黄嵩 Ronald Huang 从事地产投资多年，善于运用创意融资进行地产投资，有效管理出租物业，是专长于投资物业的地产经纪。微信公众平台：TorontoHomeFinder, 地产网站www.torontohomehunting.com. 《地产周刊》专栏作家，积极普及地产投资知识，分享实战经验。电话: 647-772-9936  微信: RonaldHuang2014

当你买一个投资物业的时候，有时候有现成的租客。你去参观物业的时候，按法律要给租客24小时的通知。但是你要不要买带现成租客的物业呢？可不可以在交offer之前检查租客的信用记录呢？如果你不想要那些现成的租客，有没有合法的办法让卖家叫他们搬走呢？经常有人问我这些问题。我同很多租客打过交道，这类问题没有统一的答案，我就根据我的经验来试着回答一下。

如果有现成的租客，你会不会担心？

当然会。

跟据你的经验是要现成的租客好还是找新的租客好？

这要看具体情况，看看他们是不是好的租客。对于有五个单元以上的公寓楼，你没有什么选择，只能先要现成的租客。对于有现成租客的物业，你买入后马上可以有租金收入。现有的租客刚刚经历了原房东卖房的艰难过程，也可能对原房东积累了多年的怨恨。有的租客很好，但关键是如何判断。看房时如果有机会同租客聊一聊，同邻居聊一聊是最好的，看看租客和邻居是怎么评价原房东的，这是我做购买决定的杀手锏之一。

在交offer之前能不能对现有的租客做信用检查？

不可以。一旦你购买了这类物业，你应该要租客的资料，现有的租赁合同等，这些可以放到offer里作为条件，还有如何处理最后一个月的押金等。有经验的地产经纪会帮到你，最好是找那些善于同租客打交道，通晓法律，自己也做类似投资的地产经纪。

当然，更重要的是用你的眼睛，耳朵和心去评估租客。信用记录在我做决定的过程中只占30%。同租客见面时，要看他们的外表，谈吐，态度，看看他们是如何收拾屋子，如何在屋里居住的。看看有没有宠物在屋里到处撒尿等。问问他们一些常见的小问题他们都如何处理，等等，这需要有多年当房东的经验才知道问什么和怎么问。看看他们是如何对待现任房东和地产经纪的，尽量用开放式的话题，让他们多说，你多听。

如果我不想要现租客，可不可以让卖家在交房之前让他们搬走？

只要你说要自住，应该可以。最好是真的自住，哪怕只有几个星期，之后再改变用途变成出租都可以。这适用于你觉得现租客不好，可能会带来麻烦的情况，这或许是你唯一的快速请他们搬出去的机会。这只适用于小物业，如果你说你要搬进一个有四个单元的独立房，这种理由很难说得过去。

最重要的问题

为什么房东要卖这个物业？通常房东不会轻易放弃一个有很好的现金流，比较容易打理的物业。除非是遗产房，房东退休，要买其它物业以便集中管理，离婚，等等。要么就是租客有问题。你不能依靠卖方和卖方的地产经纪告诉你是不是租客有问题，这要由你和你的经验丰富的买方地产经纪来判断。

其次的问题

任何一个生意都有风险。如果卖方卖房的原因就是因为有不好的租客，你有什么计划？如果你短期内收不到租金，是不是你会没有钱支付房屋贷款？你有没有紧急备用资金，是否熟读安省的租客法律？我总是建议房东们有空的时候去安省房东房客法庭去旁听一下庭审，了解一下那里的情况。

我认为如果是因为租客不好而卖房，房价应该有很大的折扣。最开始接手的时候，如果卖方不能给你空房，你可以通过买租金保险的方式先接受租客，再用专业的方法来处理。具体问题可以通过电话向我咨询。有时候卖方可能不知道怎么做，不善于同租客沟通，不善于管理。很简单，不是谁都可以当房东的。我也见过坏的租客，处理过坏的租客。

应该警惕的事项

• 租客在看房的过程中不合作，很难约看房
• 租客不愿意填写有关卖房交易的表格
• 屋里很乱，有很大的异味
• 租客对现任房东有很大的怨恨
• 租客抱怨很多很小的维修事情
• 租客说要把他的现任房东告到安省房东房客法庭
• 租客看起来有点疯狂，好像那根筋不对
• 你见租客的时候，租客看上去好像喝醉了
• 租客好像是任何事情的牺牲品
• 还有很多… 看你和你的买方地产经纪的功力了，不多说，可电话咨询

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