灯泡、冰箱和押金:简谈房东的责任和权利


近日和几位房东朋友讨论有关ResidentialTenancies Act, 2006 (以下简称“民租法”),朋友们纷纷感觉有必要多多了解房东的责任和权利。我就拣选了几个最初步的话题,借这个机会,和大家一起学习民租法,以期房东更好地经营自己的出租物业。

 


【问题1】租客James说灯泡坏了,要房东买?房东老张说是James用坏了,应该James 买!谁说得对?

 

照明问题是出租中的“物业维护”问题(maintenance)。首先看看民租法是怎么说的。民租法的第20-21条,对房东关于出租物业的维护一节,给出了明确的指引。

 

Landlord’sresponsibility to repair

20. (1) A landlord is responsible for providing andmaintaining a residential complex, including the rental units in it, in a goodstate of repair and fit for habitation and for complying with health, safety,housing and maintenance standards.  2006,c. 17, s. 20 (1).

 

Same

(2) Subsection (1) applies even if the tenant was aware of astate of non-repair or a contravention of a standard before entering into thetenancy agreement.  2006, c. 17, s. 20(2).

 

Landlord’sresponsibility re services

21. (1) A landlord shall not at any time during a tenant’soccupancy of a rental unit and before the day on which an order evicting thetenant is executed, withhold the reasonable supply of any vital service, careservice or food that it is the landlord’s obligation to supply under thetenancy agreement or deliberately interfere with the reasonable supply of anyvital service, care service or food. 2006, c. 17, s. 21 (1).

 

Non-payment

(2) For the purposes of subsection (1), a landlord shall bedeemed to have withheld the reasonable supply of a vital service, care serviceor food if the landlord is obligated to pay another person for the vitalservice, care service or food, the landlord fails to pay the required amountand, as a result of the non-payment, the other person withholds the reasonablesupply of the vital service, care service or food.  2006, c. 17, s. 21 (2).

 

可见,房东对物业的维护有完全的责任。问题中,租客说“灯泡坏了”。如果是在租客开始租用,一进入物业,就发现灯泡是坏的,房东因为有对物业维护的责任,必须提供一个可用的灯泡,以便租客在开启电源后,灯可以正常工作。但是,如果租客在入住一段时间后,发现灯泡不亮了,除非可以证明,该物业电路系统故障,而导致对灯泡的供电不正常,从而导致灯泡不再工作以外,房东都不再有责任。简单地说,是否有电(假定城市供电正常),是房东的责任,用了一段的灯泡不再亮了,不是房东的责任。如果是灯具本身,是房东的责任。

 

话虽这样说,在实际业务中,我还是建议,对初初搬入的租客,可能许多环节、周边情况还没有熟悉,房东帮个忙,也是人之常情,但并不是完全的应尽责任。有道是,帮是情谊,不帮是本份。不如在刚刚出租的物业中,放上两三个灯泡,一点低值易耗的备用品(比如清洁用纸等),同时告诉新租客,可为不时之需,租客也理应心存感激。话又说回来,已经一个已经住了一段时间的租客,通知房东去换个灯泡,设若这个灯泡在分租物业的公共区域,还有情可原,如果是在他的租住内室,对这样的租客房东要小心了。

 

“灯泡话题”我就说这么多,留个类似的话题悬念,下次再讨论。话题是,如果入住当天马桶上下水正常,三天后的早晨,马桶堵塞,房东和出租屋距离三十公里,正值隆冬雪天,房东有责任吗?为什么?我下次再和大家讨论。

 


【问题2】租客Linda说租屋冰箱坏了,她的食物没法吃了,拿着$130 receipt要房东赔,房东丽丽修了冰箱,但拒赔食物损失。房东对吗?

 

这个问题和上面的类似。也是出租中的“物业维护”问题(maintenance)。冰箱是厨房设备之一。一般地,也列入了租金涵盖的范围。但注意,冰箱不属于维生要件(vitalservice)。维生要件仅包括冷或热水、燃料、电力供应、天然气和暖气。民租法第2条第1款,对“Vital Service”的范围,给出了明确的定义。

 

既然是租金涵盖的项目,房东就有义务在合理的时间内,对损坏了的设备进行修理,这里姑且不论损坏原因。什么是“合理时间”,无论是时间上,或修理顺序上都要依照当时的特定情形而判定。如果是在1223日,修理师傅是否愿意放弃假期,房东是否能找到工人,都是需要考虑的因素;如果物业还同时发生了污水倒灌,那么排污和消毒清理,则比修理冰箱更要优先考虑。

 

如果这一切都已经考虑了,房东进行了合理的安排而修理不果,同时房东能证明这种合理努力的存在,但仍导致租客的财产(冰箱里的食物)受损,房东没有直接责任,因为租客也没有尽到“最低限度降低财产损失”的责任,比如尽量少买易腐败变质的食物。况且,冰箱里的食物何时开始腐败,租客也难以界定,价值更是难以计算。所以,我认为,房东对冰箱的修理有完全的责任,对冰箱里的内容没有责任。

【问题3】租客Raylast month deposit是不是可以分期付,房东老李说可以,但Ray搬进后一直不付最后一个月租,老李说要给Notice,上board去告。老李去告,有法律依据吗?

 

Rentdeposit may be required

106. (1) A landlord may require a tenant to pay a rentdeposit with respect to a tenancy if the landlord does so on or before enteringinto the tenancy agreement.  2006, c. 17,s. 106 (1).

 

民租法的第106条赋予房东收取末月押金的权利,前提是在租约商谈过程中,已经涉及了这个环节。问题中,房东显然和租客同意了押金的支付,只不过是对支付的时间有所探讨。当入住后,租客一直拖欠押金,租客明显违约,那么他已经交了的那部分(我假设租客入住时交了钱),如果房东还没有出具收据,应该当做末月押金对待,于是造成租客欠租(当月的租金),这样发出N4追讨,就出师有名,顺理成章了。如果已经写了收据,说明当月租金已付,房东就不好办了。

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最后特别指出,在讨论中,许多朋友提到了在租约中定有某些限定性条款,这些条款如果与民租法向抵触,均为无效条款。民租法的第3条第1款已有说明。

 

Applicationof Act

3. (1) This Act, except Part V.1, applies with respect torental units in residential complexes, despite any other Act and despite anyagreement or waiver to the contrary. 2013, c. 3, s. 22 (1).

 

如上文字不做为我的法律意见,而只是对有关法律的基本理解,请与我联系咨询具体事,以便给出准确建议。敬请指导,谢谢大家。

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