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提前退租 · 等靠盼 · 物业管理公司
***感谢一年来各界人士的支持与厚爱、信任与宽容。小于不才,来年更当忠于职守,为您排忧解难,做您贴心的法律人。新年快乐!吉祥圆满!***
日前写了几个问题,请大家讨论,大家说的都不错,很有一些气氛, 在此不一一评点。如下直接给出我的建议。
【与租客有一个一年为期的租约,入住时,房东收了首月房租和末月押金。租客住了三个月后,要求提前退租。这时,租客有什么义务,房东有什么权利?】
一个不与民租法各项法条相抵触的租约,是一份合法的租约,签约各方受该租约的条款保护与约束。任何对租约的单方更改,包括提前解约,都是违约行为。
- 如果租客在租期结束日之前提出提前离开,租客有转租义务,房东有配合转租的义务,如果房东故意设置障碍,使得转租无法完成,租客不负违约责任。见民租法第100条。
- 实际上,有些不负责任,轻视租约义务的租客,往往不遵守这条原则,而执意搬离。这时房东比较被动。因为一旦租客私自搬离,再次寻找到租客的新址,是件花精力,甚至是花钱的事。警察不会告诉您租客搬去了哪里。
- 再者,这时房东如果打算诉诸法律,房东房客管理局因为房东与房客的关系已经不存在,而没有了司法管辖权,法律行动只能在繁琐冗长的法院进行(一般是小额法庭)。前租客的新住址是房东第一个需要填写在起诉书上的。还有,房东要明确提出索赔金额,一般都是索赔剩余月份的房租损失。但是一旦走到庭审阶段,房东需要证明这些月份的损失已经实质性地发生了,而且经积极补救而无效,如此才能说服法官支持您的索赔金额。
- 如果房东手里握有租客的末月押金,扣除末月押金是合理的。
- 根据我的办案实践,一旦租客提出搬家,基本上,他的主意是打定的了。那么,还是好合好散,打打闹闹没有意义。不如赶紧寻找新的租客来的现实。当然,有不少房东认为权益大于利益,那么就是仁者见仁,智者见智了。
【租客欠租后,房东应该马上开始依法讨租,还是应该等一等,看一看?】
欠租行为,说穿了,就是违约行为。而且这种违约来的非常明显,而具有完全的实质性。从我多年的办案经验来看,租约规定的交租日之后72小时如果房租没有进账,就应该采取法律手段。即便这72小时之内租客如何苦苦哀求,或巧舌如簧,或赌咒发誓,全都不顶钞票使。说穿了,您要认识到,钱不是最重要的,最重要的是他没钱给您!所以任何的等靠盼,都是徒劳的。强烈建议发出合法的通知,义正言辞地告诉对方:清欠,或者搬家!
- 合法通知里依法要给出起码14天的“宽限期”;
- “宽限期”过后,听证日往往是在几周之后进行,这期间租客鲜有清欠,相反是继续欠租者众;
- 从收到判决到法警驱逐也要有一个多星期;
- 所以可以预见的延迟一定超过一个月。
您应该看到,您的等靠盼往往于事无补,反而更大地增加了您的损失,提高了清欠的风险与难度。当然,也有的人说,我要维护我和租客之间的关系,谁没个马高镫短,山长水远呢?那我只好也说,仁者见仁,智者见智。
【经常出现房东长期在中国,而本地有投资物业的情形。那么,房东应该找个亲戚或者朋友给管一管物业,还是有其他更好的办法?】
即使您信得过您的亲戚朋友同学前经纪,您也不应该把您的利益放在人家的利益之上。天下的免费午餐永远是有代价的。如果没有一个合约关系,谁都不需要对谁负责。个人头顶一片天,既然投资物业,人户分离就是个巨大的风险,风险规避的方式是让钱去为您工作,能用钱解决的,用感情代替不了。随着物业投资倍受追捧,不少的物业管理公司也应运而生,其中不乏有很不错的管理人,为自己价值百万元的物业找个保姆,这是个不应忽视的安排。
假期到了,大家走亲访友,聚会频频,席间请大家互相多多分享,来年租务愉快,吉祥圆满。
小于在此恭祝大家新年进步。谢谢您一直的关注与鼓励。
于戎伟 (安省律师公会 · 法律顾问 · 房东房客纠纷诉讼代理人)
于氏法律事务所
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