黄嵩 Ronald Huang 从事地产投资多年，善于运用创意融资进行地产投资，有效管理出租物业，是专长于投资物业的地产经纪。微信公众平台：TorontoHomeFinder, 地产网站www.torontohomehunting.com. 《地产周刊》专栏作家，积极普及地产投资知识，分享实战经验。电话: 647-772-9936  微信: RonaldHuang2014

从你开始决定投资地产到你真正购买第一个出租物业，有很多工作要做。拥有出租物业并不是一个简单的工作，下面我就来谈谈你首要考虑的十个因素。

一切从调查研究开始。尽管你需要地产经纪帮你完成购买出租物业，你自己也需要调查研究。最重要的是你要知道你购买的社区和可以负担的价位。

你投资的区域要取决于你是自己管理你的物业还是找物业管理公司来代管。如果自己管理，一般的距离在一个小时的车程以内，如果找物业管理公司来托管，远近就不太重要了。

下面我们看看一个好的出租物业的十大特点：

1. 社区： 社区的质量决定了你会吸引什么样的租客以及当地的空置率。比如你在校园附近购买，可能的租客就会是学生。如果学校夏天没有课程，可能物业就会空置，所以学生最好签一年的租约。
2. 地税:  地税各地都不太一样，作为投资者购买出租物业就是为了赢利，你当然要算清有多少要交给政府。如果一个社区有好的长期租客，地税稍高也未必是件坏事。地税可以从当地市政府查到，也可以找地产经纪帮忙。
3. 学校: 你的租客可能会有小孩，所以一个相对好的学区也很重要。当你找到一个物业，也要查一查它所在的校区。如果学区好，房价自然会高一些，租客为了那个学校可能会在那里租很长时间。可能每月的现金流低一些，但若考虑升值，稳定租客等其它因素，总的长期回报应很不错。
4. 犯罪率: 没有人愿意住在一个乱的区，犯罪率可以去当地警察局查询，也可以问一问周围的邻居。我认为如果你看中一个物业，不妨在它的周围转一转，有机会同邻居交谈一下，不要只问卖家，你可能会有意外收获。
5. 就业: 有就业增长的区域会吸引更多的人，这就意味着有更多的租客。这对当地的房价也有一定的影响。
6. 设施:  查一查那个社区有没有待建的公园，购物中心，健身房，公共交通枢纽等。这些都吸引租客。
7. 建筑许可证和待开发项目:  市政计划部门都有这方面的信息。如果有新的住宅项目，商业大楼，购物中心，说明这是一个正在发展的区。但有些新建的项目会对房价有不利的影响，比如过多的Condo 可能会同你抢租客。
8. 挂牌的数量和空置率:  如果有异常多的物业挂牌出售，这可能是季节性的调整，也可能是这个社区出了一些问题，要谨慎。此外你要有足够的资金来应付空置率。高空置率反过来促使房东降低租金，低空置率可使房东提高租金。
9. 租金:  租金是出租物业最关键的部分，你要了解当地的市场价。看看租金能不能支付所有的开销，今后五年的发展趋势如何。
10. 自然灾害:  物业保险也非常重要，有些特定的地方有洪涝灾害的可能，因此保险稍高一些。这些都会影响你的租金收入。

尽可能同小区的租客和业主交谈，租客往往会更直率，因为他们在那里没有投资，试着在一周的不同时间去访问那个小区。每一个城市都有好区，每一个好区都有好的物业。

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