关于房屋fence 护栏的纠纷和法庭判例，咱们在群里说过三个，今天在这里把这三个再发出来，供大家参考：

【案例1】

对自己的物业需要在意，和邻居的关系更要处理好！否则粗心大意，还要赔钱，这个案例让人痛心：

Gillean Gibb 和 Liliana Maria Pereira 是隔壁邻居，房屋中间有一个很窄的过道，归Pereira所有。

Gibb居住房屋的前屋主沿着这个过道种植了植物，天然地把两家分开。随着植被茂密生长，就把这个小道给盖住了，也把这个过道真正的所有权给盖住了！

就这样十多年过去了。两家相安无事。

后来问题出现了：在两家维修fence时，Pereira重申了对小道的所有权，这个时候Gibb不干了，两家上了法庭！

大家猜猜谁会赢？

判决结果出人意料，Pereira输了，还输的很惨！有个法律规定叫：property-law principle of adverse possession，通常称adverse possession！

就是归属别人的产业，如果符合一定的年限，以及有事实使用历史记录，这个产业的所有权会被重新划归，给新主人！
  

Gibb 在庭审时，出具了十多年来年一直占有这个过道的证据！而且是：

* exclusively; （独占）
* without the consent of the prior owners of the Pereira property; （没有经过过道主人的同意）
* openly and obviously; （不是偷着使用，而是明眼，显而易见地使用）
* continuously without interruption by the owners of the Pereira property.（过道主人从没有反对过）

这个案例惹眼之处是，Gibb和Pereira的纠纷不断升级，2018年年初在庭审时Gibb要求Pereira赔偿所有legal费$109,158，最少也得$72,772。
最后法官判决Pereira需要支付$45,000.

看看邻居关系不好的代价！

【案例2】

给村友再聊一个adverse possession的案子。与前两天说过的类似，也是一个屋主十多年占用别人家的地，通过官司将其合法归在自己名下。让人感叹的是只有14公分深的地块纠纷，两家法律费用超过$50,000，大家觉得值不值？

这俩房屋在多伦多东区Main和Danforth之间一条名为Chisholm Ave路上。其中一家主人叫William Keys，房子有点年头，算上爷爷辈，可以追溯到1923年。他和邻居家有个fence相隔。

1966年一个土地调查survey显示，这个fence超出Keys家地界，深入进隔壁邻居Christopher Reid家的用地，有十几公分深。但俩家都哑哑的，没有纠纷。

到了2014年，Reid做了个土地Survey，发现两家之间fence深入自己家院里十几公分。没有给邻居William Keys打声招呼，就找了工人，把这个栅栏fence给拆了，重新在两家物业分界线上建起一个新fence。

好嘛，这下惹翻了邻居，Keys找律师起诉到法庭，要求法院按adverse possession的原则把这块地判归给他们！

法官2018年2月判了，根据最主要的事实：

1）这块地的title从老的注册系统（registry system）转换成新的土地Land Titles 系统之前被占用10年以上；

2）原来的这块土地的主人长期以来没对此有异议。

所以法庭最终将这块地判给了本来没有产权的William Keys，而且法律手续费用，要求原主人支付。

这是老房屋的土地纠纷案例。过去房屋的title登记在政府土地注册系统（registry system），在tittle还没有转成新的土地Land Titles 系统之前，如果有地被邻居占用了十多年以上，就有可能出现这种问题！

【案例3】

两个房屋之间的fence（栅栏），连系着两家人的关系，西人有首诗，
“Good fences make good neighbours.”
但这不一定准确，下面这两家为了fence，却打起架来：

James和David两家人住在一起，中间隔了一个14尺的共享车道（shared driveway），1980年两家签署了一个21年期限的互相使用车道的协议，车道成为“common laneway”，下面两个图可以看出两家的车辆都可以通过：

2015年两家人因维护这个车道费用起了纠纷。

2016年James家在车道中间靠自己的土地范围内建了一个fence，自己的车道刚好过去，可另一家David的车不能通过了...

于是David家把James家告上法庭

庭审结果：

2017年12月，法庭审理了两家Fence的纠纷案。类似以前在群里讨论过的法律adverse possession的法则，法官认为尽管共同使用车道的prescriptive easement条文没有注册在双方房屋的产权title 上，但根据历史原因，David有权使用这个车道！

David获胜

但是.....James上诉，今年上诉法院有了新判决：认为David 家：

“Had not met the test of proving that an easement was 'reasonably necessary' to the enjoyment of their land.

The court allowed the appeal, which meant that the fence could stay in place."

David 败诉。

不管谁赢谁输，这里想说的是这个结果：
两家在两次庭审过程中，请律师费和法律费共计近$100,000，法庭要求David赔付第一次庭审费$10,000，第二次上诉费$20,000