政策收紧 利息调高

昔日房产市场的弄潮儿都被银行拒之门外

 

贷款难了，怎么办？

或许私人贷款是出路

 

过去

大家总把私人贷款跟

风险难控、降低信用、利息高企挂钩

结果望而生畏

 

其实

你或许并不了解它

不妨来听听作者Zen怎么说

说不定能帮你解决眼前困局

文｜Zen Mao 

专为多伦多房东群供稿，商务合作请洽谈

 

步入2017年来，银行按揭贷款政策不断收紧，利息不断调高，加之安省四月新政以后房价大幅下跌，贷款变的越来越难，不少购房人被传统银行拒之门外或是不能借到足够的贷款额度，客人不得不求助于“私贷”。

 

通过和不少客人沟通，发现相当一部分的客人对“私贷”非常不了解，甚至有很多误解。一些客人直接表示

“就算违约我也不会借大耳窿”

“我的信用分会不会降低很多”

“没有抵押可以吗”

“如果我跑路了债主是不是拿我没办法”

……

 

什么是“私贷”？

非银行类的贷款渠道都是私贷。

债权人可以是公司也可以是个人，通常是在金融管理部门注册有贷款牌照的按揭投资公司（MIC）。

债务人通常都是在银行渠道无法借到款的购房人，比如首付不足，收入不够，信用记录有瑕疵等等。

当然在房市红火的期间利用私贷的便利性和快捷性来投资房地产的炒房客也大有人在。通常都是以房产作为抵押品。

 

“私贷”是不是合法的？

 通过正规途径交易的贷款都是合法的。

 

A缺钱，B有钱，通过持牌贷款中介，律师起草文件的交易都是合法的，合同的内容也是受法律保护的。

 

但是，政府对于私贷是有严格监管的，比如只有持牌中介可以代表债权人和债务人，金额超过五万元就必须要有借贷双方律师介入。即便是持牌贷款中介操作也是有很多行为规范的，比如

中介不可以在安省推介未在安省注册的金融公司；

其次中介不可以公开募资，

我们常见的微信群里“某某优质房产二贷投资机会”等等，严格来说都是违规的，只有正规在安省金融管理委员会登记注册的按揭投资公司（MIC）才可以公开募集投资人。

 

总而言之，私贷本身是合法的，但是操作过程中有很多对于专业人员的约束，其目的就是最大限度的保护债权人和债务人的双方权益。

借“私贷”会不会被暴力追债？

虽然大耳窿无处不在，但是只要通过正规途径取得的贷款都大可不必担心。

 

第一，正规的私贷都是通过双方律师处理的，如果出现违约，债权人一定是采取法律途径的，因为所有的违约条款在合同中都是有列明的，强制变卖房产也就是６-１０月的时间，且违约一方需承担所有费用和损失。

 

第二，按揭投资公司（MIC）的牌照不好拿，监管也严，没必要以身试法。债务人只要选择正规的贷款中介，正规的放款机构，就不要担心在无力偿还的时候被暴力追债，当然抵押物被强制变卖也是难免的。

 

“私贷”的成本和费用如何？

目前安省市场上的一贷利率通常８－９％年息，二贷１２－１４％年息。

 

除了利息之外，还要收取lender fee 和 broker fee， 用于支付贷款机构管理人员和贷款中介的相关费用，一般两个相加在1.5-4%之间，具体每个案子不同，需要和中介确认。 

 

另外还债务人还需要支付双方律师的费用，3000-4000元之间，评估费300-1000元之间。 

 

假设A借款30万元用于房屋第一贷款，借款期限3+3（3个月固定，3个月随时可还），贷款利息8.49%， lender fee 2.5%， 最终A在第4个月底还款，那么最终的成本就是，利息约6370元，lender fee 7500元，律师费约3500元，评估费400元，合计17410元。通常贷款期限越长lender fee越高，首付比例越低利息越高，综合风险越高利息越高。

 

“私贷”的利息为什么这么高？

利息就是资金的价格。

 

在加拿大这个成熟的资本市场上，价格都是通过供需关系由市场调节的，私贷的客户都是银行挑剩的，违约风险都是大小银行所不能接受的。

 

私贷的债务人承担了远高于银行的风险，自然要求较高的回报，也无可厚非。债务人如果觉得一家机构的价格高自然可以要求贷款中介去寻找价格更合适的放款机构。

“私贷”债权人如何控制风险？

正规的按揭投资公司（MIC）都有自己的信贷委员会，专业的管理团队，专职律师和法律顾问，操作都有严格的流程控制，所以在风险控制这块相比较个人债权人有很强的风险控制能力和违约处理能力。

 

一般机构放款方都会要求房屋的评估报告，贷款比例（LTV）也会有要求，目前市场上的私贷基本可以做到房屋评估价值65-75%，同时每一笔贷款都需要由房屋抵押，没有抵押的贷款申请机构是不会接受的。

 

对于个人债权投资人而言，由于经验和精力的不足，建议最好把资金投资给在安省金融管理委员会正式注册的按揭投资公司，由专业人员管理。如果一定坚持自己操作，一定要选择靠谱的持牌贷款中介，通过律师处理所有文件，其次最好选择熟悉的借款人，最后对于抵押物的价值判断最好也经过专业人士的估值。当然一旦发生违约, 需要自己找律师打官司。

“私贷”债务人如何控制风险？

一定要通过正规渠道取得贷款，不要贪图小便宜最终导致不必要的隐形费用，或是遇到所谓的“大耳窿”。

 

中介人员必须是在安省注册的Mortgage Agent 持牌贷款中介（不包括银行的贷款专员，地产中介，或是其他专业人士），一定要请律师！

 

最后，不要想着借了钱就跑路，贷款是由房子做抵押的，放款机构在评估风险的时候已经预留了足够的风险空间，对于专业的管理和律师团队而言，强制变卖房产只是时间上耽误一些，最终所有的损失都会追讨回来。

 

借“私贷”会不会影响信用记录？

不会，绝大部分私贷是不上信用报告的，更不要说影响信用分数了。

 

而且正规的私贷交易是受法律保护的，和从银行机构贷款性质完全一样，只要不违约，不断供就不会影响个人信用记录。

什么是按揭投资公司

Mortgage Investment Corporation(MIC)? 

在安省金融管理委员会（OSC）安省金融管理局（FSCO）注册的非银行类贷款公司，受到OSC，FSCO，CRA同时监管的非银行类金融机构，可以公开募资，吸收投资人投资，同时可以接纳RRSP，RESP， TFSA等账户投资。

配备专业管理团队，专职律师和法律顾问，市场年化回报率7-10%之间。通常只接受由房产做抵押的贷款申请。

 

私贷的亮点

当然除了成本比较高，私贷还是相当有亮点的，比如，

不看收入；

接受低信用；

不需要大量的申请资料；

处理时间短, 通常三天可以放贷，最快隔夜；

还款自由，

有的机构甚至可以做到随借随还；接受公司贷款主体，

等等。

END

ZenMao 毛振政，贷款经济 CPA CGA FCCA

德胜按揭投资公司(筹)发起合伙人,总经理.

专业房屋贷款：自雇人士，新老移民，非居民，

留学生，自住，投资房，度假屋

土地农场，商业建筑贷款，紧急贷款。

一个硬币会有两面

私贷自然有它局限之处

但是了解之后

我们会发现

适用的情况和优点也不少

各位群友可以根据自身的情况

咨询专业人士

制定适宜的贷款策略

而不是受制于过往的思想