出租的具体环节。本方准备全套的租约文本,在关键的、容易引起误解的条款中,进行反复说明,在条款旁边加上双方签名。租约文本及附加条款可联系我,我提供定制服务。
• 必须以现金、或银行汇票收取起码首月预付、末月的押金和钥匙押金。一定在租约中表明,如果租客不按时入住而单方取消租约时,除去钥匙押金外,已交款项不予退还。在这个条款旁边,加注双方签名。
• 规定水电煤气转户时间,要求在某日前必须提供已转户的确认函。规定提交租客保险单的时间。要求租客提供“可查服务户信息之授权书”,以便房东可以向服务公司核查租客是否已经及时缴费。见附件四。
• 入住前,房东再次检查物业,做到心中有数。自查表同前。
• 入住当天,必须与租客本人对物业进行共同检查,使用“自查表”(同前)。双方签字,各执一份。对要害部位(容易造成跑冒滴漏、霉菌滋生的地方),拍照录像,各存一套。
• 房东对每套物业的文件必须分门别类进行整理,及时归卷。包括租约、检查表、照片、录像、之后的维修记录、票据、重大事件日志等。建议同时使用纸质及电子两套资料。
以上所言,均是从我从事纠纷代理工作近十年中所得之经验与教训,仍难免挂一漏万。从业人员必须严谨对待出租行业,必须从根本上认识到,民用出租是一个“放账式、行政性、非市场经济型”的生意,短期获利不丰,绝非赚快钱的行当。
总之,你必须把自己当做一个目光远大的企业家。如果没有,或者也无意锻炼出这样的思维与情怀,与其迟早黯然离场,不如趁早不要涉足这个领域。
有的寻租人,并非仅仅是在寻找一处合适的住所,他们更在寻找他们心目中的房东,他们从未停止。
于戎伟
(安省律师公会 · 法律顾问)
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