你的投资寿命有多长(五)


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(紧接上文) 

你的投资寿命有多长,跟一个事实紧密相连:你的投资物业是一直在持续增值,还是像过山车一样,让你惊心动魄,晚上睡觉都吓醒了?

最近有一个客户说他的房产一直在增值,晚上睡觉都笑醒了。我跟他开玩笑,我估计是根本睡不着,因为一直在笑。投资投对了,会让人心情愉悦,还会努力再继续投资;

现在很多人问我,市场又回到2017年了吗?市场会再次回调吗?我的回答是:市场在某个时刻是会掉头向下的,但是谁也不知道是何时。那么问题来了,哪里的市场会掉头向下?哪里的市场经受得住考验,可以在市场下跌的时候保持稳定?看清大多地区的本质,这是我一直强调的。

大多地区的本质是什么呢?这里是工薪阶层和超级富豪的混合型社会如果这个假设是正确的,那么我们就会看到一个哑铃形的社会形态。超级富豪并没有集中在温哥华,那是报纸上的宣传,多伦多才是加拿大富豪比例最高的城市。同时,大多地区也是中产阶级的容身之地。

抛开富豪们不说,本地中产家庭的收入基本上在12万左右。如果低于这个数字,除非社区今后人群收入有所变化,否则你所挑选的社区就是一个收入低于平均值的社区,需要小心应对。

如果你仔细查阅一下2017年4月之后,地产价格大幅下调的社区,你会发现家庭收入同跌幅之间的绝对联系。特别是那些被炒的奇高无比,不加价几十万就拿不到的社区,其跌幅也是最大的。这不仅由于当时人们头脑发热,更与社区的收入息息相关

所谓什么样的社区吸纳什么样的买家。富豪区绝对会吸收年收入超百万的居民,普通社区也会吸收中等收入的人群但是当吸纳的人群家庭收入同抢offer的价格无法匹配的时候,未来市场就会在某个特定的时刻, 收割地产投资人和买家的很大一部分利润,这是一种必然。
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要想理解当今的地产市场,我们也要明白谁在卖自己的住房,谁在买进物业。

先看看卖家这边。我们在一线的地产从业人员看到了不少卖出的物业是老人房,以及老人过世后的遗产房。有刚性需求的买家就会有刚性需求的卖家子女。老一辈人不在了,现在市场又如此之好,何不拿出来把房产兑现呢?

还有一部分,是过去几年在房产上赚到钱的卖家,他们觉得机会来了,想立刻兑现自己的利润。毕竟谁也不知道今后这笔钱还是否能够赚到,先兑成了现金为妙。这批人不是长期投资者。

还有一些被租客搞得七荤八素的房东,也看到机会来了,想摆脱烂租客顺便捞一笔,真是一举两得的好买卖,所以他们也想卖房子。

还有一批想换房的买家。他们看到市场发疯了,自己再不换房就会一辈子住在稍嫌狭小的空间里了。但是,他们又有所顾忌,怕自己的房子一旦卖出去,大房子的价格也在飞涨,搞不好自己要睡大马路了。

所以,林林总总,这些卖家的人数并不很多,这就加剧了上市房产的紧俏程度。而且,越是卖高价越是房源少,这将会是一个恶性的循环。

让我么再来看看买家。刚性需求的买家看到贷款利率如此之好,也想趁机买进。这里面有新移民,但是大多数是老移民。他们看到再不买就可能被抛弃在地产市场之外了,这批人很有干劲,必买不可。但是,虽然利率很低,一到了银行,420政策一点也没有放松,看你的收入是否合格,不仅如此种种条件让这批首次买家头痛不已。

还有一大批不是第一次买房的,是想换房的买家,上面已经说过了。剩下的一大批人就是投资客。这里面可谓是八仙过海,各显其能。从银行和律师楼里得到的消息,从去年10月份开始,大批地产投资客蜂拥而至,案件多的让律师楼周末都要加班加点赶制文件。这也是奇景了。

分析完了买卖双方,那么什么样的房产会是地产常青树,什么样的房产会是昙花一现?符合刚性需求,能够喂饱大部分中产阶级, 同时中产阶级负担并不重的社区,将会是下一轮的地产调整里不倒翁。这也是地产长寿的另外一个秘诀:

不被地产下行趋势收割的地区,一定是以居住为目的大量中产以上人群涌入的社区,而不是炒房目的大批投资人涌入的社区。

炒房者非常容易动摇,看看最近股市上GME暴跌的经历,依靠炒家齐心协力支撑股市或者房市的行为都不可靠。谁是地产市场里最可爱的人,谁是地产投资人最爱的人?就是那些刚性需求至上的,本地中产阶层以上的购房家庭。忘记所谓海外买家吧,未来几年海外买家,
特别是海外富人也不会染指加拿大了
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我十年前就一直强调,不看本地需求,大肆鼓吹所谓海外买家,所谓海外新移民所能够带来的地产购买力是空中楼阁。一旦世界有所变换,这些人会顺风而动,留下的将会是一地鸡毛。

相反,本地的有钱人,中产之上的购房者的动向才是我们应当拿着放大镜仔细研究的他们的喜好才是我们研究的重点,他们的厌恶才是我们避之不及的祸根。不仅如此,这些人的流动趋势才是地产市场的中流砥柱。

如果这么多年在地产投资上没有稳定的建树,你的地产王国经常受到风雨飘摇的侵蚀,很大程度上,就是因为你没有看明白“我们最可爱的人在购买哪里的房产”。最可爱的人往哪里疯狂抢购,他们拖家带口往哪里去,你就要仔细观察这是否是未来的潮流。

还有一个非常重要的观察点就是,本地中产人群可不喜欢购物跑到很远的地方去,他们可以开车1小时甚至1个半小时去上班,但是无法容忍回家之后还要开车去远的地方够买生活用品。Shopping Mall, Shopping Plaza的密度越高,这些中产越喜欢。

不进行研究的投资,就象打扑克从不看牌一样,与赌博无异,必然失败。

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未完待续…… 

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