大家众说纷纭之外

却少有人为我们解惑

 

在这里，

Luda 小兔乐高 

将为群友一层一层剖析新的贷款收紧政策

拨开迷雾见干货

文｜小兔乐高 Luda   

 

17日， OSFI（Office of the Superintendent of Financial Institutions Canada）酝酿已久的贷款收紧措施B20 Guideline正式出台。

一共18页原件，Luda哥浏览后并就不明白的地方请教了了业内的权威人士，（所谓业内权威，既不是房产公司，也不是贷款公司，具体的就不提了，保密，哈哈。）现拿来和大家分享。

 

OSFI是什么？

先说说OSFI是干嘛的，从名字就能知道，它是加拿大金融机构的监管者，所有FRFI（Federally Regulated Financial Institutions）都归它管，所以从中文名来说，我们将其命名为 ‘加拿大银监会’比较合适。

从数量上来说， Federally regulated的金融机构大概占80%，所以它的regulation范围也就是这80%，另外20%如Credit Union等则不在它管辖范围内。

B20 Guidline的草案在7月份就提出来了，这个文件其实很重要，因为会影响到相当一批人的贷款额度，因此争论也一直没有停过。之前Luda哥提过，貌似这个规定要推迟，就是因为有的大 Lender 说实施这个得3到6个月的时间，但是银监会很坚决，还是在10月17推出了B20，但是把执行日定在2018年1月1日，而不是立即执行，也算是各方妥协的结果。

B20是什么？

所谓B20，一共有5个基本原则（five fundamental principles），和一个重要概念conforming and non-conforming loans, 下面我们就来看一看（因为是比较专业的东西，很多东西就不翻译成中文了，免得费劲半天最后还是四不像）。

 

原则一：每个做Residential mortgage的金融机构，都必须建立自己的Residential Mortgage Underwriting Policy (RMUP)。

这个原则的核心，就是要从银行自己的portfolio level和贷款人的individual level 两个方面establish limits regarding the level of risk。

 

原则二：金融机构要比以前更加严格的验证贷款者的身份, 背景和偿债意愿。

简单的说，就是申请贷款者的文件检查更严格了，银行有必要检查你的信用记录如何，申请贷款的目的，工作状况，收入状况，有无其它负债，负债几何，LTV（Loan-To-Value）ratio多少, 要买的房子值多少， appraisal documentation有没有，首付从哪儿来，正式的购房合同，房屋保险有没有，低于20%首付的话贷款保险有没有etc… （从个人感觉来说，好像大银行一直都是这么做的，只不过现在是用regulation的方式把这些标准明确化了）

另外，贷款者的Purpose of Mortgage Loan也被要求明确记录在案，比如，你是自住？第二个居所？refinance？还是投资房？投资房的话是不是rely on rental income？都必须汇报。

 

原则三：金融机构必须确保借贷者有足够的偿还能力，也就是我们说的stress test了。

有关这方面的文章已经很多，Luda哥就不详细介绍了。监管者的最新要求，是借贷者即便首付超过20%，也要用contract rate + 2，和BOC的5年期benchmark rate（现在是4.89）做比较，取大的那个，来test借贷者的偿债能力。

举一个例子，年收入10万的家庭，首付超过20%，选取5年期固定贷款，25年的amortization，在现行框架下，可以contract rate 2.83为基准做计算，负担72万左右的房子。

但是在新的stress test规定下，同样的条件，就得按照2.83 + 2和4.89的最大值，也就是4.89为基准，来计算贷款额了，这样的话，他们只能负担58万左右的房子。

坏消息是Purchase power严重缩水，好消息是现有贷款续约的时候不用过这个test，哈哈。

 

原则四：金融机构对放出的贷款必须具有健全的抵押管理制度collateral management 和 appraisal processes，对不同类型的loans，要建立动态的，即时调整的LTV（Loan To Value）ratio framework。

对于以前的bundled mortgage，本次guideline也明令禁止。所谓bundled mortgage，加拿大的六大银行并未参与，而是小lender如Home Capital Group 和 Equitable Group的玩法，也就是一部分他们出，二贷由非监管的MIC出，以避过LTV的监管和小于20首付的insurance，现在这条路也被封死了，为OSFI点赞。

HELOC（Home secured Line of Credit）本次也被纳入了监管范围，一心要从HELOC里拿出每一分钱，试图杠杆最大化的投机者需要给自己多留一些buffer了。

 

原则五：金融机构必须建立有效的credit 和 counterparty risk management practices。

以上五个原则，字里行间可以看出policy maker对贷款发放更严厉监管的决心。而作为个人借贷者，你得尽量让自己的loans被归类在Conforming Mortgage Loans而非Non-Conforming Mortgage Loans里面。

所谓Non-Conforming Mortgage Loans，就是指

•收入不够

•信用分太低

•欠债太多（high debt service ability ratios）

•抵押物不够有分量（比如流动性很差的property）

•其他有明显缺陷的贷款

假如被归类到Non-Conforming Mortgage Loans，那就说明您有higher risk，银行要是要求更多首付，或者offer更高的利率，不要吃惊。

点评与预期

基本上，B20的内容都在这里了，Luda哥简单点评几句。

从长久来说，更加严格的监管对于楼市的健康发展是好事，应该是长期投资者所乐见的。那些在网络上哭喊厉害的毫无疑问大部分是短期炒房的，新规让这部分人出局，其实也是拯救了他们，免得泡沫越吹越大，到了悬崖边上就没法回头了。小步快跑，杠杆最大化可能在一个时间段内奏效，但是结局未见得美好。高筑墙，广积粮才是王道。

新规的副作用就是一部分贷款会转到unregulated lender，或者借贷者使用短期借贷/浮动利率来降低成本，但同时也增大了自己的风险exposure。这个会如何演变，还有待观察，policy maker的底气是自己掌握了80%的市场，只要管好了这80%，就不会有大事，应该说还是make sense的。

至于接下来的市场走向，其实不用太担心。多伦多市场的供给没有改变，需求也没减少，只是监管者给捂上了盖子。可以预见的是low end的刚需市场会愈发拥挤，面临的竞争会更激烈。买不起贵的那就买便宜的好了，人总归是要有地方住的，指望100万的房子集体降价到80万，80万的房子集体降价到60万，是不现实的。中高端市场的成交量会进一步萎缩，什么时候恢复，那就来年再看。想回到17年3月的盛景，估计很长一段时间以内是不可能了。

最后说明，Luda哥不是专业人士，对政策理解有误的地方，欢迎批评指正。

 

END

作者： 小兔乐高(id: tor-lego)，趋势的观察者，市场的实践者，稳健的投资者，愿与你分享所见所得。