地产投资中的“道与术”(三)


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商鞅变法的时候,秦朝的国力在诸侯国当中非常一般,甚至是很差。秦孝公很着急,急忙寻找治国的贤才给自己出谋划策。商鞅觐见了两次,给孝公大谈帝王之术,以及王道,秦孝公没听完就昏昏欲睡了。

商鞅第三次觐见说了如下的话:“鞅入,孝公問曰:「聞子有伯道,何不早賜教於寡人乎?」鞅對曰:「臣非不欲言也。但伯者之術,與帝、王異。帝、王之道,在順民情,伯者之道,必逆民情。」孝公勃然按劍變色曰:「夫伯者之道,安在其必逆人情哉!」

鞅對曰:「夫琴瑟(色)不調,必改弦而更張之。政不更張,不可為治。小民狃(扭)於目前之安,不顧百世之利,可與樂成,難於慮始。如仲父相齊,作內政而寄軍令,制國為二十五鄉,使四民各守其業,盡改齊國之舊。此豈小民之所樂從哉?”

白话文的主要意思就是:您要霸业成功必须不顺从民意,民意都是安于现状,不思进取的,您要成就霸业,怎么可能按照民众的意思来行事呢?这段话不仅仅说了治国之术,同样道出了所有成功者的秘密。

你愿意随着自己的性子,跟着大众的思潮,别人怎么投资,自己就怎么投资,那么秦灭六国就是前车之鉴。秦之所以成功,完全是按照一个全新的思路治理国家。

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很多人不愿意听枯燥无味的理论,只愿意听一句话:去哪里投资可以赚到让自己一辈子不用上班的大钱。遗憾的是,如果没有正确的理论指导,思想上随大流,头脑里全都是小道消息,楼盘宣传资料,没有一个大的框架来筛选这些泥沙俱下的社会信息或者是新闻,那么就是商鞅在世,你就是秦孝公,最后走出来的路也绝对不会是秦统一中国的结局。

东周是中国历史上少有的百家思想争奇斗艳的时代。这个非常像当今地产投资的社会现象。你听着每个人说的都非常有道理,理论都很强,而且有现代科技作为背书,图表,列表,分析文章,大到人口流入趋势,小到每个街区的犯罪率,凡是你能想到的统计数据应有尽有。

结果就是,听众被淹没在信息的海洋里,往前看,看不到尽头,回头看,一片汪洋,为了不沉下去,只好尽快捞一个稻草,要不然谁也说不清楚到底哪个信息是真的,哪个信息才是决定地产走向的关键因素。

我们难道忘了古人告诉我们的一句最有用的投资经典名言吗?:“大道至简” 

这四个字最早出处据说是出自五代《还金术》中的“妙言至径,大道至简”。意思是说大道理(指基本原理、方法和规律)是极其简单,把复杂冗繁的表象层层剥离之后就是事物最本质的大道理。当今社会的信息不是“道”,只有你去伪存真之后的信息才是“道”的一部分。地产投资的“道”是要你去分析信息,总结得出的。

我几年前遇到过一个租客,这位爷可不是一般人,他是一位货真价实的开发商。我们暂且叫他Peter。他租了我客户的物业之后,才让我彻底认识了他的真面目。Peter搬进我客户的独立屋之后,没过几天就打电话通知我,他已经把楼上的厨房,浴室全拆了,包括吊顶等等。我听完了如同冰水从头浇到底,彻底呆在那里了。

在我心里一万个草泥马都有了,可是嘴上还要保持绅士状态,话已经说不利索了,我问他,那么装修费谁出呀?你这个可是没经过我和业主同意呀。Peter笑呵呵地在电话里说,过一个半月让我去参观,保证我满意,费用算他的。他实在是看不上业主原有的装修状态。

我怀着忐忑不安的心情来到了客户的物业里面。我的眼镜差点掉到了地上,整个物业焕然一新,豪华大气,通透敞亮,一扫以前的陈旧之气。Peter老神在在地看着我说,你还满意吧?我立刻问到,还有像你这样的租客吗,赶紧介绍给我,我自己的投资物业大大滴欢迎你们。Peter笑了,拿出了啤酒,我们一边喝一边畅谈地产投资。

Peter跟我说了他为何把自己的房子卖了。为何要租房的原因。其中一个因素就是他不看好他原来自住房的社区,认为上涨空间已经不大了,所以趁市场好赶紧把它卖了。Peter狂笑着说,这些买家竟然还在竞价抢我的房子,他们过几年就会知道那是多么不划算的一笔买卖。

Peter本身就是开发商,而且规模不小。他的视野所及的范围比起我们来讲要广阔得多。他谈及了很多并不见诸报端的秘闻,他个人对于市场的理解,以及对于市场未来走向的看法。Peter人非常实在,也很健谈,同他一席话胜读十年书,而且你会觉得读书无用论是真实的。

我这里并不是说读书真的无用,而是你在读什么书?是社会有意识地投喂给你的虚假信息,还是像Peter灌输给你的实战经验。你是在听“道”还是在算计“术”是地产投资成功的关键问题。

地产投资一定会遇到下行的市场。如何理解价格的下降,如何预测未来的市场,是投资人对于“道”的理解各有不同,也就会出现不同的结局。

大部分人是买涨不买跌的,很多人还曲解了巴菲特所说的,大众恐惧的时候,你要贪婪。这句话要正确理解,你贪婪的地方错了,越贪婪亏损越大。“通常来说,并不是恐慌摧毁了资本,恐慌只是暴露了以前被无希望且无回报的投资摧毁的资本规模。大银行和商业机构的倒闭,只是疾病的症状而非疾病本身。”

如何从大众的恐慌里看出商机,如何在大众如日中天的抢购风潮里看出问题,这其实是“投资硬币”的两个方面。也是投资之“道”的不同表现形式。

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大道至简在大多地区的投资用一句话来概括就是:深入社区,参考图表,利用资源,反人性投资!是的,地产投资是反人性的,也就是商鞅所谓的“伯者之道,必逆民情”。

你越是有自己正确的主见,而且顺乎市场的规律,符合真正的未来趋势,你就越容易赚到钱,而且是躺在家里赚钱。你越是顺着大众的意思去投资,你往往会比较累,不能遇上大事,遇到就要翻车。就像这次疫情,有些投资人损失惨重,有些人反而大赚特赚。

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未完待续……………

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