收入  信用记录  现有负债情况  与银行的relationship

先说收入:　每个银行都有一套非常详细的计算各种收入的policy and rules。分类繁复，规矩多多。针对工薪族，自雇，公司，contractor， 投资收益，产假者，领取EI 的seasonal worker，设定非常specific的要求和计算方法。所以，不要自己计算收入，然后估计自己会得到多少贷款。最好的办法是，找到一个有经验的房贷顾问，尽量提供详细信息。一个好的贷款顾问，知道问right questions，在最短时间内了解客户情况和需求，然后告知需要提供什么收入证明，及文件列表。

在房贷中，收入总是相对的。10万的收入，如果借30万就是高收入，如果借60万就是低收入。贷款能否被批复，最主要的衡量的标准是贷款和其他债务与税前收入的Ratio, 各大行有些许差异。行业标准是TDS 40 (total debt serving, 贷款相关债务加上其他债务/税前收入)，GDS 32 (Gross debt servicing, 贷款相关债务/税前收入)。

贷款政策紧缩后，除了stress test（用更高利率qualify 申请），大部分特殊项目已经被cut 了，尤其是做生意的，非居民，留学生项目。很多人只能去用常规收入项目贷款。所以现在要贷款，一定要在加拿大报足够的税。但是各个银行还有一些特殊项目，熟悉这些特殊项目，会帮助自己在贷款中找到最适合的项目，提高获批的几率。所以，想要了解各大银行的特殊项目，还要自己花些时间，做些功课。特殊项目，一般针对特殊人群，比如newcomer 新移民，自雇人士，高资产低收入人群等等。这些特殊项目大部分都是至少35%首付，大多放宽收入要求，用于购买自住房。大银行以前可以作stated income (声明的收入，不是实际的报税收入)，但现在很多都取消了。Genworth还可以做。它和CMHC类似，是加拿大的房屋保险机构，通常做insured mortgage （首付不足20%的都要做insured mortgage）。他们的stated income项目，针对有公司报税不足的客户，但对行业和其他要求很高，能符合标准的不是很多。

信用记录: 新移民到达加拿大，都会被不同机构和朋友告知 – 积累良好的信用记录在加拿大的重要程度。影响信用记录的几大要素是：是否按时还款，是否在同一时间密集在各大贷款机构申请贷款，是否有collection记录 等等。所以，如果你有N张信用卡，有错过还款日期的几率，一定要设定Auto Payment。 有人以上各项都很好，可信用分数还不是很高，那就要看看你是否经常用去大部分信用额度。比如， 你的credit card 额度是$5000， 可是你的balance经常是$4000甚至更多，虽然你都按时全额还清，这也会影响信用记录。保持balance在40% 左右会比较好。各大银行经常会对长期客户提供自动的信用额度升级，建议如果不是太离谱可以接受。如果你一旦有了不良信用记录，如late payment, missed payment, 尤其是不是自己的fault 的情况下，不管数额多少，一定要跟发给你信用的机构，据理力争，如果不是你的错，他们有责任与Equifax和Transunion (加拿大两家信用机构)改正你的信用记录。这一点太重要了，看到很多案例，有人只是因为搬了家，未收到Rogers/bell手机费的单子错过payment而最终到Collection。也有人与各商家办credit card，通常没有auto pay 设置。一定要自己记录购买历史，及时还款，尤其在地址变动的情况下。要不然，即使balance最后付清，但collection记录在案，要保留7年之久，以后申请普通信用卡都很难。建议每年至少查询一次自己的信用报告。以上两家信用机构都提供免费报告。

现有负债情况：在申请房贷时，要评估各种债务，如车贷，信用卡债务，Line of credit 债务，以及其他房贷。尤其在收入不是那么充足的情况下，consolidate或者还掉一些贷款很重要。如果必要，最好在申请贷款前两三个月就整合这些债务，如果时间来不及，可以在申请中提供Already Paid 的证据，大多数情况下，可以Manual 删除这些债务。

与银行的relationship: 听起来觉得这是个很虚的概念。从我的经验看，这个relationship太有用了。银行评估relationship，有的根据很规范的系统， 客户都有自己的relationship index，有的不那么高科技，但是各大行都很重视。大致归为几类：relationship 时间长短，有多少种类产品，有多少存款投资，有多少借贷额度，客户的financial character (储蓄习惯，工作，住房稳定性) 等等。Relationship，在申请exception (比如申请刚刚超过ratio)，在争取好的利率时候是非常非常重要的。所以，建议不要轻易结束很长时间的relationship，尽量有至少两家大行的relationship。