作者：Michael Wang 资深房地产买卖投资经纪人 （416） 893 2060

根据加拿大一个研究机构的统计，加拿大人希望在63岁左右开始自己的退休之旅。但是60%左右的人承认，在到达那个“黄金分割”的年龄的时候，自己还不可能攒够足以支撑自己退休的资金；30%左右的人群甚至无法预测自己将来何时能够退休；40%以上的雇主认为自己的员工对于未来的退休计划太过乐观；60%左右的已经退休的人士认为，自己的退休资金在目前还可以维持正常的生活费用，但是他们普遍对于未来忧心忡忡。

目前年龄达到或者接近50左右的在职人员，特别是技术人员面临一个十分困惑的问题。随着自己年龄的增长，自己工作的稳定性和可靠性正在逐步减弱。现在大量的年轻人存在就业问题，而替代方法之一就是淘汰老一辈的在职人员，让年轻人有所机会。不但是技术人员，那些专门从事非技术工种的人员随着年龄的增长，也同样面临体力不够，年龄老化，知识更新跟不上年轻一辈的窘境。

随着年龄的增长，这样的危机感会日益加重，而自己家庭的责任却一点没有减轻。如何破解这样的难题，是一个社会问题。但是，仅仅依靠政府的养老金，是解决不了未来的问题的。看看希腊就可以为我们敲响警钟。这个被描述成退休天堂的国度，一个人人不担心退休，人人依靠政府的退休金养老的国家，在一昼夜之间，其退休资金库轰然倒塌，那些本来可以安享晚年的公民，醒来之后变成了“一无所有”的“难民”。

看看我们安省的OHIP计划，就是一个非常值得我们深思的例证。我们的健康福利正在一点点地被消减。这个发生在我们身边的事实告诉我们，完全依靠政府不一定是一个好主意，所谓靠人不如靠自己。应对的方法有很多，地产投资就是一个非常值得亲身实践的好方法。原因有以下几点：

 ▌地产投资是所有投资方法中比较稳健，回报率较高的投资工具。

如果我告诉你，在多伦多投资地产，你的回报率应当在30%左右，甚至可以达到50%，我相信不少人的第一反应是，这是天方夜谭，是胡说八道。让我举几个案例来告诉大家，这样的事非但不是欺世盗名的骗局，反而是实实在在发生在我们身边的事实。关键点不是投资地产，而是投资什么样的地产。你会听到不少人投资一些根本不能被称作为地产投资的“地产投资”，输得大败亏输。在同样的时间，在同样的多伦多，有些人投资不一样的地产，不但没有亏钱，反而赚得“日进斗金”。亏了钱的投资者，不是眼光不好，而是投资理念的根本性错误导致的直接结果。

拿我的几位地产投资客户的投资案例做个分析。案例一，一位投资人2017年三月购进一处独立屋，118万买进，现在的价格是150万。他的投资年回报率是将近12%。如果把首付作为分母，他的年回报率是接近49%。案例二，一位投资人三年前购进40万的独立屋，现在的价值是75万，年回报率30%，按照首付计算，是117%。一个老外购进一处超大占地的独立屋，两年前购进价格40万，两年之后60万卖出。回报率每年25%，按照首付计算是100%。这样的案例我可以举出一篓筐。请注意，这些例子是经历了从去年地产市场下调之后的结果。所以，并不是说所有的房子都降价了，而是你在什么样的社区购置物业。

有些人会问，这几年的地产上涨疯狂，以后还会有这样的好事吗？让我们看看历史数据，如果你仔细研究过多伦多的地产数据，你就会发现这个城市拥有土地的住宅，特别是独立屋的住宅，其年均上涨幅度超过30%，除了一些罪案频发的地区，多伦多大多数社区都有这样的升值幅度。也就是说，如果你活得足够长（拥有物业40-50年），你坐在家里就可以变成富翁。

但是这一切并不能说明你真的成为了富翁。房产在某种程度上仅仅抵抗了通货膨胀。现在你的房产价值100万，可是你买芦笋要$4.99一磅，50年前才两毛钱一磅。你仅仅跑赢了通胀。可是，如果你拥有几处物业，这几处物业同时跑赢了通胀，你就可以在坐拥房产的同时，慢慢享受房地产带来的实际利益。

 ▌地产投资是可以稳健地传递给下一代的传家宝。

房子可以倒塌，纸币可以被烧毁，欠款条可以被撕毁，战争可以毁灭一切，可是只要地球上还有人类社会，你的土地是谁也拿不走的硬通货。现在的年轻人最大的问题，不是找不到工作，因为他们迟早会找到适合自己的职位；不是找不到漂亮的女孩结婚，因为大多数人都要结婚，不管你的太太是否漂亮。现在最大的问题是年轻人买不起住房，特别是拥有土地的.

对于移民来讲，这个问题已经达到了切肤之痛的程度。不少移民漂洋过海，希望能够过上更好的生活，不曾想，自己的子孙竟然还不如自己当时赤手空拳，更有能力购置自己的住宅。现在高高在上的房价，已经击碎了太多的年轻人的梦想。这是一个全球性的问题，随之而来的就是啃老的问题。不啃老，年轻一辈是无法购进独立屋的。无论你多么优秀，多么能挣钱，大部分年轻人无力购进城市中的独立屋。因为你攒钱的速度无法跟上房产涨价的速度。那些拥有多处房产的投资人，则可以把房产交给下一代，这是真正意义上的“传家宝”。

 ▌地产投资才是绝对意义上的RRSP。

长期持有房产，实际上是起到了延税的功能。如果是你的自住房，当然，你不存在税务问题。可是如果是投资，在一个较长时间段内，你的投资本身并没有受到税务的干扰，你只是把税收延时了。这里面有几点好处:   1)  无论你的房产增值多高，只要你不卖，你就不用交增值税。2)  如果你的房产是负现金流，只要你有收入，你还可以把房产作为抵税的工具。

从第二点，我们看到，长久持有物业，其税务功能非常类似于RRSP的退休功能。不仅如此，由于地产拥有惊人的高回报，她比一般的退休产品更具有诱人的前景。许多投资产品是概念性的投资工具，而且，你自己直接管理投资产品的可能性为零。可是地产就不一样。从世界级的大公司，到加拿大本地的富有阶层来看，他们的投资组合里，地产是占有非常大的比重的。原因非常简单，谁会放着最少每年30%的投资回报而不顾，另辟蹊径呢？”

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作者:  Michael Wang 资深房地产买卖投资经纪人