过去22年是房地产投资的黄金时期。上一次多伦多房地产市场的大衰退结束于1996年左右。我也记得房地产泡沫的顶峰。1989年末，人们在尘土飞扬的空地上排队，希望有机会从土地开发商的蓝图上买一套房子。当时，《多伦多星报》 (Toronto Star) 报道称，买家在上午9点前出现，因为看到售楼处门前排着长队而感到失望。这些迟来者不轻易放弃,他们花数千加元向早来的人们买他们的位子，换取选到好单位的机会。这是一个疯狂和确定市场见顶的迹象。并非加拿大所有地区的房价都像多伦多和温哥华那样上涨。俗话说，房地产投资成功的三个基本原则是“地段、地段、地段”。例如，York Mills和East York的增长差距就非常大。如果您够聪明或幸运，您的投资会在多伦多的某些地区做得更好。房地产的巨大增长将使大多数人相信它是所有投资中唯一最好的投资回报。但这是真的吗? 一项投资能否只基于盈利能力而不考虑风险以获得回报?

根据多伦多MLS^®的历史数据，1996年的平均售价为198,150加元，快转到2018年，平均售价为787,148加元¹。基于这一信息，多伦多市场住宅地产在过去22年的复合增长率为6.47%。这是一个很普通的回报率，可能比您估计的要低许多。您的假设是正确的，当时有一些大公司的股本回报率超过了这个水平。我能想到许多在多伦多证券交易所上市的加拿大公司，它们的回报率达到了两位数，很容易就超过了同期多伦多房地产的回报率。我想强调是，人们并不是靠房地产致富的，而是借贷巨大房贷来投资并承担巨大风险才致富的。

数据来源：¹Toronto Real Estate Board

 我们用一个简单的例子来说明，今天价值100万加元的房子在1997年仅为25万加元，按照我们刚才提到的复合增长率6.5%来计算，房价大约每11年就会翻一倍 (即1997年 - 25万加元，2008年 - 50万加元，2019年 - 100万加元)。1997年，人们可以用25%的首付，即62,500加元加上187,500加元的抵押贷款购买一套住房。1998年6.5%的年回报率是16250加元(6.5%x 25万加元)，但投资首付款的回报率实际上是26%(16250加元/ 62500加元)。这意味着近20%的利润来自使用银行的资金。然而，杠杆的使用是一把双刃剑，这意味着如果房价下跌6.5%，资本损失可能是26%，或者在房价下跌26%的情况下，原始资本损失6.5万加元，这是下一段要记住的重要数字。

事实是，大多数的房地产所有权都是自住房，而拥有贷款是大多数人不可避免的。然而，过去20年造就了许多投资新手百万富翁，他们通过低息贷款购买了第二套或多套房，而利率从14%跌至目前的略低于4%。我们必须考虑房产价格将如何应对利率上升、经济衰退、房价过高的市场承受能力、移民趋势放缓或人口结构变化等问题。如今一个大问题是，婴儿潮一代 (1946年至1964年出生) 的房产所有者即将退休。这些人退休后与，失去永久性资本的风险应该受到更大的关注。一些年长的投资者根本无法承受因缺乏流动性的房地产而损失的退休资本，他们也没有时间等待市场复苏。事实上，1989年的楼市衰退，多伦多的平均售价为273,698加元。随后7年的价格持续下跌，最终在1996年跌至198,150加元，跌幅为26%。对于一个投资者来说，要想要在1989年买的房子得到收支平衡，要等到2002年或13年后，平均售价才回到275,231加元。65到78岁的人，能想象如果您那时退休了，您的生活方式会如何因此产生巨大的影响吗?这是杠杆率过高或投资集中度过高的真实风险。如果没有适当的分散化，只拥有投资性房产而没有足够的收入，比如分红股票，就会造成退休人员的财务不稳定。

从我的分析来看，在过去的20年里，有一些与房地产价格高度相关的投资，其回报率与房地产相当，甚至更高。选择金融资产的最大区别在于，您可以选择不借钱，也可以只借小部分。这将自动降低资本风险。重要的是要知道投资者有很多投资选择，这也许是问题的一部分。多伦多证券交易所 (TSX) 有1500多只股票，规模较小的风险投资交易所有2400多只股票。纽约证券交易所有2800家公司。有选择是有益的，但前提是要有一个过程，从不好的事物中过滤出好的东西。相比之下，新入行的地产投资者在决定购买之前，会对多少套房子或公寓进行观察或研究?这个数字相当小，但他们对一套房产的投资是个巨大的押注。然而，在分红股票或其他收益工具中有多项选择。大多数人依赖于直觉或有限的经验来决定在哪里购买，并依赖于著名的房产信念，即地段，地段，地段。在股票市场或类似收益工具中挑选成功投资时，需要更多的分析技巧。在我的世界里，我们用衡量未来潜在收入/增长、相对价格和估值的方法来取代地段，地段，地段!

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