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一、前言

我是一名拥有八处房产的房东，我也是一名投资地产经纪。感谢我的客人朋友拉我进入房东群，并极力鼓励我参加这次的征文比赛：“你是一名白金奖经纪，同时还是一名成功的房东，应该分享你的成功的经验，让更多的人像你我一样轻松地富起来。”我为这样的真诚而感动，所以勇敢地“冲”出来谈谈自己的“发家史”。

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二、我的故事

回想起来，我对房产的投资是从被动到主动、再到欲罢不能的地步的。还是让我慢慢以故事的形式诉说吧。

我是2010年登陆的投资移民。大家都知道，那时投资移民要求80万资产，那也就是我的全部啦。6年半的点点滴滴不是用文字能简单表述清楚的，我还是围绕着买房卖房实现资产增值、依照时间顺序慢慢来说吧。

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一）站稳脚跟

2010年7月，买入第一套房。用于自住+学生寄宿，买入价79万，贷款51万， 2012年8月卖出价93万，纯利12万。

2010年10月，买入第二套房。用于自住+家庭旅馆（注：儿子名下）买入价58万，贷款38万，2012年11月卖出价74万，纯利13万。

二）稳定中求发展

2012年4月，从万锦搬到奥克维尔，买入第三套房。用于自住+学生寄宿，买入价88万，贷款57万，目前仍持有。

2012年4月，买入第四套房。用于自住+大学生宿舍，买入价63万，贷款40万。2016年6月卖出价96万，纯利27万。

2013年8月，当两个小生意比较稳定后，买入第五套房，用于大学生宿舍，房屋买入价52万，首付20%，2016年8月卖出价83万，纯利17万。这个房除了拿到20%的首付值得欣慰外，说实在的，买得不算好，地点，LOT都是硬伤。

2014年8月，换了经纪，买入第六套房。用于大学生宿舍，买入价50万，首付20%。2015年11月卖出价60万，纯利3.5万。与上一个房类似，地点虽然好了，LOT依然较小，而且是个LINK，在出租的过程中与邻居时有摩擦。

2015年1月，再换经纪，买入第七套房。买入价50万，首付20%，这次的房LOT53*123，位于OLD OAKVILLE，旺中带静，买得也便宜，事实证明，这个房是增值最快最多的一个，目前仍持有。

能用20%的首付，连续拿下三个投资物业，奠定了我资产增值的强大基础。我万分感谢我的CIBC客户经理和贷款经纪，是他们想尽办法帮我争取到的。

三）自己操作，调整扩张

随着房子的增多和英文水平的提高，我决定自己拿个地产经纪牌，以便随时自己掌握第一手资料，及时改变自己的投资策略，也可以省下经纪费和帮助别人买房卖房（我做梦都没有想到，我会在成为经纪的第一年就拿到公司的白金奖，感谢各位朋友的支持）。

回顾2010年至2015年的投资历程，是初级的、低端的，甚至是游走于法规边际的。虽然大学生宿舍的毛利比单独出租高，可是要包水电、煤气、网络、电话、电视等，再加上清洁、服务、家具设施的折旧，其实纯利并不比单独出租多。知错就改，善莫大焉。既然自己有了经纪牌，长痛不如短痛，我要开始实施我的“产业大转型”。买地大的独立屋！买即将启动进入主升浪的地区！根据这个原则，我从2015年11月开始，陆续卖掉了三个用于大学生宿舍的房子，开始重新买入共6套房，我就从新的第三套房子讲起吧。

2015年12月，买入新第三套房，买入价45万，这是一个LOT 106*145的独立屋，靠近BRANT与QEW，16年2月出租完毕，租金$2500/月，租售比1:180。

2016年4月，随着春季的到来，奥克维尔的房市如火如茶，这股热浪很快就会波及伯林顿已毫无悬念。因为看准奥克维尔的房子还有上涨空间，我决定先买后卖，打个时间差，控制好交接期，利用一个过桥贷款完美实现先买后卖的过渡，实现价值增长最大化。

