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深度好文｜《我是这样买下北美十套房的》--- 实践篇
北美的房产圈。
向来都是平静中藏暗涌。
从2016年至今。
多变的政策。
已经令市场由冷静转为观望。
近来还有进入寒冷期的迹象。
然而——
不论市场如何变幻莫测。
总有投资人能稳步向前。
例如我们的主角Jennifer。
大家对于房产达人Jennifer前期的经历。
既有触动，也有共鸣。
更重要的是。
大家都十分关注和期待
Jennifer在不利环境下将如何力挽狂澜。
事不宜迟。
我们马上进入。
《我是这样买下北美十套房的》---实践篇。
文｜Jennifer
专为多伦多房东群供稿，商务合作请洽谈
前情提要：
当时所有媒体上都是对美国房产的悲观情绪。
认为底下有底，房市还会继续下跌。
而Jennifer在短短的两天内。
便在Las Vegas发出了7个与卖价相当的OFFER。
可是两天后经纪告诉我说。
我的7个OFFER都失败了。
每个房子都有5个以上的现金OFFER。
成交价格比要价稍高。
回加后的一个月内。
我的地产经纪也常给我发来一些合适的房子。
到了2012年1月底时。
我的第10个OFFER终于成功地从其他6个竞争者中中标而出。
我并没有看到过房子，只是从照片和经纪的描述中知道房子的状况，7年新的双车库独立房，1360SQFT，$98000，经纪说我可能比市场价买贵了$3000，但是我认为买到了才是王道。
身边的亲人朋友们没有一个支持我的这个拍脑袋的投资决定。
有朋友说现在买房可能还会有20%的跌幅。
可我做了一个简单的算术：
十万元的投资是从HELOC中借的。
利息是3.5%/年。
地税是$1300/年。
HOA和保险加在一起大约是$70/月。
物业管理$80/月。
每月开支大约是$550/月。租金是$1050/月。
每月现金流大约有$500/月。
就算是再跌20%问题也不太大。
而且根据当时我的抢OFFER的情况，我感觉底部区域已经到了。
更何况七年新的房价只有$72/SQFT。
当时的建筑成本已经是$140/SQFT了。
所以最坏结果不过是再跌个一年半载。
今天回过头来看。
2011年至2012年初
美国大部分城市的底部反弹时期。
但是媒体的反应却滞后了8-10个月才反应过来。
说这个故事的原因也是想与大家分享几个经验:
1. 免费的建议往往是最贵的建议，身边的亲人朋友们会根据自己的想法给你提出建议，但并不一定是正确的建议。你要找寻的建议应该得于你想涉足的行业中已经成功的人；
2. 如果有兴趣投资房产，多多参加类似的培训、讲座，但自己要注意控制成本，不要落入了Sales Pitch。如果每次讲座能学习到一个对自己有用的新的知识点，那就值回票价了。
在此强力推荐房东群九月份即将开班的第二期租务法培训；
3. 做好自己的准备工作，预备好最坏的可能性，如果最坏的可能性是自己能够承担的，最好的结果是你想要的，那么就放手去做吧。
Las Vegas的房产投资是我的第一个投资房。
也是现金流投资理念的第一次检验。
因为有正现金流，我不需要特别去TIMING何时入市，从长期的角度来说，货币的贬值必然会使得所有资产的价格自然增长。
多伦多现在的房市低迷期，正好可以让大家有机会来审视自己的投资计划，投入时间来学习相关知识了。
2013年初，买完美国房子后，手上的可支配的现金所剩无几。
我以为可能要过一段时间才有可能继续购房。
经过不断的寻找和尝试。
最终我加入了Rockstar inner circle作为他们的付费会员。
这是一家以投资教育为主的地产经纪公司。
他们提倡的是投资房产要在好的区域投资。
而且还要有正现金流。
这和我自己一直坚持的理念很相符。
作为Rockstar的付费会员，利用公司已有的networking。
我很容易地组建起了自己房产投资专业人士队伍。
所有的专业人士都是一直和投资者打交道的。
而且自己也都有投资房的有经验的人士。
这些专业人士包括了地产经纪、贷款经纪、房产律师、验房师、会计师等。
正是因为这些专业人士的存在，使得我在最开始的投资道路上没有走偏。
更加令我值得高兴的是。
当和我的贷款经纪第一次见面交谈时。
得知我有机会用5%的首付购买2-3个房产。
非常值得感谢的是，这个贷款经纪首先询问了我的投资计划。
得知我是希望在尽可能的条件下。
购买更多的投资房。
他给出的贷款建议就是。
尽可能地提高前几个投资房的现金流。
为以后更多的贷款做准备。
如果我能够控制好现金流的话。
在当时贷款条件下
我可以在A Lender处
以20%首付贷款买到20到25个投资房。
这一下子就解决了
我当时急需的首付问题和贷款问题。
和Rockstar的地产经纪也是我当时的mentor谈了一下。
他建议我以Rent to Own的方式开始投资。
一方面可以尽快收回一部分投入的首付现金。
而且对于初学者来说。
Rent to Own的租客管理也是非常简单的。
租客会爱护这个房子。
而且交租金会很准时。
接下来确定了投资标的物
是在周边城市购买30万以下的的独立房。
2013年先后
在Hamilton和Oshawa购买了三个投资房。
前面两个房子也都顺利地找到了Rent to Own的租客。
就这样我开始了在多伦多周围的投资步伐。
以下是我总结的一些经验和教训:
１.不同的贷款经纪公司有不同的贷款业务量和Default Rate，使得不同的贷款经纪公司在各个银行可以得到的APPROVAL成功率是不同的；
2. 好的贷款经纪应该根据每个人的Portfolio投资计划来制定不同贷款方案；
3. 尽可能地提高前几个投资房的现金流，为以后更多的贷款做准备；
4. 如果需要频繁地买入投资房，建议尽早准备地产经纪的考试。一方面可以更方便地安排自己的看房时间，同时可以迅速地积累经验，我拿到自己的地产经纪证的第一年内大约看了800-1000个房，集中大量的看房可以迅速地积累对于房屋的感觉以及确定周边城市的投资地域选择。另一方面，给自己买房的佣金也可以帮补一下首付。
其实投资房产是一个简单重复的过程。
第一个成功了，以后就是一个复制过程。
在这个过程中。
我们都会碰到形形色色的不同困难。
但是谨记自己的投资原因和投资目标。
不断地修正自己的投资步伐，困难都是暂时的。
END
凭借着
对理念的坚持
对时机的把握
对现金流的掌控
对贷款的了解和果断
Jennifer转危为机
逐步向着那个曾经
看似无理
看似不可能的目标迈进