你或许常有感触：靠辛辛苦苦打工积累凑齐首期，规规矩矩贷款买房的循环如何才能突破？

针对这点，房东群大牛陈珙Michael向我们展示了新的金融思路——

“

给我一个杠杆，我可以撬动整个地球。

文| 陈珙

 

Money, Money, Money

房子投资大家都知道关键是：

 

Location Location Location

 

还有经营的：

 

People People People

 

今天我想说的是：没有钱，一切都没有卵用，房子投资，在另外一个角度来说是玩资金玩杠杆：

Money Money Money

 

我来分享一下我买的几个不一样vtb例子的房子:

 

小编注：VTB: Vendor take back mortgage

VTB是地产投资中Creative financing 的一种 。 

简单地说就是卖家扮演银行的角色，向买家提供一部分或者全部的贷款。运用得当的话，甚至可以做到空手套白狼，把投资杠杆最大化。

 

案例1：

自己出25% + 卖主75%

 

A 房子：房子中规中矩，凑了25%的首期，剩下的75%，卖主借给我8年6.5%的利息，属于First Mortgage。8年后，我又Refinance，找银行Pay off之前的Private mortgage，用剩余的钱作首期，又买了两个房子。（这个没有什么技巧，我认为买到赚到）

 

当时的利息虽然高，但是收的租金也多，扣除所有费用和猫给鸡（Mortgage），每月有近$2000现金流。在当时$30买菜可以吃一星期的时代，这样的一个房子几乎就实现了财务自由。

 

这例子是： 自己25%+卖主75%

 

 

案例2：

空手套白狼：卖主25% + 银行75%

 

B房子：我是一眼看了就喜欢上的那种，无论从地段，从收的租金，我都有种立刻想拥有的冲动。无奈当时刚买了一个房子，银行账户里空空如也。我让经纪去了解卖家房子资料，结果发现，卖家持有不到两年，涨了赚了快20万。

 

多年前，这是相当大的一笔钱。想拥有着这房子的强烈愿望竟然让我一夜未眠，早上6点我躺在床上再也按耐不住，于是起来去公园跑步。猛然间，我想

 

为什么不向卖家借25%， 银行借75% 呢？

 

卖家2年赚这么多钱，借我的25%是利润的一小部分，应该有可能。 于是让经纪去扔offer，果然卖家接受我的条件，价格他写回来要求高些。 我立即接受offer，锁定这个deal。（这里头具体操作也是有技巧的，要同时Match银行、律师、法规的要求而不违规，虽然擦边但是没有违规）在这个Deal里，银行75% First Mortgage, 卖主25% Second Mortgage，3年期。3年后，房子轻轻松松涨过这比例，我想向卖主续借，他没有同意，于是Pay off他的。若干年后，这老母鸡又下了好几只小鸡。这是空手套白狼之借鸡生蛋。

 

这例子是：卖主25%+银行75%

案例3：

Equity35% + 卖主65%

 

C房子 ： 买这房子的时候，我已经有相当的积累，但是我不想动用我的现金去买，房子本身条件比较差，但是地段却是一流。在市场上挂了一段时间后，还是没有卖掉。 这时候我找经纪谈。 大概的思路是用我其他房子的Equity作35%的首期，Secured with 2nd mortgage 在我的房子名下，卖主Hold 65% first mortgage 在他卖的这房子。

我真真是一分钱没有出0% Down（土地转让税和律师费我出了），卖家卖了房子结果一分钱没有收到，还倒贴出来经纪费，让他措手不及，Closing 的时候推迟了两天:) 去筹钱付经纪费和地税等结算他那部分的比例的钱。

 

这例子是：Equity35%+卖主65%

 

案例4：

给卖主一个全盘计划，先拿下物业，再逐步提高downpayment 比例，打消卖主顾虑。

 

第一年10%+第二年7.5%+第三年7.5%+卖家90%-7.5%-7.5%

 

D房子：一看就是Under market value，卖家现有的租客租金大大偏低，反应在Cap rate上也偏低。所以挂了一段时间，始终没有达到他的心理价位。

 

买这房子的时候，我已经有其它房子的Firm offer 在手，所以手上并没有足够的资金来吃下它。 本着脸皮有多厚，地契有多厚的想法，我提出：

 

10% 首期，卖主Take back 1 st mortgage 3% 35年Fully open

 

卖主想都不想就拒绝。然后我马上又抛出：

 

10%首期，一年后再给7.5%，第三年再追加7.5%，所以总共也是25%+的首期

 

这成功说服卖家。这个Deal最关键难得的是我赢得了时间。

我估计等我凑齐这房子首期再买，我要多花许多钱。房价涨，不等人。卖主和经纪是好朋友，经纪后来告诉我，在看房子的时候我给她的印象是非常自信。她在说服卖家接受我的offer的时候卖主反问她：“如果将来他不付钱该怎么办？” 经纪她说：如果他不付钱，我来付！”  他们都大笑，于是成交。

 

这例子是：自己10%+7.5%+7.5%+卖家90%-7.5%-7.5%

 

拿捏卖家的心理

 

在观念保守的加拿大，在多伦多热火朝天的房市里，在Downtown 热门的投资地段，说服卖家做VTB 绝对不是一件容易的事情。许多时候是要把卖家心理丝丝毫毫的准确拿捏。帮卖家从税务从安全性从获利等等角度去晓之以情动之以理地忽悠，只要忽悠努力到了，并不是不可能。100次的忽悠，虽然会有99次被拒但是这概率要大大超过彩票。

 

Vtb是Creative finance 中的一种，实际运用起来可以和其他技巧搭配使用。所谓人有多大胆，地有多大产，我认为是指想法思维上的创新。上面仅仅是我举的几个例子，实际变化千千万万。

 

买房子就在跳蚤市场像淘宝。有许多房子相当有潜力却没有被发现。一个或者两个好的交易就有可能让你财务自由。一个或者几个好的交易也许抵得上许多上班族一辈子的辛苦。

房东群是多伦多房产投资人的家，大家在这个大家庭里交流分享经验，提高房子投资的财商，互相帮助，互相学习。祝咱们的房东群越办越好越来越兴旺。

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