这时正好伯林顿的NELSON高中学区有个平房，62*190的地块，主人是个植物学家，后院漂亮得无法用言语就描述，对面及周边有多个重建的房，要价72万，经过讨价还价，居然以70万出头的价格拿了下来，交接时间7月份。我就叫它新第四套房吧。

几乎与此同时，在靠近BRANT与QEW的交界处，一个要价才47万、75*115的地块一个房源跃入我眼帘。虽然这个区相对穷一点，只有一个加建的房子，但从它的地理位置来说，感觉会有极大的上升空间。这个房最后成交价46万不到，交接时间8月份，我就叫它新第五套房吧。6月我成功地卖出了旧第四套房。

2016年8月儿子也拿到地产牌，这时我奥克维尔的旧第五套房已成功卖出。我决定将钱交给他去买自己的投资物业。原因如下：

    1) 为了让这个新经纪先拿自己的物业练习谈判技巧；

    2) 给他压担子，让他学会打理自己的财产，实现资产增值；

    3) 平均一下个人资产，尽量在低税档交税。

    4) 根据CIBC的投资房贷款政策：在自住房有保障的前提下，如果客户有三个及以上的投资房，只要投资房的租金能足够支付所有的支出，CIBC就不管投资人的收入，贷款给出租房。他的自住房一直都是我在担保，所以要一次买三个投资房才能满足这个条件。

2016年9月，我们分别在哈密尔顿的不同区域，连续购买了三个独立屋，28.5万买入LOT 57*170，1房的小平房；45万买入LOT 50*100，3房的侧复式；46万买入LOT  75*100，三房的平房。这是我们当前持有的第六、七、八套房。由于平时功课做得好，这三个房子是在3天之内成功买入的。

为什么要在哈密尔顿一下子购买三个房子，我的分析如下：根据政府规划和对房产市场的数据分析，哈密尔顿在未来的一两年内将会成为新的热点。2020年会增加2个Go Station，并且GO Train 会延伸到St Catherine ，这里属于金马蹄地区、老牌工业城市、房价相对在低位，20-50万能买到独立屋，这么便宜的价格，随着交通的到位，不涨都难！

这三个房子买入价总计119.5万，租金总计$4600（$1200，$1700，$1700），以同样的价格在奥克维尔最多只能买一个4房双车库的学区房，很难租到$3000。由于这三个房子买的时间比较短，目前暂时没有去做价值增长比较及预测，也不知道与奥克维尔相比哪个上涨得更快，但有一点可以肯定：一拆三的结果是租金更多，即使有一个房没租客，另外两个仍然有收入，这样的投资更稳妥，更让人享受生活。

三、我的资产增值情况

讲了这么多，大家会问：这6年我半时间到底增加了多少资产？为方便计算，我列表如下：

以上表格按资本增值的最高档51%计算交税额。

6年半的时间我的资产从80万增长到276万，资本的复合增长率为：21%

四、将来的投资策略

将来我们的投资策略是：每年卖1个房，以便平摊年资本收入的绝对值，在低位税档交税。灵活多变，哪个涨得多就先卖哪个，或者预期升值空间有限的就先卖。

您可能要质疑了，说您好运赶上了好时候。是的，我是赶上了好时候。如果没赶上好时候，以1970年至2015年这45年来多伦多平均房价从2.94万到62.2万的复合增长率7%来计算，会是怎样的呢？下面我就来建立一个数学模型。

假设某人有足够的资金和收入，能够支持首付35% ，现在买5个50万的独立屋，1个自住房、4个投资房，出租屋租金2000/月，贷款利率2.6%，30年还款期，房屋保险150/月，房屋维护100/月，地税300/月，房屋管理费200/月。

备注：House 6是House1第6年出售后，再买入的House，余此类推；

从表格里我们可以看出：投资人如果有足够的首付来一次性买5个房来投资，5年以后卖第一个房的纯收入为：$354，245,减去再投入的首付：$175，000,就是将近18万的纯收入，足够供得起一个家庭享受式的退休生活了。以后不断地重复操作，简单方便。

      1) 自住房则是在扣除所有房屋费用后的盈利。

      2) 本计算模型土地转让税是以非多伦多城区计算，城区$12，220;

