AAA级别的租客往往不是你找来的，而是你的房产把他们吸引过来的。这就把问题的实质引申到了购买投资房产的根本性指标上来了。什么是你应当购买的投资物业? 什么样的物业才会吸引优质的租客？这两个问题其实是一个连续性的问题，是一个互为因果的问题。

不少人看到新房子就心动，看到漂亮的房子就开支票。购买投资物业不是在看电影。动作大片固然好看，可是那样的故事情节在现实里都不太可能发生。表面让人心动的物业未必是一个好的投资选项。而专业判断得来的投资物业才是必须下狠心购买的地产。

什么叫做专业？这很难一句话说清楚。请让我举一个例子。我的一个客户的投资物业，出了一个问题。话说某一天，租住她的投资房产的租客打电话给她，诉苦说，楼上的电灯全都不亮了，就连厨房的也有几个成了摆设。客户心急如焚，立刻找了一个朋友，急急火火地开到出租物业那里，花了半天的时间，也没找出问题所在。客户一下就急了，打电话问我是否有专业的电工推荐。说来也巧，我的一个客户就是电工，而且非常专业。我一边告诉这位客户不要着急，一边接通了"电工客户”的电话。这位专业电工刚刚下班，一听是我的客户，二话没说，开车就到了现场。过了一小时之后，我看没人告诉我问题是否已经解决，我干脆直接打电话询问详情。还没等我开口，那个心急火燎的客户就快人快语地在电话那头大声疾呼：“Michael，你要我上天啦。”我一惊，以为出了什么事情。还没等我反应过来，客户又大叫道：“简直神了，你这位电工朋友一来，不到10分钟就解决战斗，问题解决了。他现在正在逐个检查线路，杜绝后患。”我长舒了一口气。

什么叫专业，这就是专业！一个朋友半天都无法解决的问题，一个专业人员，十分钟就摆平了。不少人在挑选投资物业的时候，愿意听从朋友的意见。我总是问他们一个问题，这些朋友是否有过投资地产的经历? 他们是否有较高的投资回报率？他们投资地产都有多少年了？每当遇到这样的问题的时候，不少人都很难回答。那么问题就来了，为什么要问一个并不专业的朋友，而不去按照投资逻辑，自己分析同时咨询专业的地产投资专家？还有些人，找到了专家，却不肯支付专家级别的费用。这就像在大陆看病，不少人拼了命也要挂专家号，在生死面前，没人含糊过。可是，在投资地产上，还是有人愿意找个“便宜”的“专家”。

能够找到AAA级别租客的人都不是一般人。这就如同伯乐，他能够一眼看中千里马。但是千里马不跑到伯乐这里，就是有一万个伯乐也没用。关键不是有伯乐，而是能够让千里马自动跑到伯乐那里的诱因。房产上的诱因没有什么特别的，就是你的投资物业。说一千道一万，你的房产买错了，什么也别想了，甭说AAA级别的租客，就是有租客，不给你找事就不错了。让我们看几个实例：

1）还是上面说的那个电工客户，他的房产三天就租出去了。可是如果我告诉你她的房产的状态，你一定会惊掉眼镜的。这处房产是今年3月购进，上下两个厨房，地下室独立分门出入，房产装修非常简单，没有空调，洗衣机/烘干机在一个腰都伸不直的地库里。这样的房产却吸引来了一对夫妻。当我看到那位女士的时候，我心中暗暗吃惊。因为她长得太像一个好莱坞影星了。她的丈夫也是神清气爽的一个绅士，夫妻两人是一对金童玉女。这样的老外夫妻也真是不太常见。我寒暄了几句，这对夫妻告诉我，他们都在50公里以外的地方上班，由于女方的母亲年龄过大，又不愿意离开生活了祖祖辈辈的城市，所以夫妻两人希望在这里租房子住。

我当初告诉过我的客户，由于他的这套物业具有一些特殊的适合出租的潜质，所以我建议他购买。不但如此，这个社区的房产价格不但没有受到地产波动的影响，反而稳中有升。

再回到这对租客，他们的信用评分都是750分左右，工资年收入加起来超过15万。不少同胞对于这样的租客总是将信将疑，为何这样高的收入要租房？要是我们华人，早就全家租个地下室，等攒够了钱，立马买个房产，谁也不会一个月支付2100，外加水、电、瓦斯费用去租房。这是一个生活态度的问题。不是老外都有神经病，有钱乱花。北美人的思维不同于我们华人，也不同于很多新移民。他们的思维是：既然我活在是这个世界上，那么我就一定为自己，要过好每一天。我们的思维是：既然我活在这个世界上，我就一定要出人头地。既然要出人头地，那么就一定要有代价了，比如为了攒钱买房，生活上就要节省开支。

2）不愿意提供信用记录就不是好租客吗？话说一年前，我的一个投资客户刚刚购进一出物业。一对退休的老夫妻在挂牌一周之后，通过经纪人联系我们。我看过他们的资料之后，问他们索取信用报告。老头乐呵呵地说：Michael，我看就不必了吧，我都70岁的人了，这样吧，我一次支付给你的客人一年的租金，这样你放心了吗？我查过这位租客，过去40年里的所有买卖房产的记录。他是真的有现金，此话不虚。我的客户也没含糊，立刻回应道，既然老先生如此厚爱，我们也不必计较，不用查什么记录了，支付半年的租金就可以了。以后每月付账。老头乐了，即刻签单。我问老人为何中意这栋房产? 他说因为这栋物业的特殊性，让他决定租住。

一年之后，老头打来电话，要再延期一年租住客户的物业。这期间，老人家从来没麻烦过我们。这对退休夫妇来自千里达，一个中美洲的岛国。在加拿大生活了一辈子。夫妇俩个人有4个子女，还有一个是领养的。每个子女轮流照顾老人。看着他们一家其乐融融的样子，我都从心里祝福他们全家，平安健康。

租客是什么样子的，我们无从知晓。但是，物业的特殊性造就了租客的独特性。这个世界上好的租客需要找，但是，请记住，好的租客同样在寻找好的房源。你的房产的特性，决定了租客的好坏。不愿意在房产上花费功夫的人，同样，你的房客也是破罐破摔的租客。

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作者:  Michael Wang 资深房地产买卖投资经纪人