作为长线投资的地产投资人，稳定投资的关键就是找到稳定交租的租客。而谁是最稳定的租客呢？有些朋友可以举例出一大堆稳定租客的定义：信用报告大于700分，高收入，过往记录良好等等。可是，我认为这些还不足以是AAA级别租客的定义。过往的良好记录，高质量的信用评分，只能说是以前的历史是清白的。可是，那并不代表此人今后也会是一个“正人君子”。

想想德国人在二战的时候，是文明素质非常高的民族，日本人至今仍然是被认为是文明素质非常优良的种族。可是，二战的历史改写了众多人对于这两个优秀民族的认知。臭名昭著的奥斯维辛集中营，731部队都出自这两个优秀民族。所以说没人能够保证一个人的品行永远一致。但是，有一点，德国人在二战的时候，还是有人在默默地拯救犹太人，日本人也不乏参加反战同盟的会员，甚至参加了八路军，后来一直陪同志愿军一起打过了鸭绿江，在战场上同中国人一起抗击共同的敌人。

是什么能够让AAA级别的租客把你的房产当作是租客的“家”，是什么能够让AAA级别的租客爱护你的房产胜过你自己？答案只有一个：AAA级别的租客拥有更加优秀的人性。

我在投资课上经常提及甄别租客的秘诀。而看透一个人的人性，决定了你是否能够找到AAA级别的租客。这是一个非常难以复制的经验，外加技巧。是作为房东的你，是否具有阅人无数的经验，和识别不同类型人物的技巧？让我们通过几个案例来看看AAA级别租客的人性。

1）客户买到了一处崭新的物业，找到我帮助寻找租客。我看了一下物业的内部状态，由于是新物业，一切都是无可挑剔的。房产不是我帮助客户买进的，由于买进的是楼花，交接之后客户才认识我。在我帮助客户买进了一些投资物业之后，此处房产也顺利交接了。我把物业放在了地产网上，很快，一个西人经纪递交了一份申请。她的客户希望我们能够接纳她。租客是一个女性，中等收入，信用记录极差，500多分。我不禁眉头一皱，打电话给对方经纪。询问为何要递交这样差的申请人资料。对方经纪立刻热情洋溢地介绍了一下她的客户。

这位年轻人有过一段不幸的恋情。男友舍她而去，一骑绝尘。不但如此，这两位情侣共同拥有和购买的不少物品的欠款，也一并算到这位姑娘的头上。可怜这位女士，年纪轻轻一下就被债务缠身，不能自拔。不过经过了几年的挣扎，她终于还清了欠债，可是信用记录还是无法在短时间内更改。听了经纪的介绍，我提出见租客一面的要求。对方非常爽快地答应了。

地点选在Tim Horton，我至今记得见到这位女士的情景。她就坐在一个角落里，温文尔雅地同她的经纪交谈着。我直觉感到她就是那个申请人。果不其然，经纪看到我之后，立刻介绍她的客户。从对方的仪表，谈吐，我的经验告诉我，这是一个非常难得的好人，一个在这个世界上非常容易相信别人，而容易被欺骗的类型的良家女孩。我当即建议我的客户，立刻签约，此人就是AAA级别的租客。我的客户也同意我的观点，毫不犹豫地签字了。

签完字了，这件事情没有完结。2年之后，这个租客失业了。她通知我的客户要搬家。我陪客户交接钥匙。开门之后，我们实实在在地惊呆了。这栋物业经历了两年的风雨。可是室内就如同没有住过人一样，崭新依旧，就好像刚刚交接楼盘时候一样。我在惊愕之余，问这个女孩：你这两年住在这里吗？问完了，我就后悔了，这不是一个愚蠢的问题吗，她不住在这里怎么会连续交了两年的租金？我先笑了。她也莞尔一笑，顺手拿出了几个特殊的灯泡，告诉我们，她不会安装，不过，有几个灯坏了，她买来了新的，请我们帮助安上。

望着“崭新”的物业，客户动情地问租客，她是否可以考虑找到工作之后再回来住。客户愿意等她3个月。租客谢绝了主人的好意。因为她估计自己一时半会儿找不到工作了。我和客户仰天长叹，非常遗憾。

2）这是一个两年前发生的故事，这是一个近似不可能完成的任务。我的一个客户买进了一处投资物业。交接之后，出租的任务自然就落在了我的肩上。客户告诉我，一年之后他们全家有可能会住进来，所以租期只能是一年。更有甚者，还要这个租金达到地区最高价，而且必须在当年六月份入住。我明白，这位客户也有难言之隐，资金一时半会儿有些捉襟见肘，只有靠租金维持了。一年的租期，不能延长，租金还要全面覆盖开销的大部分，必须是AAA级别的租客，马上要入住。天呀，这是“党考验我们的时候到了”。

我打起了1200分的精神，开足马力，到处联系，使尽了浑身的解数。我告诉自己，就是掘地三尺，也要把这样的租客挖出来。要知道，房产交接是当年五月16号，六月份租客就要住进来。稍有出租常识的人都知道，这不太可能。客户将了我一军: Michael我相信你！我最怕的就是这句话，因为这句话够狠，够准，够硬。这句话背后的潜台词就是：你可不能让我失望。

古人说的好，拿人钱财，替人消灾。我今天也不例外。三天之后，我联系过的一个经纪打通了我的电话，告诉我一个客户想见见我。我如约而至。开门见到的是一个青年才俊，印度裔和德国裔的混血，太太是医生，这位爷是投行的执行总监，这两口子年薪加起来是一个天文数字。乖乖，我客户的运气实在是太好了，我的客户简直是交了狗屎运。至于租金，人家连眼皮都没眨，原价成交。要知道，那个价格在那个地区从来都没出现过，高出地区最高纪录起码$500/月。我把这个消息第一时间告诉了客户，客户立刻指示他在这里的亲朋好友，马上宴请Michael，帝王蟹伺候。我婉拒了他的好意。不过我告诉了客户这位租客的人性。租客告诉我，后院的泳池这两周就不用我们打理了，脏了算他的，搬进来之后，他会找一个专业的泳池维护公司；另外，租客要我帮助他找一个非常细致的园艺管理公司，打理后院。他的理由是:我既然已经租了一个高价，那么我就一定要把所有事情像主人自己那样，把房产打理好。这就是AAA级别的租客的思维方式。

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