电话: 647-381-0318
你的投资寿命有多长(五)
![]() |
.

(紧接上文)
你的投资寿命有多长,跟一个事实紧密相连:你的投资物业是一直在持续增值,还是像过山车一样,让你惊心动魄,晚上睡觉都吓醒了?
最近有一个客户说他的房产一直在增值,晚上睡觉都笑醒了。我跟他开玩笑,我估计是根本睡不着,因为一直在笑。投资投对了,会让人心情愉悦,还会努力再继续投资;
现在很多人问我,市场又回到2017年了吗?市场会再次回调吗?我的回答是:市场在某个时刻是会掉头向下的,但是谁也不知道是何时。那么问题来了,哪里的市场会掉头向下?哪里的市场经受得住考验,可以在市场下跌的时候保持稳定?看清大多地区的本质,这是我一直强调的。
抛开富豪们不说,本地中产家庭的收入基本上在12万左右。如果低于这个数字,除非该社区今后人群收入有所变化,否则你所挑选的社区就是一个收入低于平均值的社区,你需要小心应对。
如果你仔细查阅一下2017年4月之后,地产价格大幅下调的社区,你会发现家庭收入同跌幅之间的绝对联系。特别是那些被炒的奇高无比,不加价几十万就拿不到的社区,其跌幅也是最大的。这不仅由于当时人们头脑发热,更与社区的收入息息相关。

要想理解当今的地产市场,我们也要明白谁在卖自己的住房,谁在买进物业。
先看看卖家这边。我们在一线的地产从业人员看到了不少卖出的物业是老人房,以及老人过世后的遗产房。有刚性需求的买家就会有刚性需求的卖家子女。老一辈人不在了,现在市场又如此之好,何不拿出来把房产兑现呢?
还有一部分,是过去几年在房产上赚到钱的卖家,他们觉得机会来了,想立刻兑现自己的利润。毕竟谁也不知道今后这笔钱还是否能够赚到,先兑成了现金为妙。这批人不是长期投资者。
还有一些是被租客搞得七荤八素的房东,也看到机会来了,想摆脱烂租客顺便捞一笔,真是一举两得的好买卖,所以他们也想卖房子。
还有一批想换房的买家。他们看到市场发疯了,自己再不换房就会一辈子住在稍嫌狭小的空间里了。但是,他们又有所顾忌,怕自己的房子一旦卖出去,大房子的价格也在飞涨,搞不好自己要睡大马路了。
所以,林林总总,这些卖家的人数并不很多,这就加剧了上市房产的紧俏程度。而且,越是卖高价越是房源少,这将会是一个恶性的循环。
让我么再来看看买家。刚性需求的买家看到贷款利率如此之好,也想趁机买进。这里面有新移民,但是大多数是老移民。他们看到再不买就可能被抛弃在地产市场之外了,这批人很有干劲,必买不可。但是,虽然利率很低,一到了银行,420政策一点也没有放松,看你的收入是否合格,不仅如此种种条件让这批首次买家头痛不已。
还有一大批不是第一次买房的,是想换房的买家,上面已经说过了。剩下的一大批人就是投资客。这里面可谓是八仙过海,各显其能。从银行和律师楼里得到的消息,从去年10月份开始,大批地产投资客蜂拥而至,案件多的让律师楼周末都要加班加点赶制文件。这也是奇景了。
分析完了买卖双方,那么什么样的房产会是地产常青树,什么样的房产会是昙花一现?符合刚性需求,能够喂饱大部分中产阶级, 同时中产阶级负担并不重的社区,将会是下一轮的地产调整里的不倒翁。这也是地产长寿的另外一个秘诀:
不被地产下行趋势收割的地区,一定是以居住为目的大量中产以上人群涌入的社区,而不是以炒房为目的大批投资人涌入的社区。
相反,本地的有钱人,中产之上的购房者的动向才是我们应当拿着放大镜仔细研究的,他们的喜好才是我们研究的重点,他们的厌恶才是我们避之不及的祸根。不仅如此,这些人的流动趋势才是地产市场的中流砥柱。
如果这么多年在地产投资上没有稳定的建树,你的地产王国经常受到风雨飘摇的侵蚀,很大程度上,就是因为你没有看明白“我们最可爱的人在购买哪里的房产”。最可爱的人往哪里疯狂抢购,他们拖家带口往哪里去,你就要仔细观察这是否是未来的潮流。
还有一个非常重要的观察点就是,本地中产人群可不喜欢购物跑到很远的地方去,他们可以开车1小时甚至1个半小时去上班,但是却无法容忍回家之后还要开车去很远的地方够买生活用品。Shopping Mall, Shopping Plaza的密度越高,这些中产越喜欢。
不进行研究的投资,就象打扑克从不看牌一样,与赌博无异,必然失败。
(更多精彩文章请扫下面我的二维码)
未完待续……
您想让您的物业卖出高价吗?您想买到适合自己的物业吗?请联系Michael Wang。
.
..
电话:(416) 893-2060 Michael Wang
(416)843-3528 Susie Huang
Email: michaelwangprofessional@yahoo.ca