      3) 本计算的年平均复合增长率为7%，通常独立屋的增幅最高。

1. 本计算已包括交付物业管理公司管理的费用在内（按租金的10%计算），因此房东完全可以自由旅行、享受生活。
2. 本计算的资本收入应交付的税收是假设投资人没有其它收入的前提下，依据现有税率得出的。
3. 从数据来看，持有时间过长，复合增长率会有所下降，根据我的数学模型计算，在基于7%的复合增长基础上，3-5年卖房的收益率在15%以上。

五、经验总结及注意事项

一）经验总结

    在从多的投资品种中，我最钟爱的就是房地产，也最喜欢买LOT大的独立屋，原因如下：

      1) 房地产有许多品种，在商业与民居的选择中，买商业需要有经营该商业的经验，因为商业房产的价值与产出是直接挂钩，经营不善会贬值。如果遇到不良卖家提供假的财务报告，还容易上当。民居适用人群广，想卖出时只要价格合适就能快速卖出。而商业房产的买家相对较少，卖出时间相对较长。

      2) 在民居中，我更喜欢独立屋。前面的数据也显示，独立屋在所有类型的房屋中增长最快。

      3) 在独立屋中，我更喜欢LOT大的能居住的旧一些的房子。能居住是因为能出租，否则需要动用大量的资金重建，买房时的贷款也成问题。旧一些是因为房子的价值是两部分：房屋结构本身和房屋下面的地块。旧房房屋本身的折旧已经平缓，而地块大的LOT却开始的快速上升。这也是为什么有人炒地皮的原因之一。

      4) 房子是最普通的保值物品。CPI都在涨，房价要跌都很难。升得太快回调一下倒是情理之中。

二）注意事项

      1) 永远有一定的存贮：TFSA随时卖掉还贷，增值部份不交税，政府每年只给那一点点额度，要好好用起来。人寿保险可以抵押还贷，也是合理避税的好品种。

      2) 投资要脚踏实地：买容易出租的房子，安心旅游，安心睡觉。

      3) 买豪宅住很好，但买豪宅投资一定要谨慎：风险太大，不容易出租，遇到市场不好的话，首当其冲下跌。

      4) 选择适合自己的投资：如果资金足够，建议还是买独立屋，升幅最快；要边攒钱边买房的朋友买公寓楼花，好歹可以提前有个自己的窝，虽然上涨没有独立屋快，但杠杆大也是好处之一。

      5) 不要期望房价下跌你再买。房价永远是先大涨，然后再小回，不要总做梦。问一下你自己，跌多少你才会下手？会不会你还在期望再跌时，你一个不注意，它就又狂升了。

      6) 房屋是中长线投资品种。不要想着赚快钱，能赚快钱固然好，不能赚快钱也在情理之中。不要指望你投一个钱进去，马上就有产出。经纪又不是神，是神的话也用不着帮你买房卖房来养家啦。

      7) 不要为了拿点佣金回扣就随便找个经纪买房。便宜没好货，好货不便宜；又好又便宜，还要慧眼识。便宜的经纪很大可能随手把你的投资给“便宜”啦。

      8) 本投资观念仅仅是我的个人看法。每个人有不同的需求，以自己投资后吃得下、睡得着为宜。

      9)平常心对待投资：不以物喜，不以已悲；命里有时终须有，命无无时不强求；努力耕耘，不问收获，长此以往，必有厚获。

   

熊    婕：创富地产资深投资型地产经纪，2016年度白金奖获得者。

个人爱好：投资管理，美食烹调，散文写作。

后续服务：优业物业管理公司精心管理您的投资物业；

个人目标：您丰厚的利益是我追求的目标，您满意的笑容是我至高的奖赏；

          受人之托，忠人之事，不求数量，但求质量。

          让客人买卖开心，租住放心，交易称心！

电    话：647-964-0928，

电子邮箱：realtor@xiongjie.ca

个人网页：http://xiongjie.ca,

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"房东圈的故事"
征文截至时间：
2017年1月15日

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