置业出租，的确是一桩好投资，一个好项目，故而人们乐此不疲。在安省，投资出租业务方兴未艾，风起云涌。在这些出租业务中，法律这个环节不可避免地成为了一个重要的话题，管理出租事务的《民用租务法》（Residential Tenancies Act, 2006 - RTA）具有绝对的权威地位，处理出租事务纠纷的房东房客管理局（Landlordand Tenant Board – LTB）占有举足轻重的作用。

 

可见，了解《民用租务法》的内容，了解房东房客管理局的条例，对出租业务有极大的帮助和意义。我整理了最近在手的数十件案件，以本文概要性地讲述大家最经常遇到的物业出租的法律问题，这也是我经常处理的租务纠纷内容。敬请指教。

 

出租物业一定要签约吗？

《民用租务法》（以下简称“民租法”）没有硬性规定房东和房客之间必须签有书面租房合约，口头租约，甚至事实租住，都是有效的约定。同时，也不存在所谓的“标准合同”、“租房模板”之类的东西，坊间流行的条款都是房东房客之间自己订立的，政府从来不介入条款本身。但是有两条要留意。

 

【1】无论双方有多么“自愿”，如果订立的条款与民租法相左，要以民租法为准。

【2】如果订立书面租约，我建议如下内容应该成为基本条款：

·             房东与房客的法律认定的全名（建议核对身份证明文件）；

·             租用的物业地址（如是地下室之中的一间，注明单元号码）；

·             房东自己的地址（用于房客与房东的实际联系，以便能够及时通知异常情况）；

·             入住日期及期限；

·             租金、缴付日期以及缴付方式；

·             租金所包括的设施及服务；

·             租金以外，房客自行担负的费用；

·             房东对房客的要求（不可违反民租法条款）

【3】按照民租法的要求，房东必须给出一份有房东房客管理局（以下简称“房管局”）编发的“新房客信息指南”。见如下。

 

 

 

房东收取押金的规定是什么？

按照民租法，以年租为例，房东只能收取入住当月的房租以及最后一个月的房租，最后一个月的房租做为“押金”，存入房东自己的账户，但不可使用，仅能用于最后一个月。此外，房东可以收取钥匙押金，钥匙押金的金额不可高于通常市场修配钥匙的费用。民租法不允许收取除此以外的任何所谓的“损坏赔偿押金”、“房租迟交罚金”、“违约赔偿押金”等。

 

房客有宠物怎么办？

民租法不允许房东因为房客有宠物而拒绝出租，但是民租法允许房东指出房东（或其他房客）会因宠物毛发、气味等产生过敏，影响健康而拒绝出租或继续出租。

 

房东可以索取房客哪些资料进行登记或调查？

房东可以要求房客出示过往的住址、租屋记录、受雇证明、收入证明、信用记录和前房东推荐信等。房东不可因为房客的肤色、社会地位、身体残障、性取向等因素而拒绝出租。

 

民租法对房东可以涨房租如何规定？

简单地说，民租法允许房东对已经连续居住了12个月的房客涨租，涨幅不超过政府规定。涨租前最少90天，必须书面通知房客。另外，民租法也允许涨幅超过规定涨幅的3%，但是对此另有详细规定。

 

房东收取租金一定要给收据吗？

有些房东因为税务的考量，希望房客以现金缴付房租，同时拒绝给出收据。现金交租不是问题，但是无论如何，即使房客在搬出后的一年之内索要收据，房东必须及时出具，内容包括房东姓名、租住地址、租用时间、收取金额、以及收款人签名等要件。

 

民租法是如何规定维护责任的？

民租法明确规定，房东对物业维护有完全的责任并保证物业处于正常可居住状态，所有在租约中提及的设备设施都应该维持完整良好运行，一旦收到坏损报告，应及时合理修缮。

 

房客有义务保持租用空间的整洁，正常使用。如果界定房客（或者房客的访客）粗暴使用、蓄意破坏，房东可以因此按照法定条例取消租约，并最终驱逐房客。

 

冬天除雪是谁的责任？

原则上说，除雪包括在物业维护范畴里，所以是房东的责任。同时，各个城市市政附例（CityBy-law）都规定了物业安全与健康标准，规定了公众安全出入该物业的要求。但是民租法没有对“除雪”给出明确的指引，然而，先前判例指出，房东有义务保持房客出行物业的方便与安全。

 

物业的暖气供应是否有特别的规定？

民租法的规则参引了各城市的取暖标准，一般地，从当年的9月1日起，一直到转年的6月15日止，室温不可低于21摄氏度。下表给出了主要城市的市政附例对室温的规定。请注意，这不是完整和最新版本，请读者根据市政附例条款查询。

