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先说说新闻。

昨天三级政府终于开会了，联邦财政部长Bill Morneau，安省财长Charles Sousa，多伦多市长John Tory三位上神，就大多地区的火热房市交换了意见，发表了讲话。

目前看来有以下几点可以确定：

• 租金涨幅控制
• 对歪果仁在内的投机行为征税，具体措施语焉不详
• 空屋税
• 增加bidding war的透明性
• 给房地产投资者吃定心丸：买房子装修后出租，提供更多出租单元，帮助社会稳定，这是好事儿。（Investing in real estate is OK. Buying and renovating and providing more rental stock to the marketplace is a good thing）

正如我前面分析指出的，政府的调控旨在让市场退火，而不是令市场crash。房地产不管到哪是GDP的支柱产业，仅靠政府调控把bubble刺破是几乎不可能的。市场的真正调节，只能靠市场自己。哪天利率上升到一定高度，或者经济恶化，失业率骤然上升，那就是真的要回头了。（这个观点BOC行长前两天也说过，看来和我相当一致，哈哈。）

好，接着讲那年的故事。

80年代初，很多妇女加入了工作大军，多伦多产生了很多双收入家庭，加上当时的低失业率和移民潮，构成了房价上涨的基础。但是催生泡沫的并不是这些，而是广泛的投机行为。每个人都在谈论房市，每个人都认为房价会永远涨，越来越多的人投身其中，需求被人为推高，忽然之间房子变得紧缺起来，而这更推动了价格更进一步上涨。更多的Developers/Builders也决定抓住机会，盖更多的condo。。。随着利率的上升，经济的不景气和移民潮的消退，1989年，房价泡沫终于开始破灭，多伦多的平均房价从28万跌到了20万，有些地区的跌幅甚至达到了50%。

盛宴忽然无声了，乐声终于疲倦了。来不及天亮，泪水已经潮起潮落了。

1. 高利率的幸存者

Dave Fisher今年78岁，他在80年代已经有了一个房子，但是他还想再来一个。一天下午，他看中了郊区的一个dream house，马上拿出一大笔钱作为订金买下了它。因为没和老婆商量，他们后来因此差点离婚。80年代后期，利率不断上升，市场也转头向下，但幸运的是他们最终付清了贷款并一直住在这里，现在这个房子已经价值7位数了。

“我是在1981年用1万块的定金买下它的，它的要价是28万，在利率疯狂上升之前这是个相当不错的房子。那时候到处都是排队买房子的人们，你可以只花500块订金就能买到一个3万块的townhouse，我没有耐心排队，就一直向北，直到我找到了这个还在建的房子，足足有1亩地大。它看起来太漂亮了，我马上就写了1万块订金的支票。”

“我们一点一点的往房贷里还钱，但是利率一直在升高，我不得不从别处借钱来填补，直到有一天，利率上升到了23%，我知道我被卡这儿了。”

“我想，大不了我把第一个房子卖了就是了。但是市场实在太糟糕了，因为利率太高，很少有买家来问。最后我千方百计把第一个房子卖了12万多，但是对于这个近30万的房子来说还远远不够。我还有一大笔钱要续贷，可是没有人愿意以低于22.5%的利率借给我钱，这样的话光利息一年就得5万。”

“我不得不晚上再打一份工还房贷，就这样我挺了3年，有一天我终于挺不住了。我不得不编造一个故事告诉我的贷款方，我和老婆离婚了，我彻底没钱了，如果你们不把利息给我降到16%，我就跑路，那样你们什么都别想得到。他们最终同意了。我拿着16%的利率，高兴的像上了天。”

“如你所看到的，最终我们熬过来了，但是我只是幸运儿之一，我的很多，很多朋友，他们没有幸存下来，丢掉了他们的订金，首付和房子。”

“我告诉人们一定要万分小心，不要使用太多的杠杆。因为你永远不知道这世界下一步会发生什么，希望我所经历的一切永远也不要再发生。”

2. 房产律师的故事

Barry Fish做房地产律师已经42年了，但是他永远记得80年代末90年代初那段时光，他讲述的是那些投资在房地产，最后资金链破裂，最后失掉一切的人们的故事。

“42年来，我见过太多市场的起起落落，但至今让我印象时刻的只有1987年那样的火箭式的窜升，市场上到处都是纯粹投机的人们。同样让我印象深刻的是市场怎么掉下来的，到1989年末，一个交易要花相当长的时间才能搞定，而到1990年则变得几乎不可能。人们完全拿不到贷款，即便把贷款办好了，首付又可能出问题。当时我手里的交易没有一个是可以百分之百确定能够完成的。”

“我还记得一天有一位女士上门寻求我的建议，她进来的时候胸前紧紧抓着一个文件袋。她想知道我的收费标准，我告诉她是75块/小时，她问我能不能便宜点。一般来说到我这儿的客户都不怎么在乎收费，看来她的情况很不妙。我说，你把文件拿来我先看看。”

“她信封里拿的是一个法院判决通知书。她告诉我她和丈夫把房子做了抵押贷款，因为无力还款，银行拍卖了他们的房子，法院判决他们立即搬出，看来他们已经失去所有了。我唯一能做的，只能是帮他们把搬出期限延长了120天。”

3. 无心插柳的百万富翁

Calum Ross今年42岁，作为一个百万富翁，买房子致富不是他的原计划。他买他的第一个房子完全是因为租金太贵了，每月还贷貌似还轻松一些。

“我完全是一个偶然的房产投资者，1998年我买了第一个房子，那时候我在多伦多刚刚完成我的MBA学业，我爸妈说，你应该买一个房子住而不是出租。于是我花15万买了一个Duplex（有两套单元的房子），把我的RSP都取光了，一共1万5做首付。那时贷款利息是6.88。我经常心惊胆颤的问自己，还欠14万的巨款，我什么时候能把它付清啊？但是3年半以后，我把这个房子卖了，挣到了5万块，还免税。”

“从那次尝到甜头后我就开始买房子了，我大概前后买了20个房子，发现干这个利润大大的啊。”

“有趣的是，让我明确告诉你，我买第一个房子绝对不是为了挣钱的。当时我的预算实在太太紧张了，我算了下账，每个月连月供带水电地税维护费，还要比租房便宜300块。我还有学生贷款要还，所以我想尽可能的省钱，买下这个房子刚好能替我省更多的钱。”

“现在，所有的人都觉得我是一个成功的房地产投资者。其实那只是我运气不错而已，和眼光、决策什么的都没关系。我买第一个房子是因为穷，那个房子靠地铁。买第二个房子是因为它装修的不错，而我又不懂怎么修理。买第三个房子则纯粹是我被builder忽悠了。。。”

“生活就是这样，有时候是好运气，有时候是坏运气，买房子刚好给我带来了好运气。”

这三个故事，都是真实发生的，一个先悲后喜，一个纯悲剧，一个纯喜剧。把喜剧放在最后，是因为总要给人留下希望对吧。他们的经历，让我想起了李叔同大师这四个字：：

悲欣交集。出世人的临终四字，竟一语道尽了人世间一切沧桑冷暖。

今天这篇就写到这儿，因为尊敬的龙哥说了，文章写得还凑合，就是篇幅太长了没人看。我觉得很有道理，所以下篇再写写感慨，和对当前形势的分析吧。

谢谢各位的点赞，评论和转发，你们的反馈，对我的意义非同一般。

谢谢您的时间。

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