话说前两篇文章发表以后，收到了很多留言和鼓励，公号订阅量更是翻倍（本文首发于微信公众号tor-lego），这是我没有想到的。看来房子始终是近期来大家关心的问题。好，那我就往这方面的题材多倾斜一点，毕竟，市场永远是正确的，哈哈。

今天，我要拿出一张珍藏了近30年的老报纸，1988年7月15日的National Post，给大家介绍一篇文章，标题为“火红的，滚烫的房子”，副标题为“忘记所有的阴谋论吧，这就是房市为什么高涨，并会一直保持高位的原因”，作者MICHAEL SALTER。不用问，这是在多伦多地产市场最红火的时候发表的，文章不但是对当时的市场记述，也是对多伦多房地产市场的一个历史回顾，内中颇多精彩之处。阅读过程中，我几次哈哈大笑，因为我发现，只要改一下数字，所有的东西几乎都可以原封不动的放到现在发表。“历史从不重复，但却惊人的相似”，对于这句话，我再一次有了更深的认识。

宋人苏舜钦读汉书，每至精彩处，则抚案叹息，满饮一大白。这篇文章带来的感动  和感慨，让我第一次在读英文文章的时候有了苏子美读汉书的感觉。闲话说完，下面我们就一起来回顾那段激情燃烧的岁月。（文章有点长，所以我会分两次发出来，蓝色字体为我的简评。鉴于我的读者大部分是懂英文的，所以我保留了一些英文常用词没有翻译，有错漏的地方请指正，谢谢）

火红的，滚烫的房子 ----忘记所有的阴谋论吧，这就是房市为什么高涨，并会一直保持高位的原因

1988年7月15日，星期五

MICHAEL SALTER

无论什么人，从出租车司机到CEO，每个人都有一个关于多伦多疯狂房地产的故事。你知道Don Mills的一套Bungalow已经卖到了44.5万吗？你知不知道一对年轻夫妇，先生是教授，太太是老师，他们把Calgary的房子卖了，搬到多伦多来却发现买不起一套房子？Bayview的一套Townhouse在1985年只要12万7，现在（1988年）却要29万？你知不知道一个水管工卖掉了他郊区的3亩花生地，然后回老家希腊做起了百万富翁？你听没听说过年轻夫妇们奔过泥泞的工地，去抢购城市北边高达90万的地产？（这些数字现在听起来好便宜啊，而且相似的故事在2016/2017发生的更多）

所有人都在问，市场到底能升到多高？就平均房价而言，Vancouver是15万，Calgary是10万，Halifax是9.5万，而多伦多，现在已经冠居加拿大，达到22.5万了。现在，多伦多的房价已经是两年前的两倍，而市场依旧火热。政客们和租客们再一次发出了“可负担性危机”的吼声，并且提议给投机者加税以冷却高烧不退的市场。人们将这个现象归因于外国资本的涌入，或者那些拿着高薪的年轻人。（似曾相识有没有）

事实上，价格剧烈上涨的原因很简单：1. 低利率。2. 安省的经济发展过热，基建成本在过去3年提高了35%。3. 联邦的资本所得税10万免税额政策激发了一大批人去做房屋翻建赢取快速的利润。4. 去年10月的股灾让更多人不敢把钱投入股市而转入房地产市场。

而且，让情况更糟糕的是，土地的供应非常紧缺。开发商指责政府不能把南安省的农地尽快的批给他们，从1985年来，整个行业已经盖了8万个新house和3万个condo，这是一个创纪录的数字，但仍然不能满足快速增长的群众需要。在这期间，换手的房子高达15.5万个。因为一块地从申请到真正开始动工，平均需要3年时间，多伦多正面临典型的“供需矛盾”问题。。（呵呵，一样的配方，熟悉的味道）

虽然有足够多的审批和建设在开始进行，但是因为新房子盖的没有那么快，而且因为开放商觉得多伦多的买家们会愿意支付更多的钱，房子在建设的每一步都在提价。土地的持有者以更高价格把土地卖给developer，developer拿到政府的审批，把道路和水电气设施做好，以更高的价格卖给builder，builder用更高的材料成本和人工成本把房子盖好，然后把所有这一切成本，再加上自己可观的利润，转嫁给最终的买家。

在这个游戏中，最大的赢家是那些既做developer又做builder的公司，他们在好几年前用非常便宜的价格囤来的地，在这波涨势中给他们带来了巨大的财富。一个service lot的成本，已经在5年内翻了3倍。

