黄嵩 Ronald Huang 从事地产投资多年，善于运用创意融资进行地产投资，有效管理出租物业，是专长于投资物业的地产经纪。微信公众平台：TorontoHomeFinder, 地产网站www.torontohomehunting.com. 《地产周刊》专栏作家，积极普及地产投资知识，分享实战经验。电话: 647-772-9936  微信: RonaldHuang2014

我在前面讲到了地产投资的六重魔力。在同我的客户聊天时，他们有的抱怨他们的投资物业没有产生多少现金流，因此认为投资回报不理想。

现金流只是投资回报的一个评估手段，你还要考虑其它因素，比如贷款偿还，物业的自然增值等。

有些投资者忘记了地产投资的杠杆原理，下面我举例说明，看看一个月小小的$150的现金流能带给我们什么。

投资物业购买价: $300,000

首期付款: $60,000 (按20% 的房价计算)

交割日费用: $6,000 (包括律师费和土地转让费)

装修费用: $10,000

每年房贷本金的偿还: $7,100 (按2.4%固定利率)

每月现金流: $150

每年增值: 5% 在那个区

第一年:

你买了一个出租物业，在一个不错的适合出租的区，近公交，购物和学校。你在物业交割之前已经找到了租客。算了一下，你总共投资$76,000(首期付款 $60,000 +交割日费用$6,000 +装修费用 $10,000) 。

第一年底，你准备报税，你想知道这个投资物业第一年有多少回报，看一下下面的计算。

初始投资 : $76,000

贷款偿还本金部分 : $7,100

贷款偿还包括利息 : $12,758

年现金流 (假设出租了十二个月) : $1,800

总共净收入 : $7,100 + $1,800 = $8,900

现金投入回报 : $8,900 ÷ $76,000 = 11.71%

自然增值: ($300,000 + $10,000) × 5% = $15,500 (假定$10,000的装修只增值$10,000)

总共第一年的回报 = $8,900 + $15,500 = $24,400

如果你第一年卖房的回报 : $24,400 ÷ $76,000 = 32.10%

注意这里没有算卖房的费用

还有什么产品能有这样稳定的回报呢？每月$150的现金流看起来很少，但现金投资的回报可以达到11.71%，在加上自然增值，你第一年的回报高达32.10%。

是不是地产投资很有魅力？

值得注意的是这个计算没有考虑税务的文题，因为每个人的税务情况都不一样，可以有很多方式来抵消你的现金流，我前面讲过，这里就不提了。

第二年：

第二年一切进展顺利，到年底再次评估你的投资回报。这里我们假定每年的本金偿还和每年的现金流保持不变。因此第二年的现金回报率也是11.71%，计算方法见上面第一年。

但是累计起来，你两年的现金回报率是 23.42% (($8,900 + $8,900) ÷ $76,000)。

第二年底的物业价值：$310,000 × 1.05 (第一年增值) × 1.05 (第二年增值) = $341,775

两年总共的自然增值：$341,775 – $310,000 = $31,775 (第一年: $15,500, 第二年: $16,275)

两年投资的总回报：($31,775 + ($8,900 + $8,900)) ÷ $76,000 = 65.23% (年平均 32.61%)

你可以用这个方法继续计算第三年，第四年，拥有物业的时间越长越好。这个计算是给你看看那小小的$150的现金流能真正带给你什么样的回报。看起来很小，但其实有很多潜在的回报。

如果你不从银行贷款，用全款购买同样的物业。那你初始的投资金额是$316,000。第一年的现金回报率是4.6%(($12,758 (无贷款偿还) + $1,800) ÷ $316,000)。第一年的投资回报率是9.5% (($15,500 + $12,758 + $1,800) ÷ $316,000)。也并不太差，只是比不了如果从银行贷款80%而得到的32.10%的回报。

上面的例子说明了资金杠杆的原理，因为你可以从银行贷款，所以你的投资回报大大增加了。但你也要注意资金杠杆要运用得当，否则风险太高。另外投入的越少，现金流也越少。

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