前面两天讲了WHAT——另类投资是什么，WHY——为什么要做另类投资，今天讲HOW。

       另类投资范围很广，除了传统的股票、债券、共同基金、货币以外都是。常见的包括：地产、能源、基础设施、私募股权、私募债权、对冲基金六大领域。讲另类投资一定要配合项目来讲。今天我就来讲两个地产基金——商业地产机会型基金和NNN“三净租约”商业地产基金。

       首先，WHY商业地产基金？三个字，榜大款。

       我开高速喜欢开有大货车的那条line。WHY?因为货车高、看得远，司机很清楚前面的traffic。所以跟着货车流没错。这就叫站队。

       投资界的风向标，好像货车老司机，登得高、望得远，就属机构投资者。根据Willis Towers Watson对全世界另类投资排名前100的机构投资者的调查，最热衷于另类投资的大型机构分别是养老金、财富管理公司和保险公司。截止2016年底，世界前100名另类投资公司的管理资产规模已突破了4万亿美金，其中地产类投资占比35%，达到1.4万亿美金。

       机构投资者的第一手资料通常不容易获得。偏巧昨天我的“避税-避险-避坑群”有位专业人士给了我加拿大公共养老金CPPIB的地产投资组合的最新数据，送了我一个很大的礼包。CPPIB是一个很年轻、也很与时俱进的养老金。我们各位打工一族退休以后的部分政府养老金就来自于它。它的另类投资占比从2005年的4.3%增加到2016年的47.6%，十年内另类投资的比例增长了10倍。我以它为例。

       它的网站上有最新的2018年年报。各位有兴趣的可以自己去阅读一下，一共140页。CPPIB的地产投资已经达到461亿，以13%的投资组合占比、贡献全部投资净利润的20%。其中90%的地产投资是以股权的形式持有(我一会要讲的地产机会型基金就是这样的股权地产基金)。而诸如Sunlife这样世界前100强入选的唯一一家北美大型保险公司，它的地产投资也能达到投资组合的17%。我们加拿大以金融机构的安全和稳健而闻名。如果给你一个机会参加由这些机构投资者领投的地产项目，你会不会说："I am in"？

        我来小结一下，因为另类投资是个技术活，每个项目都要做due- diligence尽职调查。俗话说：隔行如隔山。可是我们又想投，怎么办呢？告诉你抓住两个关键点：

• 发行方issuer(有点像交易中的卖方seller)——是否有成功历史track-proven record？
• 投资方(有点像交易中的买方buyer)——是否有机构投资者领投？

        如果两个问题回答都是yes，这个项目就值得我们坐下来研究一下，不是吗？我给大家简单介绍两个地产基金项目。

进攻型：商业地产机会型基金 （新发售，关闭式基金）

• 由北美最大的商业地产开发商issue，经历40年、7个地产周期，保持每年盈利、无亏损记录；
• 项目资金85%来源于机构投资者，只有15%向符合资格的个人投资者开放；
• 地产投资的秃鹫，专注于困境交易(broken deal)，buy——fix——sell；
• IRR驱动——高回报，且尽可能快进快出；
• 单个地产项目年化复利回报超过20%才投入;
• 分散风险，投资金额将被分配到数个地产项目中；地域以美国、加拿大为主；
• 分批投入的承诺跟进式——机构投资者专用的投资模式，5%首付即可锁定投资机会，类似于投楼花；资金占用轻。

现金流型：NNN “三净租约” 商业地产基金（继续发售，开放式基金)

• 前期发售非常成功，继续发售，直接上海报！

       如果你想了解并参与上述两个由北美顶级商业地产开发商开发、机构投资者领投的商业地产项目，欢迎光临我们下周一的路演活动。名额有限，报名从速哦。

     时间：8/20(下周一)下午2点-4点

     地点：2851 John Street, Markham, ON, L3R5R7 (近John & Woodbine)

     联系：647-770-8778 (Karlee Jiang)