没有人可以抵抗挣钱的诱惑，甚至是安省政府。虽然政府有责任考虑民众对可负担性房屋的需要，但仍然在去年春天，以4000块每尺的价格拍卖了Scarborough郊区的一块地，这样算来，一个40尺宽的lot单就地的成本来说就需要16万。“5年前我只用5万块就能买到同样的地，”Henry Stolp说，Henry是本地builder公司Penta Stolp Corp的老板。“每个人都认为市场涨到了一个前所未有的高度，从来没有这么高过，上涨的幅度真是吓人”。多伦多快速上涨的市场反映了多伦多相对于加拿大其他城市一个基本面的，永久的改变：1960年初，多伦多的人口只有不到200万人，和Montreal这种商业中心比起来，只是一个猪肉镇。（表笑，多伦多以前的昵称就是小约克Little York或者猪肉镇Hogtown）但是在过去15年，她已经成为了加拿大无可争议的金融和商业中心，在政治影响力和商业影响力方面都占有了一席之地。并且，多伦多在持续崛起，而Montreal, Winnipeg, Calgary 和 Vancouver都在走下坡路。这也就是多伦多的房地产，包括商业地产和工业工地，在今后相当长的一段时间内会持续上升的理由。（这个分析可以说无比正确。但是如果因此就All In的话，市场的起伏仍然可以把很多人吃的渣渣都不剩）

多伦多正处于加拿大经济大跃进的风口。过去5年里的3年，加拿大的GDP增速都快于其他发达国家，包括美国，日本和西德。而安省的经济，更是加拿大经济的发动机。在美国和加拿大的所有州/省中，安省是第二快的工作增长省份，仅次于美国的加州。

随着人口的大量涌入，安省也拥有了第三快的人口增长率，仅次于美国的加州和佛罗里达。安省的人口去年增加了16.7万人，Metro Toronto地区更像磁石一样吸引了来自加拿大和海外的人口。大多伦多的交通计划，已经涵盖了西起Burlington，东到Oshawa，北到Barrie，包括400万人口的广大区域。

这个地区的雄心勃勃的居民已经把他们的城市称为世界级别的城市了，然而世界级的城市必须付出的代价就是“曼哈顿综合症”。多伦多人也开始慢慢体会到这个滋味了，就是房子的问题。（长安居，大不易）

高涨的房价让人们找到一个合适的容身之所越来越难。为了找到他们理想的房子，数以千计的买家不得不搬到更远的地方。Dorothy Smout，一个25岁的办公室经理，她的丈夫Brian，一个33岁的绘图员，从1984年就开始寻找他们的第一个新家。他们的预算最多只有10万，而市场价格一次又一次的打击他们，“房子的lot和房子本身都太小了，质量也不好。” Dorothy说，最终他们选择在Barrie安了家，一个5万人口的小镇，距多伦多100公里，在那，一个新的Bungalow只要7万。每天花在去上班路上的单程时间要1个小时，不过这已经OK了。

当房地产市场1986年起飞的时候，这对年轻夫妇意识到如果留在Barrie的话他们可以负担起一个大得多的房子。于是，他们在87年初把Bungalow以12.8万的价格卖掉，并买了一个20万的，足足有半亩地的双层4卧室的大房子。上班的交通每年都更拥堵，但是他们不后悔。“如果我们不在Barrie买房”，Dorothy说，“我们可能永远都负担不起这么大的房子了。”

对于从其他城市迁居到多伦多的人来说，则不得不面对生活水平下降的事实。“对于公司来说，现在越来越难说服雇员到这里来工作”，Bruce Atyeo说，他是一家多伦多relocation业务公司的负责人，“特别是那些中层雇员，他们在别的城市的生活都比在这里舒适，如果他们想住在同样大小的house里，他们只能往更远的地方搬。”

为了解决这个问题，一些公司已经把他们在房贷方面的福利翻了倍。以前，如果因为搬到多伦多来导致雇员支付更多的房贷，公司会补贴最多5万元房贷的贷款利息，现在，这一数目已经增加到了8万到10万，Atyeo说。

当然，这取决于你从哪里搬来。来看看RBC的两个相反例子：Ansel Holder，银行经理，今年从Montreal搬到了多伦多，他买了一个4卧室的房子，价钱比Montreal贵了10万，而离工作地点的距离相比之下可要远得多了。

Friis的经历就完全不同了。作为银行的资深经理，去年春天，他在英国伦敦呆了两年后回到了多伦多。他在伦敦南部有一个房子，每天坐火车上班需要1个小时。当他回到加拿大时，他在多伦多买的房子不但比伦敦便宜了10万元，而且通勤时间还缩短到不足30分钟。比起那些大城市的恐怖故事，比如东京两小时的通勤时间，曼哈顿50万的公寓，多伦多的问题倒不算什么了。

（待续）

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