“多伦多房东群”《房东，我想对你说。。。》专题讲座记录   整理: Jessie

在安省，有一部规管房东房客关系，保障双方平等权益的法律叫做《住宅租赁法》（Residential Tenancy Act, 2006）。处理房东房客纠纷，必须遵照《住宅租赁法》。

有一种特殊的住宅租赁不受《住宅租赁法》约束：房东或房东的家人与房客共用厨房或卫生间。如果是这样的情况，一旦房客欠租、破坏、耍赖，房东想要房客搬走而房客拒绝，处理起来很简单，房东只需请来警察，并告知警察虽然是房东房客纠纷，但因为共用厨房或卫生间，不属于《住宅租赁法》管辖范围，警察就会以《侵犯私人领地法》(Trespass to Property Act)，将房客直接请走，从而最有效、最及时地保护房东的安全与利益。

房东房客如果没有共用厨房或卫生间，属于一般的住宅租赁纠纷，那么就受《住宅租赁法》管辖。房东必须学习了解《住宅租赁法》，有原则又有智慧地运用法律武器，保护自己的利益。简而言之，当好房东管好租客，行之有效的方法是：稳，准，狠。下面按招租，欠租，追讨，驱逐4个阶段，逐步讲解如何防范和处理租房纠纷。

^稳： 招租时不能操之过急，以稳妥为先，应该精挑细选好房客。

^准：出现欠租后，准时和房客沟通，第一时间采取追讨房租的措施。

^狠：当房客出现违约时，严格遵照租约条款，维护自己的利益。

当然，这里不是教导房东要心狠手辣，而是在关键时刻能够利用法律，以理服人。

一, 如何选租客

要想找个顺心省心的房客，让您财源滚滚，笑口常开，就要在招租阶段把好关。今日挂牌，明日收租？除非您运势好爆了。根据房东们的经验，世界上80%的房客都是“好房客”。那高危房客何许人？一类是一眼看上去就问题多多的：信用记录差、没有固定收入和工作、谈吐可疑。。。还有一类是一上来就大包大揽、人模人样、恨不得明天就交上全年的房租，立刻搬进您家。。。巧言令色，鲜仁矣！

远离高危房客的办法：信用记录+工作证明+面试筛选。除了纸上的证据，见面谈天是相当靠谱的一招。沏上一杯茶，坐下来聊聊天：家里人口，工作情况，为何搬家？几人入住？聊着聊着，直觉应该能告诉您，这不是好房客，否则趁早走人吧。

面试过程中，要是觉得此人可疑，避开为上，最好的说辞就是：我家媳妇/先生今天也在见租客呢，如果今天晚上6点我们还没给你电话，就说明房子已经被别人租啦。

有时候您太实诚保不准还会惹火上身。有这么一位房东大妈，一接电话，听出来是印度人，马上就在电话里跟人家说：你们这咖喱味咱受不了，不租。再一接电话，是个妇女带小孩，大妈问，父亲呢？回答，没有父亲。大妈又问，是不是黑人，妇女说，是。大妈马上宣布，不租给单身妈妈，不租给黑人。结果，这位妇女直接把大妈告到了安省人权委员会，赤裸裸的种族歧视！

安省人权法规定，房东不得因为求租人的种族，族裔，肤色，家庭婚姻状况, 性别取向，年龄等等因素而拒绝出租。如果您真的有所顾虑，不愿将房子租给某个租客群体，把理由放自己心里就好了。只要用我上面提示的那句说辞，就够了。

二, 如何签租约

有位房东张大爷来找诉苦说，俺的房客欠租3个多月啦。只恨当时没签租约，所以一直拖着没采取措施。真的么？没有书面租约，就等于没有租约？这是个大大的误区。

住宅租赁法中对租约的定义是：可以是书面的，口头的，或默认的。(Written, Verbal, and Implied)

书面：不得违背住宅租赁法的精神

口头：小李在51上找到房源，看房后很满意，就对主人说：这间房我租了，明天就搬过来，月租400成交，成交，“租赁关系”成立。

默认：老贾的小学同学移民落地多伦多，为表主人盛情老贾把地下室给他一家住，给个打折的租金，每月只收500。几个月后，同学由于囊中羞涩开始欠租，老贾去要租金，他却说，我不是租客啊，咱是老同学了，前几个月的钱，那是我的心意。对质公堂后，房东租客委员会的委员却不这么看，根据交租的历史和双方的证词，委员认为“租赁关系”已经由双方的行为默认存在。

接着上面张大爷的故事说，没有书面租约还不可怕，可怕的是大爷连租客的全名都不清楚，只知道男的叫Jack, 女的叫Nancy。想要发一封讨租的通知，可是通知书又写给谁呢？后来，张大爷翻查租客的信箱，试图从信件中获得蛛丝马迹，结果，信箱干干净净，半片纸都没有。最后，倒霉的张大爷雇佣了私家侦探才得到租客全名。

这时候就看出书面租约的必要性了，至少您得让租客写个全名下来吧。租约不需要长篇大论，甚至用中文起草都可以。一旦出现纠纷要上法庭，找个认证翻译，翻成英文即可。

租约条款不是越多越好，太多太细，反而可能带来不必要的后患。但是，租约必须包括以下基本信息：

1, 租客与房东的全名

2, 每月房租的数额

3, 起租的时间和期限

4, 房东的通讯方式，以及能向房东呈交文件的地址（法律上称作Service Address)

5, 租金缴付方式

6, 租金里包括的使用内容（水、电、取暖、停车、通讯、电视网络等等）

为了预防租客”玩失踪“，房东可以要求租客提交驾照的复印件，以便在租客更换地址后仍然有可能追寻其下落。租约签好后，需要在21天内，房东房客人手一份。

再来简单介绍一下房租收据。《住宅租赁法》规定，房东必须向房客提供租金收据。否则会有罚则处理。收据可以非常简单，不拘式样。说明谁收了谁的多少钱，是哪处物业，哪个月的房租就可以了。自己留下一份存档。

如果您把招租和租约这两个步骤做得完备严谨，可以避免许多不愉快的发生。

茫茫人海，房东房客，有缘千里来相会，和气生财最理想。房东逢年过节给房客准备上一份小礼物也是再正常不过的。举个真实的例子，一位房东将房子内的卧室分租给两位小留学生，一位男生，一位女生。几年过去，这两位室友喜结连理；再几年过去，宝宝出生，小家庭初具规模，但一直没有搬离。房客住得开心，房东做得省心，皆大欢喜。

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