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民用物业出租常见问题
置业出租,的确是一桩好投资,一个好项目,故而人们乐此不疲。在安省,投资出租业务方兴未艾,风起云涌。在这些出租业务中,法律这个环节不可避免地成为了一个重要的话题,管理出租事务的《民用租务法》(Residential Tenancies Act, 2006 - RTA)具有绝对的权威地位,处理出租事务纠纷的房东房客管理局(Landlordand Tenant Board – LTB)占有举足轻重的作用。
可见,了解《民用租务法》的内容,了解房东房客管理局的条例,对出租业务有极大的帮助和意义。我整理了最近在手的数十件案件,以本文概要性地讲述大家最经常遇到的物业出租的法律问题,这也是我经常处理的租务纠纷内容。敬请指教。
出租物业一定要签约吗?
《民用租务法》(以下简称“民租法”)没有硬性规定房东和房客之间必须签有书面租房合约,口头租约,甚至事实租住,都是有效的约定。同时,也不存在所谓的“标准合同”、“租房模板”之类的东西,坊间流行的条款都是房东房客之间自己订立的,政府从来不介入条款本身。但是有两条要留意。
【1】无论双方有多么“自愿”,如果订立的条款与民租法相左,要以民租法为准。
【2】如果订立书面租约,我建议如下内容应该成为基本条款:
· 房东与房客的法律认定的全名(建议核对身份证明文件);
· 租用的物业地址(如是地下室之中的一间,注明单元号码);
· 房东自己的地址(用于房客与房东的实际联系,以便能够及时通知异常情况);
· 入住日期及期限;
· 租金、缴付日期以及缴付方式;
· 租金所包括的设施及服务;
· 租金以外,房客自行担负的费用;
· 房东对房客的要求(不可违反民租法条款)
【3】按照民租法的要求,房东必须给出一份有房东房客管理局(以下简称“房管局”)编发的“新房客信息指南”。见如下。
房东收取押金的规定是什么?
按照民租法,以年租为例,房东只能收取入住当月的房租以及最后一个月的房租,最后一个月的房租做为“押金”,存入房东自己的账户,但不可使用,仅能用于最后一个月。此外,房东可以收取钥匙押金,钥匙押金的金额不可高于通常市场修配钥匙的费用。民租法不允许收取除此以外的任何所谓的“损坏赔偿押金”、“房租迟交罚金”、“违约赔偿押金”等。
房客有宠物怎么办?
民租法不允许房东因为房客有宠物而拒绝出租,但是民租法允许房东指出房东(或其他房客)会因宠物毛发、气味等产生过敏,影响健康而拒绝出租或继续出租。
房东可以索取房客哪些资料进行登记或调查?
房东可以要求房客出示过往的住址、租屋记录、受雇证明、收入证明、信用记录和前房东推荐信等。房东不可因为房客的肤色、社会地位、身体残障、性取向等因素而拒绝出租。
民租法对房东可以涨房租如何规定?
简单地说,民租法允许房东对已经连续居住了12个月的房客涨租,涨幅不超过政府规定。涨租前最少90天,必须书面通知房客。另外,民租法也允许涨幅超过规定涨幅的3%,但是对此另有详细规定。
房东收取租金一定要给收据吗?
有些房东因为税务的考量,希望房客以现金缴付房租,同时拒绝给出收据。现金交租不是问题,但是无论如何,即使房客在搬出后的一年之内索要收据,房东必须及时出具,内容包括房东姓名、租住地址、租用时间、收取金额、以及收款人签名等要件。
民租法是如何规定维护责任的?
民租法明确规定,房东对物业维护有完全的责任并保证物业处于正常可居住状态,所有在租约中提及的设备设施都应该维持完整良好运行,一旦收到坏损报告,应及时合理修缮。
房客有义务保持租用空间的整洁,正常使用。如果界定房客(或者房客的访客)粗暴使用、蓄意破坏,房东可以因此按照法定条例取消租约,并最终驱逐房客。
冬天除雪是谁的责任?
原则上说,除雪包括在物业维护范畴里,所以是房东的责任。同时,各个城市市政附例(CityBy-law)都规定了物业安全与健康标准,规定了公众安全出入该物业的要求。但是民租法没有对“除雪”给出明确的指引,然而,先前判例指出,房东有义务保持房客出行物业的方便与安全。
物业的暖气供应是否有特别的规定?
民租法的规则参引了各城市的取暖标准,一般地,从当年的9月1日起,一直到转年的6月15日止,室温不可低于21摄氏度。下表给出了主要城市的市政附例对室温的规定。请注意,这不是完整和最新版本,请读者根据市政附例条款查询。
房东如果需要进入出租物业,民租法的规定什么?
