大家都知道，自从加拿大安大略省于2017年4月20号出台新政，对外国人买家实行15%的购房税以后，安省不同地区的房市都有不同程度的回落。近期加拿大央行又两次上调利率，可能还会上调，那么作为地产投资人应何去何从呢？

利率低对投资人的好处是借贷成本低，物业升值快，短期买卖获利快，坏处是出租物业空置率高，更多的租客转去买房。如果你要长期持有出租，利率增长一些从长远上看其实是好事。利率增加会使得短期炒房客离场，好租客大量增加，地产市场会更稳定健康地发展，利率增加并不等于房价下调。

在任何市场下，只要有好的正现金流，什么时候都可以购买。很多人说多伦多买不到正现金流的物业，多伦多不能以租金养投资房。今天Ronald 就以实例分析一个多伦多的投资物业如何产生正现金流，以房养房。这是一个一百万的物业，每月不只是几百元的正现金流，而是上千元。哇塞，有没有听错或算错，这么小而且价值只有一百万的投资房每月有上千元的现金流？而且是在多伦多而不是周边的小镇？

这是在多伦多东约克Leslieville 109年房龄的一个小独立屋，占地 25 x 115 英尺，四个卧室，其貌不扬，没有车位，门前还有一个消防栓。周围有一些翻建房，但比例很低。

该物业的地点好，走路可到24 小时的街车，去多伦多市中心坐车20分钟，开车10分钟。购买价102万，今年8月底交接的。这个物业有3个厨房，原来房主住楼下，一个租客住楼上，租金每月1350，还包水电气。以前曾经租过地下室，租金低，不到1000元。因为不合法，被租客投诉到市政府，给房主带来了很多麻烦，这也许是卖房的原因之一。

Ronald认为看投资物业要睁一只眼闭一只眼。对这个物业要忽略外观，侧重它能产生的潜在的现金流。经过调查，稍加改造，租金可直线上升。走高档路线，稍微改善环境，大大提高租金，找高档租客。

在二楼通过改变水电增加了一套洗衣机和烘干机。二楼原来没有空调，一楼只有一个窗式空调。我们利用安省政府的节能优惠，一起把暖炉换了，装了新式中央空调。在配电箱从100安培升级到200安培的同时，又把楼上楼下的电分开了。我们拆除了地下室的炉台，把厨房变成了酒吧。地下室和一楼打包租每月2600 + 电费，二楼因有了中央空调和独立的洗衣机和烘干机，租金提到每月2400 + 电费。二楼的租金几乎提高了一倍。这个水电及装修改造的费用大约18000，前后施工两个星期。

这么高的租金会有人租吗？Ronald 根据调查和物业交接前的市场测试，告诉客人至少10月1号一家能租出去，因为多元物业管理公司有独特的方法和市场手段可以快速找到满意的租客。结果刚刚改造完物业，楼上楼下两家租客就找到了，每月租金总共5000 + 电费。快速招租的过程这里不提。

下面Ronald给大家分析一下投资数据。

房价：1,020,000   

首付：35%     

利率：2.5%

月还贷款额：2970, 其中本金部分大约 1700，利息部分大约1270

月地税： 323

月保险：100

月均煤气费：200

月均水费：150

累计月开支：3640

月正现金流：1360 !

如果从加拿大安大略省出租物业税表T776 来说，出租房报税收入还要减去本金部分，即该物业所带来的月收入大约是 1360 + 1700 = 3060。哇，3000 多块的月收入？

这个利率是在两次上调前拿到的，就算以现在的利率，再打入可能的维护费用，每月的正现金流也在一千元上下。

这个物业还有没有更大的潜力呢？当然有。二楼卧室独特的造型以及卧室和客厅的天窗设计完全可以做AirBnB 的短租， 每天收入250左右。

找好的正向现金流的物业，在什么市场下都是王道。尤其是在现在这个市场下，要看到物业的潜在的现金流，如果没有，看看能否创造，当然升值也不可忽略。

现在是难得的买方市场，您还等什么呢？欢迎您同Ronald探讨地产投资。

Ronald Huang是擅长投资物业的地产经纪，有丰富的投资经验，精于同租客打交道，拥有多元物业管理公司，以高科技方式有效进行物业管理。

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