房东如果需要进入出租物业，民租法的规定什么？

民租法对“进入”给出明确、严格而且标准性的规定。大体分为

 

【1】    不用通知（情形紧急、或房客同意）；

【2】    必须通知（内容包括提前最少24小时书面通知、到访时间在早八点到晚八点之间、到访目的明确等等）。

 

进入出租物业是个敏感话题，应该根据实际情况给出分析和解答，建议房东采取审慎态度处理进入问题，以免被告非法进入。这是经常发生投诉的问题之一，一旦被判决非法进入，处理可能是取消租约、退赔租金甚至行政罚款。

 

房东如何停止租约？

笼统地说，房东在租约期限内无权自行单方停止租约。除非房客有失当之处（欠租不交并且违反驱逐判决、蓄意破坏、被告诉有违法行为并被驱逐等），房客在完成了最初与房东商定的租期之后，有权以月为单位继续租用。但是民租法给出清晰指引，允许房东因自用、出售、修缮等原因，在原租期结束后的60或120天，停止出租。房东应该了解民租法相应条款，或寻求法律意见。这也是经常发生的问题。

 

房客停止租约的规定是什么？

房客打算停止租用时，如果是在原租约的租期之内，房客有义务寻求新房客来转让租约。一旦转让完成，新房客开始入住，原房客可以搬离。如果是在租期末月将尽的时候，决定在期末搬离，房客应该提前最少60天，以书面通知房东。房客中途弃租违约行为，很有可能被房东起诉，并被要求赔偿违约损失。

 

房东可以因为哪些原因“赶走房客”？

简单地说，欠租、破坏、违法、打扰等等都可以成为房东取消已有的租约，并“赶走”（法律上称为“驱逐”）房客的原因。一般都要预先通知房客修补过失，如修补未在规定的时间内完成，房东可向房管局提出申请，请求给予驱逐法令，由房管局的听证官根据证据和法律进行裁决。一旦驱逐生效，房东可以向当地的法院执行部门排期，执行部门的法警会上门驱逐房客。这是付费服务。

 

房客一旦收到驱逐令后，应该怎么办？

如果认为的确违法法令，房客应该立即寻求修补，同时申请暂缓驱逐。

 

听证会是怎么回事？

听证会比较像法庭的审判，在一切程序正确的情况下，房东和房客各自呈现自己的证据，来证明自己的立场，由法官根据证据、法律和裁决权，给出判决。判决不是终局的。如有不服，任何一方都可以申请复核（Review），甚至可以上诉到地区法院。但请注意，对裁决的不服，并不是代表你对裁决本身“不喜欢”，而是你能指出听证官给出裁决时，对证据的认定错误，和对法律条款的适用错误。否则复核或上诉会被驳回，并会处以支付被上诉方费用的结论。

 

听证会以英文或法文进行，如果需要中文翻译，各方必须自负费用，自行安排具有司法部核准资格的法庭专业翻译进行现场传译。

 

谁可以代表房东或者房客处理这些纠纷？

民租法规定房东或房客可以自行代表。此外，除去豁免内容，代理人必须是律师或法律顾问（Paralegal），只有这两种专业人士，才有权代表房东或房客处理此类纠纷。房管局的规则给出方便，房东或房客可以授权律师或者法律顾问，全权代表自己在听证会上作证，自己不必出席。涉及房东房客纠纷的案件，往往话题多多，所以我建议咨询法律界专业人士的意见。

 

还有什么特别要注意的吗？

房东房客纠纷是个比较敏感的话题，处理不妥往往造成时间拖延，经济受损。应该在发生纠纷的早期，尽快寻求迅速解决的方式。

 

同时，我愿意提醒大家特别注意，如果房东（或者房东的家人）和房客共同使用厨房或者厕所，而且这种使用是惯常的、不可避免的，民租法的任何条款、房管局的任何程序对您都没有管辖权，也就是说上述任何内容对您都无效。一旦发生纠纷，您应该立即寻求警察的帮助，并向警方说明民租法第五条第i款，对您的“共用情形”给出了排除（Exemption）,警察应该在合理的情形下，以“私闯物业”原因，及时驱逐房客。

 

如果我有房东房客纠纷的问题，如何寻求帮助？

除去您参阅房管局的网站（http://www.sjto.gov.on.ca/ltb/）以外，可以关注我时常会刊的出类似文章，我会针对不同的情形和案例，经常给出分析和解答。同时，我也时常会在各社区场所举办免费讲座。预计四月初就有讲座安排，请及时关注我的微信公众号、朋友圈通知和本群海报。

 

请注意：如上文字不做为我的法律意见，而只是对有关法律的基本理解，

请与我联系咨询具体事务，以便给出准确建议。谢谢大家。

 

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