民租法对“进入”给出明确、严格而且标准性的规定。大体分为
【1】 不用通知(情形紧急、或房客同意);
【2】 必须通知(内容包括提前最少24小时书面通知、到访时间在早八点到晚八点之间、到访目的明确等等)。
进入出租物业是个敏感话题,应该根据实际情况给出分析和解答,建议房东采取审慎态度处理进入问题,以免被告非法进入。这是经常发生投诉的问题之一,一旦被判决非法进入,处理可能是取消租约、退赔租金甚至行政罚款。
房东如何停止租约?
笼统地说,房东在租约期限内无权自行单方停止租约。除非房客有失当之处(欠租不交并且违反驱逐判决、蓄意破坏、被告诉有违法行为并被驱逐等),房客在完成了最初与房东商定的租期之后,有权以月为单位继续租用。但是民租法给出清晰指引,允许房东因自用、出售、修缮等原因,在原租期结束后的60或120天,停止出租。房东应该了解民租法相应条款,或寻求法律意见。这也是经常发生的问题。
房客停止租约的规定是什么?
房客打算停止租用时,如果是在原租约的租期之内,房客有义务寻求新房客来转让租约。一旦转让完成,新房客开始入住,原房客可以搬离。如果是在租期末月将尽的时候,决定在期末搬离,房客应该提前最少60天,以书面通知房东。房客中途弃租违约行为,很有可能被房东起诉,并被要求赔偿违约损失。
房东可以因为哪些原因“赶走房客”?
简单地说,欠租、破坏、违法、打扰等等都可以成为房东取消已有的租约,并“赶走”(法律上称为“驱逐”)房客的原因。一般都要预先通知房客修补过失,如修补未在规定的时间内完成,房东可向房管局提出申请,请求给予驱逐法令,由房管局的听证官根据证据和法律进行裁决。一旦驱逐生效,房东可以向当地的法院执行部门排期,执行部门的法警会上门驱逐房客。这是付费服务。
房客一旦收到驱逐令后,应该怎么办?
如果认为的确违法法令,房客应该立即寻求修补,同时申请暂缓驱逐。
听证会是怎么回事?
听证会比较像法庭的审判,在一切程序正确的情况下,房东和房客各自呈现自己的证据,来证明自己的立场,由法官根据证据、法律和裁决权,给出判决。判决不是终局的。如有不服,任何一方都可以申请复核(Review),甚至可以上诉到地区法院。但请注意,对裁决的不服,并不是代表你对裁决本身“不喜欢”,而是你能指出听证官给出裁决时,对证据的认定错误,和对法律条款的适用错误。否则复核或上诉会被驳回,并会处以支付被上诉方费用的结论。
听证会以英文或法文进行,如果需要中文翻译,各方必须自负费用,自行安排具有司法部核准资格的法庭专业翻译进行现场传译。
谁可以代表房东或者房客处理这些纠纷?
民租法规定房东或房客可以自行代表。此外,除去豁免内容,代理人必须是律师或法律顾问(Paralegal),只有这两种专业人士,才有权代表房东或房客处理此类纠纷。房管局的规则给出方便,房东或房客可以授权律师或者法律顾问,全权代表自己在听证会上作证,自己不必出席。涉及房东房客纠纷的案件,往往话题多多,所以我建议咨询法律界专业人士的意见。
还有什么特别要注意的吗?
房东房客纠纷是个比较敏感的话题,处理不妥往往造成时间拖延,经济受损。应该在发生纠纷的早期,尽快寻求迅速解决的方式。
同时,我愿意提醒大家特别注意,如果房东(或者房东的家人)和房客共同使用厨房或者厕所,而且这种使用是惯常的、不可避免的,民租法的任何条款、房管局的任何程序对您都没有管辖权,也就是说上述任何内容对您都无效。一旦发生纠纷,您应该立即寻求警察的帮助,并向警方说明民租法第五条第i款,对您的“共用情形”给出了排除(Exemption),警察应该在合理的情形下,以“私闯物业”原因,及时驱逐房客。
如果我有房东房客纠纷的问题,如何寻求帮助?
除去您参阅房管局的网站(http://www.sjto.gov.on.ca/ltb/)以外,可以关注我时常会刊的出类似文章,我会针对不同的情形和案例,经常给出分析和解答。同时,我也时常会在各社区场所举办免费讲座。预计四月初就有讲座安排,请及时关注我的微信公众号、朋友圈通知和本群海报。
请注意:如上文字不做为我的法律意见,而只是对有关法律的基本理解,
请与我联系咨询具体事务,以便给出准确建议。谢谢大家。
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